ג'י סיטי משכפלת את מודל אוריון: סיטיקון תמכור שלושה נכסים בפינלנד ב-423 מיליון אירו
חברת הבת הפינית של ג'י סיטי תמכור שלושה מרכזים מסחריים לחברת "נגה", שתוקם תחת ג'י סיטי; בהמשך מתכננת הקבוצה לגייס חוב, לחלק את מניות נגה כדיבידנד בעין ולהפוך אותה לחברה ציבורית נפרדת; שלושת הנכסים לבדם מגלמים כמעט 80% משווי השוק של סיטיקון כולה
ג'י סיטי ג'י סיטי ג'י סיטי 2.42% ממשיכה לנסות להציף ערך מתוך פורטפוליו הנכסים האירופי. לאחר עסקת אוריון אוריון 0% , שבמסגרתה הועברו נכסים בפולין לחברה ייעודית נפרדת, חיים כצמן מנסה לשכפל את המודל גם בפינלנד: חברת הבת סיטיקון תמכור שלושה נכסים מניבים לחברה חדשה בשם "נגה", שתהיה בבעלות ג'י סיטי, לפי שווי כולל של 423 מיליון אירו.
סיטיקון נסחרת כיום בהלסינקי בשווי שוק של כ-532 מיליון אירו בלבד, כך ששלושת הנכסים שנמכרים לנגה מגלמים לבדם כמעט 80% משווי השוק של החברה כולה. במילים אחרות, ג'י סיטי מנסה להראות לשוק כי בתוך סיטיקון קיימים נכסים שמוערכים בספרים ובמסגרת העסקה בשווי גבוה בהרבה מהתמחור שבו נסחרת מניית החברה.
המהלך בנוי כך שסיטיקון, המוחזקת כיום בשיעור של כ-86.5% בידי ג'י סיטי, תמכור לנגה שלושה מרכזים מסחריים בפינלנד. בשלב הבא צפויה נגה לגייס חוב מובטח בישראל, כאשר השעבוד הראשון יינתן על הנכסים עצמם. לאחר השלמת הגיוס, ג'י סיטי מתכננת לחלק את החזקותיה בנגה כדיבידנד בעין לבעלי המניות שלה, כך שנגה תהפוך לחברה ציבורית נפרדת.
מעבר לניסיון להציף ערך, יש כאן גם מהלך מימוני לא פחות חשוב: גיוס חוב חדש כנגד נכסים שנמצאים כיום במאזן נקי יחסית וללא חוב ישיר כנגדם. עבור ג'י סיטי, זה מאפשר להפוך נכסים מניבים באירו לבסיס לגיוס חוב בשוק המקומי, בתנאים שעשויים להיות נוחים יותר. מנגד, ככל שהחוב יגויס בשקלים בעוד ההכנסות מהנכסים הן באירו, מדובר גם בחשיפה מטבעית שתצטרך להיות מנוהלת.
מבחינת ג'י סיטי, הרציונל דומה לזה שעמד מאחורי עסקת אוריון: לקחת קבוצת נכסים שנמצאת בתוך מבנה אחזקות רחב ומורכב, לארוז אותה כחברה ייעודית עם נכסים ברורים וחוב ייעודי, ולנסות לאפשר לשוק לתמחר אותה בנפרד. מבחינת סיטיקון, המהלך צפוי לשפר את הנזילות, משום שלפי הדיווח אין כיום חוב כנגד הנכסים הנמכרים. כלומר, מכירתם לחברה החדשה וגיוס החוב כנגדם יכולים לשחרר מקורות מימון מתוך נכסים קיימים, בלי למכור אותם לצד שלישי מחוץ לקבוצה.
הנכס המרכזי בעסקה הוא Myyrmanni, מרכז מסחרי בעיר ונטאה שבפינלנד, הרשום בספרי סיטיקון לפי שווי של 204 מיליון אירו. מדובר באחד הנכסים היציבים יותר בפורטפוליו של סיטיקון, בין היתר משום שחלק משמעותי מההכנסות בו נשען על פעילות יומיומית: כ-65% מהשכירות מגיעים מחנויות מכולת ושירותים. בענף המרכזים המסחריים זה נתון חשוב, משום שנכסים הנשענים על שימושים חיוניים ופחות על אופנה ופנאי נוטים להיות עמידים יותר בתקופות של האטה בצריכה.
שני הנכסים הנוספים הם Trio בעיר להטי ו-Koskikeskus בעיר טמפרה, העיר השלישית בגודלה בפינלנד. שלושת הנכסים משתלבים באסטרטגיה של סיטיקון, שפועלת בעיקר בצפון אירופה ומחזיקה מרכזים מסחריים עירוניים הנשענים על קמעונאות חיונית, שירותים, תחבורה ציבורית ולעיתים גם שימושים מעורבים נוספים.
הפער בין שווי הנכסים לבין שווי השוק של סיטיקון הוא גם ההסבר הרחב יותר למהלך. סיטיקון מחזיקה פורטפוליו של מרכזים מסחריים ומתחמי שימושים מעורבים בצפון אירופה ובאסטוניה, אך כמו חברות נדל"ן מניב רבות באירופה היא נסחרת בדיסקאונט ביחס לשווי הנכסים בספרים. הדיסקאונט הזה משקף בין היתר סביבת ריבית גבוהה יחסית, חששות מענף הקניונים, מינוף, סחירות נמוכה ומבנה אחזקות מורכב בתוך קבוצת ג'י סיטי.
עבור ג'י סיטי, הקמת נגה היא ניסיון להפוך את הדיסקאונט הזה לנתון מוחשי יותר עבור המשקיעים. במקום להציג את הנכסים כחלק מפורטפוליו רחב בתוך סיטיקון, החברה מבקשת להעמיד אותם בתוך חברה ייעודית, עם נכסים מוגדרים, חוב מובטח ונראות פיננסית פשוטה יותר. אם המהלך יצליח, המשקיעים יוכלו לתמחר את נגה ישירות, בלי לעבור דרך שכבות האחזקה של סיטיקון וג'י סיטי.
- ג'י סיטי בדרך למחיקת סיטיקון מהמסחר: הצעת רכש למיעוט בפרמיה של 7%
- חילופי הנהגה בג׳י סיטי: קרן כליפה תמונה למנכ״לית, חיים כצמן יעבור לתפקיד היו״ר
ברקע עומד שינוי רחב יותר בג'י סיטי. בשנים האחרונות החברה פעלה להורדת מינוף, מימוש נכסים וחיזוק הנזילות, במקביל להגדלת השליטה בסיטיקון. המהלך הנוכחי ממשיך את אותו קו: לא בהכרח מכירה מלאה של נכסים החוצה, אלא ארגון מחדש של נכסים קיימים, יצירת חברות ייעודיות וגיוס חוב כנגד נכסים ספציפיים.
עם זאת, גם אם העסקה עשויה לשפר את הנזילות ולהבליט את הדיסקאונט שבו נסחרת סיטיקון, היא אינה פותרת לבדה את השאלה המרכזית סביב ג'י סיטי: האם החברה תצליח להמשיך להפחית מינוף ולשפר את תמחור נכסיה, בלי לוותר על נכסים איכותיים במחירים שאינם משקפים את מלוא ערכם.
