ועדת הערר: דירות שבתכנון הן חלק משווי המגרש לצורך מיסוי מקרקעין
השופטת וינשטיין קיבלה את עמדת רשות המיסים: שוויו של מגרש בעכו לצורכי מס הוא 51 מיליון שקל, כולל 12 מיליון שקל בגין דירות שהוספתן התבקשה לפני מכירתו
חברת ש.משעולים עכו מכרה לחברת שגראוי ייזום ובנייה מגרש בעכו, בשטח של שישה דונמים, תמורת 39 מיליון שקל. במועד העסקה ניתן היה להקים עליו 130 דירות, אם כי הצדדים הסכימו על תוספת תשלום של 194,000 שקל לכל דירה נוספת שתאושר בהמשך. העסקה נחתמה בינואר 2022; חודש לפני כן ביקשה משעולים מן הוועדה המקומית עכו לאשר תוספת של 62 דירות. מנהל מיסוי מקרקעין חיפה קבע, כי יש להוסיף לשווי העסקה 12 מיליון שקל בגין הדירות הנוספות, וציין שניתן יהיה לקבל החזר מס אם הבקשה לא תאושר.
החברות טענו בערר שהגישו, כי יש למסות את העסקה על פי המחיר שנקבע בה ולא על פי תמורה עתידית, שלשיטתן שיקפה את עבודתה של משעולים בתכנון הגדלת זכויות הבנייה. וינשטיין דחתה עמדה זו: "בחינת הסכם המכר בכללותו, הרקע שקדם לכריתתו, התנהלות הצדדים לאחריו וההליכים התכנוניים שקודמו בפועל ביחס למקרקעין מלמדת, כי התמורה הנוספת אינה בגדר התחייבות חיצונית ונפרדת למתן שירותי תכנון, אלא רכיב אינטגרלי ממנגנון התמורה בעסקת המכר של המקרקעין".
הדירות הנוספות הן חלק מהממכר
וינשטיין מציינת, כי ההסכם בין החברות מציג במפורש את הגדלת התב"ע כחלק מן הממכר, בעוד שאין בו כל שימוש במילים "שכר טרחה", "דמי טיפול","החזר הוצאות" או "תשלום בגין שירותי תכנון" היכולים ללמד שמדובר בתוספת נפרדת. התמורה הנוספת לא נקבע על פי היקף עבודתה של משעולים באישור התב"ע, אלא נקבע מנגנון המחושב לפי מספר הדירות שייתווספו. "במילים אחרות, התשלום אינו נגזר מן ה'שירות' הנטען, אלא מן התוצאה הכלכלית שתיווצר במקרקעין עצמם, קרי תוספת יחידות דיור המגדילה את שוויה של הזכות הנרכשת במקרקעין".
בעת חתימת ההסכם לא מדובר היה בזכות ערטילאית, אלא בתוכנית שהחל הטיפול בה - מדגישה וינשטיין. "מקום בו הצדדים קבעו מראש כי אישור יחידות דיור נוספות על פי התב"ע החדשה יזכה את המוכרת בתשלום נוסף בגין כל יחידה, יש לראות בתשלום זה חלק ממנגנון התמורה בגין הזכות במקרקעין, ובהתאמה - חלק משווי המכירה לצרכי מס רכישה ומס שבח". חוסר הוודאות היחיד באותה עת לא היה על עצם אישור התוספת, אלא רק על מספר הדירות שייתווספו, היא מציינת. מועד התשלום בפועל אינו משנה לגבי החבות במס, הנוצרת עם חתימת ההסכם.
החברות חויבו בתשלום הוצאות בסך 40,000 שקל. חברי ועדת הערר, עו"ד רפאל מרסיאנו ואבי כאכון, הסכימו עם וינשטיין. את החברות ייצד עו"ד אלדד בן-הרוש, ואת רשות המיסים - עו"ד יוסף דאוד.
