בכירת האוצר שמזהירה: "עומדים לראות קבלנים שלא ישרדו"

כנס הנדל"ן של EY, שנערך היום תחת הכותרת "שווקים בין טלטלה לתנופה", הפגיש בכירים מענף הנדל"ן, הפיננסים ושוק ההון לדיון במצב השוק בתקופה של ריבית שעדיין גבוהה, אי-ודאות כלכלית, קושי במכירות ושינויים מבניים בענף. לאורך הכנס עלו שאלות מרכזיות שמעסיקות כיום את חברות הנדל"ן: האם שוק הדיור נמצא בהאטה זמנית או בתחילתו של מחזור חדש - לכתבה הראשונה מהכנס: הקבלנים מזהירים "עשרות אלפי דירות מתקרבות למפתח" וגם - מנכ"ל תדהר: "צריכים להתכונן לתקופה ארוכה של משבר"; "הלמ"ס לא קוראים את השוק"

במושב האחרון של הכנס תחת הכותרת "הון, מימון ואי-ודאות: איך מנווטים כשהשווקים סוערים", עלתה לדבר גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר. עצם הנוכחות שלה בפאנל לצד יזמים, מנהלי נדל"ן וגופי מימון הייתה חריגה למדי. בן נאים אינה מרבה להשתתף בכנסי נדל"ן מהסוג הזה, מצד היותה קול ביקורתי שלא תמיד נוח לשמוע: היא מרבה לאתגר את נרטיב המחסור בדירות, מבקרת את מבצעי המימון של הקבלנים ומבקשת לקרוא את שוק הדיור דרך נתוני העסקאות ולא דרך התחושות של השחקנים בענף.

העמדה שהציגה בן נאים בכנס הייתה הופכית לגמרי מהקו שנשמע קודם לכן מצד חלק מהיזמים. בעוד קבלנים הזהירו ממחסור עתידי בהיצע, מעיכובים בהתחדשות עירונית ומהתייקרות מחודשת עם ירידת הריבית, בן נאים ביקשה למסגר את המצב אחרת: לא קריסה של השוק ולא בהכרח משבר דיור חדש, אלא תהליך התאמה מאוחר לסביבת ריבית גבוהה, אחרי יותר מעשור שבו כסף זול דחף ביקושים, משקיעים ורוכשי דירות אל השוק.

"אני לא חושבת שאנחנו צריכים להיות מוטרדים", אמרה בן נאים. "שוק הנדל"ן, עבר הליך התאמה לריבית הגבוהה. ראינו סביבות ריבית אפסיות. אפילו ריבית שלילית לזמן קצר, ולכן אנשים קנו דירות. ראינו ב-2010: שליש מההשקעות היו של משקיעים. השיעור הנורמלי זה כ-18%, וזה היה על שליש. אפילו ראינו 50%".

אך החלק החריף יותר בדבריה נגע לשאלת ההיצע. בניגוד לטענה שחוזרת שוב ושוב מצד קבלנים, שלפיה ישראל ניצבת בפני מחסור חמור בדירות, בן נאים טענה כי בטווח הנוכחי התמונה שונה: "אין לנו בעיה של היצע בישראל. המצב הוא הפוך". לשיטתה, הבעיה המיידית של השוק אינה מחסור בדירות למכירה, אלא עודף מלאי אצל קבלנים - והנתונים שהיא עצמה פרסמה באחרונה ממחישים את הפער הזה. לפי בן נאים, ב-12 החודשים שהסתיימו במרץ 2026 נרשמו כ-76 אלף התחלות בנייה, עדיין רמה גבוהה מאוד גם לאחר ירידה מסוימת מהשיא שנרשם בסוף 2025. במקביל, גמר הבנייה זינק ב-16% והגיע לכ-62 אלף דירות - מעל הרמה שנרשמה ב-2023, למרות הטענות בענף על מחסור בעובדים ופגיעה ביכולת להשלים פרויקטים.

הנתון המשמעותי יותר מבחינתה הוא הפער בין קצב הבנייה לקצב המכירות. לפי הניתוח שפרסמה, ברבעון הראשון של 2026 נוספו כמעט 7,000 דירות לפער שבין מספר הדירות שהחלה בנייתן ומיועדות למכירה בשוק החופשי לבין מספר הדירות החדשות שנמכרו בפועל בשוק החופשי. במצטבר, מאז תחילת 2020, מספר הדירות שהחלה בנייתן למכירה בשוק החופשי גבוה בכ-54 אלף ממספר הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי. במילים פשוטות: בונים יותר דירות ממה שמצליחים למכור.

גם מלאי הדירות הלא מכורות מצביע על אותה מגמה. לפי הנתונים שאליהם התייחסה בן נאים, מספר הדירות החדשות הלא מכורות ירד רק מעט, מכ-86 אלף לכ-85 אלף דירות — עדיין רמה גבוהה מאוד היסטורית. לכן, כשבן נאים אומרת שאין כיום בעיית היצע, היא לא מתייחסת לשאלה ארוכת הטווח של צורכי הדיור בישראל, אלא למצב השוק הנוכחי: מלאים גבוהים, מכירות חלשות, התחלות בנייה בקצב גבוה יחסית, וקבלנים שנדרשים לממן פרויקטים ודירות לא מכורות לאורך זמן.

הטענה הזו מתחברת גם לנתונים שפרסם אגף הכלכלן הראשי בחודשים האחרונים. בסקירת נובמבר 2025, למשל, צוין כי שכיחות הטבות המימון של הקבלנים עמדה על 25% מהמכירות בחמשת האזורים שנבדקו, לאחר שבמרץ 2025 הגיעה שכיחות ההטבות למחצית ממכירות הקבלנים בשוק החופשי. באוצר גם הזכירו כי באפריל 2025 נכנסו לתוקף מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון הללו.

לפי בן נאים המחירים אולי לא יורדים מספיק מהר בנתונים הרשמיים, אבל בפועל חלק מההנחות מסתתרות בתוך מנגנונים פיננסיים. "המחירים לא יורדים מהרבה סיבות, חלק מזה זה המממנים", אמרה. "רואים קבלנים שמכרו דירות, קבלנים מכרו 90% מהדירות שלהם בהטבות מימון".

הכוונה היא למבצעי מימון כמו 20/80, 10/90, דחיית תשלומים, סבסוד ריבית, הלוואות בלון או מבנים שבהם הרוכש משלם חלק קטן מהסכום בתחילת הדרך ואת היתרה רק סמוך למסירה. מבחינת הקבלן, זה מאפשר להציג עסקה במחיר רשמי גבוה יחסית; מבחינת הרוכש, זה מפחית את התשלום המיידי ודוחה את רגע לקיחת המשכנתא; ומבחינת השוק, זה מטשטש את השאלה מהו מחיר הדירה הכלכלי האמיתי. בן נאים אומרת כי "אין ספק שיש ירידת מחירים, לא מהוונים הטבות מימון. צריך לתת להליך הזה למצות את עצמו, לתת לשוק לעשות את שלו".

הנקודה הזו נוגעת ישירות לוויכוח המתמשך סביב מדד מחירי הדירות של הלמ"ס. יזמים רבים טוענים שהמדד אינו משקף את ההנחות האמיתיות בשטח משום שהוא לא מהוון הטבות מימון. מנגד, בלמ"ס טענו בעבר כי מדד מחירי הדיור מבוסס על נתוני עסקאות בפועל ואינו כולל הערכות סובייקטיביות כמו הטבות מימון, סובסידיות או מענקים.

בהקשר הזה היא גם הסתייגה מדבריו של מנכ"ל תדהר, אורי לוין, שאמר מוקדם יותר בכנס כי מחירי הדירות ירדו בפועל בכ-20% בארבע השנים האחרונות וכי הלמ"ס לא מצליחה לקרוא את השוק. בן נאים אמרה: "לא התחברתי לדברים של אורי לוין. לא מסכימה איתו על רוב הדברים" (קישור לדברי מנכ"ל תדהר).

האזהרה החריפה ביותר שלה נגעה לקבלנים עצמם. אם בשנים של ריבית אפסית אפשר היה לגלגל פרויקטים, לממן קרקע ביוקר, למכור לאט ולספוג עיכובים, סביבת הריבית הנוכחית הופכת את המודל הזה למסוכן יותר. מלאי לא מכור עולה כסף, אשראי ליווי עולה כסף, דחיית תשלומים פוגעת בתזרים, ומבצעי מימון שבתחילה נועדו לעודד מכירות עלולים להפוך לנטל כאשר הרוכשים מגיעים לשלב המסירה והחברה צריכה לפגוש את הכסף בפועל.

לכן בן נאים אמרה את המשפט הבולט ביותר שלה בכנס: "עומדים לראות קבלנים שלא ישרדו את התקופה". זו לא רק אמירה על חולשה זמנית במכירות, אלא אזהרה מפני תהליך מיון בענף. חברות עם מאזנים חזקים, גישה לאשראי, פרויקטים באזורי ביקוש ותזרים סביר יוכלו לעבור את התקופה. מנגד, יזמים שרכשו קרקעות במחירים גבוהים, נשענו על מכירות מוקדמות במימון אגרסיבי או מחזיקים מלאים גדולים בלי קצב מכירות מספק, עלולים להיקלע ללחץ גובר.

האזהרה הזו קיבלה היום המחשה כמעט מיידית מהשטח. חברת הבנייה מ.ג.א.ד, הפועלת בענף כ-40 שנה פנתה לבית המשפט המחוזי מרכז בבקשה להיכנס להליכי חדלות פירעון לקראת פירוקה.

הדברים מקבלים משנה תוקף על רקע נתוני האוצר שפורסמו באחרונה על חולשה בשוק הדירות. בסקירת יוני 2025 דיווח אגף הכלכלן הראשי על שפל היסטורי בעסקאות, ירידה של 29% במכירת דירות לעומת השנה הקודמת, ומכירות קבלנים שצנחו ב-50% בשוק החופשי; באותה סקירה צוין גם כי משקל המשקיעים ירד ל-14% בלבד. בסקירת דצמבר 2025 דווח כי באותו חודש נרכשו 8,526 דירות, ירידה של 24% לעומת דצמבר 2024.

בהמשך התייחסה בן נאים גם לשאלת המשקיעים. בעוד בענף יש מי שמבקשים להחזיר את המשקיעים לשוק כדי לסייע בספיגת המלאי, בן נאים הציגה עמדה הפוכה: המדינה לא צריכה לעודד השקעה בדירות, אלא לייצר ניטרליות בין אפיקי השקעה. "אנחנו לא צריכים לעודד השקעה בנדל"ן. צריכים להיות ניטרליים. צריך לתת למשקיע להיות אדיש בין שוק ההון לדירה", אמרה.

מאחורי הדברים עומדת ביקורת ארוכה על העיוותים בשוק השכירות והמיסוי: השקעה בדירה נהנית בישראל ממסלול מיסוי שונה מאפיקים פיננסיים אחרים, כולל פטור ממס על הכנסות משכר דירה עד תקרה מסוימת והיעדר חובת דיווח מלאה במקרים רבים. בן נאים אמרה זאת בצורה ישירה: "צריך שיהיה חובת דיווח על הכנסות משכר דירה. אנחנו לא מצליחים להעביר את חובת הדיווח - שלא נדבר על הפטור עד לתקרה מסוימת".