העיר שזינקה בעשור האחרון, נכנסת לתקופה זהירה יותר

קריית גת היא אחת הערים היחידות בישראל שעברו בתוך פחות מעשור שינוי כמעט מוחלט בזהות שלה. במשך שנים היא נחשבה לעיר פריפריאלית עם מחירי דירות נמוכים יחסית וביקושים מוגבלים, אבל אז הגיע גל הבנייה הגדול. שכונת כרמי גת, שנבנתה בקנה מידה עצום, שינתה את מאזן הכוחות בעיר, והביאה אליה אלפי משפחות צעירות, בעיקר מאזור המרכז והשפלה. בתוך שנים ספורות האוכלוסייה גדלה במהירות, מחירי הדירות זינקו, והעיר נהפכה לאחד ממוקדי הנדל"ן הכי מדוברים בישראל.

הייחוד הגדול של קריית גת הוא שהיא לא צמחה רק בגלל נדל"ן. בניגוד לערים אחרות בדרום שהתבססו בעיקר על הגירה של זוגות צעירים בגלל מחירים נמוכים, לקריית גת יש מנוע כלכלי משמעותי מאוד - אזור התעשייה הענק שלה. העיר נהפכה לאחד המרכזים החשובים בישראל בתחום התעשייה, הלוגיסטיקה והטכנולוגיה, בעיקר הודות לפעילות של אינטל במקום (למרות ההאטה בקצב תוכניות הפיתוח של אינוטל בישראל עד כדי הקפאה)עם אלפי עובדים שמגיעים מדי יום לאזור התעשייה ועם פעילות כלכלית שמעניקה לה בסיס חזק יחסית לערי פריפריה אחרות. זה גם אחד הדברים שמבדילים אותה מערים כמו נתיבות או אופקים. 

קריית גת לא נשענת רק על בניית שכונות חדשות, אלא גם על מקומות עבודה גדולים ותשתית תחבורתית טובה יחסית. הרכבת הישירה לתל אביב, הקרבה לכביש 6 והמיקום בין מרכז הארץ לבאר שבע הפכו אותה לעיר שמושכת גם אנשים שעובדים מחוץ לעיר.

אבל למרות כל היתרונות האלה, 2026, בהמשך ל-2025 מסמנת שינוי ברור. אם ב-2022-2021 המחירים בעיר קפצו בקצב חד מאוד, הרי שבשנה האחרונה העליות נעצרו. לפי נתונים עדכניים, המחיר הממוצע למ"ר בעיר נע כיום סביב 19-17 אלף שקל, אבל הפערים בתוך העיר גדולים מאוד. בשכונות הוותיקות אפשר עדיין למצוא דירות במחירים של 15-13 אלף שקל למ"ר ולעתים אף פחות מכך, בעוד שבכרמי גת ובפרויקטים החדשים המחירים כבר מתקרבים ואף עוברים את הרף של 20 אלף שקל למ"ר. המחירים כיום נמוכים בכ-5% מהמחיר לפני שנה-שנה וחצי. 

שתי ערים בתוך אחת

הפער הזה יצר למעשה שתי ערים שונות בתוך קריית גת. מצד אחד העיר הוותיקה, עם בניינים ישנים יותר, מחירים נמוכים יותר ותשואות שכירות גבוהות יחסית. מצד שני, כרמי גת והשכונות החדשות - אזורים מודרניים הרבה יותר, עם אוכלוסייה צעירה, בתי ספר חדשים, פארקים רחבים ותכנון עירוני שונה לחלוטין ממה שהיה מוכר בעיר בעבר.

אחד הדברים המעניינים ביותר בקריית גת הוא קצב הבנייה החריג שלה. העיר נמצאת בעיצומה של אחת מתוכניות ההתרחבות הגדולות בישראל, עם עשרות אלפי יחידות דיור נוספות שמתוכננות לשנים הקרובות. המשמעות היא שקריית גת עשויה להכפיל את עצמה בעתיד, ולהפוך לאחת הערים הגדולות בארץ. זה נתון חריג מאוד ביחס לרוב ערי הדרום, שבהן קצב הצמיחה מתון הרבה יותר.

אבל בדיוק כאן נמצאת גם הבעיה שמדאיגה היום חלק מהמשקיעים. ההיצע האדיר של הדירות החדשות מתחיל ללחוץ על המחירים. אם בעבר כל דירה חדשה בעיר נחטפה במהירות, כיום יש הרבה יותר תחרות בין מוכרים ובין פרויקטים חדשים. קבלנים כבר מציעים הטבות מימון, מבצעי תשלום ותנאים שלא היו קיימים בתקופת השיא של השוק.

בשכונות הוותיקות של קריית גת עדיין אפשר למצוא דירות שלושה חדרים תמורת סביב 850 אלף עד 1.1 מיליון שקל, בעיקר בבניינים ישנים יותר. אלה בדרך כלל הדירות שמושכות משקיעים שמחפשים תשואה גבוהה יחסית.מנגד, בכרמי גת ובפרויקטים חדשים המחירים כבר שונים לגמרי: דירות ארבעה חדרים נמכרות בדרך כלל תמורת סביב 2-1.7 מיליון שקל, ודירות חמישה חדרים בפרויקטים חדשים מגיעות גם ל-2.6-2.3 מיליון שקל, תלוי במיקום, בקומה ובסטנדרט הבנייה.כלומר בתוך אותה עיר נוצרו למעשה שני שווקים שונים לחלוטין - העיר הוותיקה והזולה יותר, לעומת השכונות החדשות, שמזכירה יותר ערים חדשות במרכז הארץ.

תשואות טובות

גם שוק השכירות בעיר מעניין יחסית לערים אחרות בישראל. בעוד שבמרכז הארץ מחירי הדירות ז[ינקו מהר הרבה יותר מהשכירות, בקריית גת עדיין אפשר למצוא תשואות שנחשבות טובות יחסית. דירות ישנות בעיר יכולות להניב סביב 3.5%-4% ולעתים אף יותר, בייחוד בדירות קטנות בשכונות הוותיקות. דירת שלושה חדרים ישנה יכולה להיות מושכרת תמורת סביב 3,800-3,000 שקל בחודש, בעוד שבשכונות החדשות דירות ארבעה או חמישה חדרים כבר מןשכרות בטווח של 6,500-5,00 שקל בחודש ולעתים אף יותר. המשמעות היא שהתשואה למשקיעים עדיין נחשבת טובה יחסית לערים רבות במרכז הארץ, בעיקר בדירות הישנות. זו אחת הסיבות לכך שקריית גת ממשיכה למשוך משקיעים גם בתקופה שבה מחירי הדירות כבר לא מזנקים כמו בעבר.

במקביל, העיר מתחילה לעבור גם תהליכים משמעותיים של התחדשות עירונית. אם בעבר עיקר הפיתוח של העיר התמקד בבנייה חדשה על שטחים פתוחים, כיום יש יותר ויותר תוכניות פינוי-בינוי וחידוש מתחמים ישנים. המטרה היא לצמצם את הפער הגדול שנוצר בין כרמי גת החדשה לבין חלקים ישנים יותר בעיר. עבור העירייה והיזמים זו אחת המשימות החשובות בשנים הקרובות, משום שהשכונות הוותיקות נמצאות במיקומים טובים יחסית, אבל חלק מהבניינים בהן ישנים מאוד ולא מותאמים לסטנדרט המגורים החדש שנוצר בעיר.

ההתחדשות העירונית בקריית גת מעניינת במיוחד משום שהיא מתרחשת במקביל להתרחבות אדירה של העיר. בניגוד לערים אחרות שבהן ההתחדשות העירונית היא כמעט הדרך היחידה להוסף דירות, בקריית גת בונים גם שכונות חדשות ענקיות וגם מנסים לשדרג אזורים ותיקים. זה יוצר מצב ייחודי שבו העיר צומחת בשני כיוונים במקביל.

מה עשתה מלחמה לעיר?

המלחמה האחרונה הוסיפה לקריית גת גם חשיבות מסוג אחר. בתקופה שבה הנוכחות האמריקאית באזור התחזקה בעקבות ההתפתחויות הביטחוניות, העיר חזרה לכותרות גם בגלל החשיבות האסטרטגית של אזור התעשייה שלה והפעילות הכלכלית שמתבצעת בו. למרות המתיחות הביטחונית בדרום, הפעילות בעיר נמשכה, והתחושה היתה שמדובר בעיר עם עוגנים כלכליים חזקים יותר מערים אחרות באזור.

וזה אולי הסיפור האמיתי של קריית גת ב-2026. מצד אחד, זו כבר לא העיר שבה כל דירה נמכרת מיד והמחירים עולים בלי הפסקה. השוק נעשה הרבה יותר רגוע וזהיר. מצד שני, לקריית גת עדיין יש מאפיינים שכמעט אין בשום עיר אחרת בישראל: עיר שצומחת בקצב עצום, משלבת תעשייה חזקה עם שכונות חדשות, נהנית מחיבור תחבורתי טוב, וממשיכה למשוך גם משפחות צעירות וגם משקיעים שמחפשים אלטרנטיבה זולה יחסית למרכז הארץ.

עסקות מהחודשים האחרונים

רחוב נחל הירקון; ארבעה חדרים; קומה שישית; 87.4 מ"ר; 1.74 מיליון שקל (כ-19.9 אלף שקל למ"ר)

רחוב שבטי ישראל; שלושה חדרים; קומה ראשונה; 59.5 מ"ר; 1.02 מיליון שקל (כ-17.3 אלף שקל למ"ר)

רחוב צה"ל; שלושה חדרים; קומה שנייה; 64.03 מ"ר; מיליון שקל (כ-15.6 אלף שקל למ"ר)

רחוב מרים הנביאה; ארבעה חדרים; קומה רביעית; 103.6 מ"ר; 1.86 מיליון שקל (כ-18 אלף שקל למ"ר)

רחוב גולני; ארבעה חדרים; קומה ראשונה; 78.22 מ"ר; 1.345 מיליון שקל (כ-17.2 אלף שקל למ"ר)