לגור ביפו: המחירים עדיין נמוכים מת"א, והסיכון גבוה יותר
דרום יפו מושכת יזמים ומשקיעים בזכות מחירים שנמוכים משמעותית מצפון העיר, רכבת קלה וגל של פינוי-בינוי. מנגד, הפשיעה, הבניינים הישנים, המחסור בממ"דים והפער בין הבטחות ההתחדשות לבין המציאות בשטח מחייבים בדיקה לפני קנייה או שכירות
המחיר הוא הסיבה המרכזית. בדיקה של עסקות ומודעות עדכניות באזור מראה שביפו ד' עדיין אפשר למצוא דירות ישנות בטווח של 2.6-1.8 מיליון שקל, בעיקר בדירות שני חדרים וחצי עד ארבעה חדרים בבניינים ותיקים. באזור המחרוזת ונרדור המחירים נעים לרוב סביב 2.5-1.8 מיליון שקל, בקהילת קנדה אפשר למצוא דירות תמורת סביב 1.8 מיליון שקל, ובפעמונית המחירים כבר מתקרבים ל-2.6 מיליון שקל. במונחי תל אביב, אלה מחירים נמוכים יחסית.
גם עסקות אחרונות ממחישות את הפער. דירת שלושה חדרים חדשה, בשטח של 88 מ"ר, ברחוב מחרוזת 39 נמכרה תמנורת כ-1.75 מיליון שקל על הנייר. דירת שלושה חדרים, בשטח של 60 מ"ר, ברחוב נרדור 12 נמכרה תמורת כ-2 מיליון שקל. דירת ארבעה חדרים חדשה, בשטח של 95 מ"ר, ברחוב נחל עוז 15 נמכרה תמורת כ-3.4 מיליון שקל על הנייר. דירת ארבעה חדרים חדשה, בשטח של 115 מ"ר, ברחוב פיקוס 7 נמכרה תמורת כ-4.6 מיליון שקל.
הפער לעומת אזורים אחרים בתל אביב עדיין גדול. המחירים של דירות יד שנייה ישנות בדרום יפו נעים לעתים סביב 30 אלף שקל למ"ר, ודירות חדשות סביב 45-35 אלף שקל למ"ר. בצפון יפו, בפלורנטין, ביד אליהו ובחלקים אחרים של העיר, דירה דומה יכולה להיות יקרה ב-25%-30%, ולעתים הפער מגיע לכמיליון שקל עבור דירת ארבעה חדרים.
ההזדמנות מגיעה מההתחדשות העירונית. אקרו נדל"ן הרסה 96 דירות ישנות בשדרות ירושלים ביפו ד' ותבנה במקומן 388 דירות. המחירים בפרויקט התחילו מכ-2.25 מיליון שקל לדירת שני חדרים והגיעו לכ-5.9 מיליון שקל לדירת חמישה חדרים. אלמוג מקדמת פרויקט ברחוב קהילת קנדה, שכולל הריסה של 208 דירות והקמת כ-800 דירות חדשות. צ.פ מקדמת ומבצעת פרויקטים בנחל עוז ונחל הבשור, שכוללים הריסת 160 דירות ובנייה של כ-370 דירות חדשות.
מבחינת בעלי דירות, המשמעות ברורה: מי שמחזיק בדירה ישנה בבניין רכבת עשוי לקבל בעתיד דירה חדשה, גדולה יותר, עם ממ"ד, מרפסת, מעלית ולעתים גם חניה. מבחינת רוכשים, זו בדיוק הנקודה שצריך לבדוק בזהירות. פינוי-בינוי יכול לייצר השבחה גבוהה, אבל הוא יכול גם להימשך שנים, להיתקע בהתנגדויות, להשתנות תכנונית או להיפגע מסביבת מימון חלשה.
הרכבת הקלה שינתה את האזור. שדרות ירושלים, שבעבר נתפשו כציר ותיק ורועש, נהפכו לקו תחבורה שמחבר את יפו למרכז תל אביב, בת ים, רמת גן ופתח תקווה. המרחקים התקצרו, והשכונות הדרומיות כבר מנותקות פחות. זה מסביר גם את העלייה בשכירות: דירות ישנות שהושכרו בעבר תמורת כ-5,500-5,000 שקל בחודש כבר מוצעות בחלק מהמקרים סביב 7,000 שקל ואף יותר, בעיקר כשיש ממ"ד, שיפוץ או קרבה לרכבת.
אבל לצד המחיר והפוטנציאל יש סיכון מרכזי - ביטחון אישי. ביפו נרשמו מתחילת השנה כמה מקרי רצח, כולל אירועי ירי ופיצוץ רכב. באחרונה דווח על רצח נוסף באזור, ובכירים בעירייה הודו שהמצב ביפו אינו מספיק בטוח. גם אם חלק מהפשיעה קשור לסכסוכים פליליים פנימיים ואינו מכוון לתושבים מן השורה, החיים בשכונה מושפעים מירי, פיצוצים, נוכחות עבריינית ותחושת חוסר ודאות.
למשקיע מדובר בסיכון תמחורי. דירה יכולה להיראות זולה ביחס לתל אביב, אבל אם הרחוב סובל מאירועי אלימות, הביקוש מצד שוכרים נפגע, משפחות חוששות להיכנס והפרמיה על הסיכון נשארת. גם משקיע שקונה לפני פינוי-בינוי צריך לבדוק מי היזם, באיזה שלב הפרויקט, האם יש רוב נדרש, האם התקבל היתר, כמה שנים צפויות עד הפינוי ומה אומרים הדיירים בבניין.
עבור המשפחה מדובר בסיכון יומיומי יותר. צריך לבדוק את הרחוב בשעות שונות, את הדרך לגנים ולבתי הספר, את מצב התאורה, החניה, המקלטים, התחבורה ואת השכנים בבניין. ביפו יש קהילות חזקות, עסקים קטנים, קרבה לים, בתי ספר אלטרנטיביים ואוכלוסייה מגוונת. זה חלק מהמשיכה של המקום. אבל זה לא מבטל את הצורך בבדיקה פרטנית ברמת בניין ורחוב.
יש גם בעיה באיכות הדיור. הרבה דירות בדרום יפו קטנות, ישנות, בלי מעלית ובלי ממ"ד. בעלי דירות בבניינים שמועמדים להתחדשות נוטים לפעמים להשקיע פחות בתחזוקה, כי כולם מחכים להריסה. המשמעות היא ששוכר או קונה יכול לקבל מחיר נמוך יחסית, אבל לשלם באיכות חיים: רטיבות, תשתיות ישנות, חדרים קטנים, בעיות חניה ומיגון חסר.
השוק עצמו כבר אינו חד-כיווני. מוכרים מנסים לגלם במחיר את הפוטנציאל העתידי של פינוי-בינוי, אבל הקונים בוחנים יותר את מצב הדירה כיום. דירה ישנה בלי היתר חתום או פרויקט מתקדם צריכה להימכר לפי מחיר שוק של דירה ישנה, ולא לפי דירה חדשה שאולי תתקבל בעוד כמה שנים.
לכן יפו מתאימה בעיקר לשלושה סוגי קונים: משקיעים שמוכנים להחזיק נכס שנים ולספוג תנודתיות; צעירים שמחפשים דירה בתל אביב במחיר נמוך יחסית; ומשפרי דיור מהאזור שמכירים את השכונות והרחובות. היא פחות מתאימה למי שמחפש ודאות, שקט, בניין חדש ומינימום סיכון.
המספרים מסבירים למה היזמים והמשקיעים שם. הפער מול מרכז תל אביב עדיין גדול, הרכבת הקלה כבר עובדת, וההתחדשות העירונית משנה את ההיצע. אבל הפשיעה, הפערים החברתיים, הבנייה הישנה וחוסר הוודאות התכנוני הם חלק מהעסקה. מי שקונה בדרום יפו קונה מחיר נמוך יותר מתל אביב, וגם סיכון שצריך לדעת לתמחר.
