הרפורמה שתנסה לקצר את הדרך מול רמ"י: פחות שלבים, יותר ודאות

רפורמת ההשגות על שומות רשות מקרקעי ישראל יוצאת לדרך, והיא נוגעת לאחד הנושאים הכואבים ביותר במפגש בין אזרחים, יזמים, חוכרים ורמ"י: כמה באמת צריך לשלם למדינה על הקרקע, על זכויות בנייה, על היוון, על שינוי ייעוד או על עסקה אחרת שמבוססת על שומה.

החל מ-1 ביולי 2026 הליכי ההשגה על שומות מקרקעין שמשמשות את רמ"י יעברו למסלול חדש. במקום מבנה אחיד ודומה לכל התיקים, הרפורמה מחלקת את ההשגות לפי גובה החיוב הכספי ומורכבות התיק. המטרה היא לקצר את משך הטיפול, לצמצם שלבים מיותרים, להגדיל את הוודאות ולפנות את ועדות ההשגות לתיקים שבהם באמת צריך הרכב רחב ובכיר.

עד היום, ההליך היה בנוי ברובו כמסלול דו-שלבי: השגה בפני שמאי מחוזי, ובהמשך אפשרות להגיע לוועדת השגות. התוצאה הייתה עומס, זמני טיפול ארוכים, עלויות גבוהות וחוסר ודאות. במקרים רבים, גם תיקים גדולים ובינוניים עברו שלב ביניים שאחריו הצדדים המשיכו ממילא לוועדה. הרפורמה מנסה לחתוך את השלב הזה ולהעביר תיקים מהותיים ישירות להרכב המתאים.

למה זה חשוב? שומת רמ"י יכולה לקבוע אם עסקה יוצאת לפועל, אם יזם מתקדם בפרויקט, אם חוכר משלם מאות אלפי שקלים או מיליונים, ואם בעל זכויות מצליח לממש נכס. כאשר ההליך נמשך זמן רב, העסקה נתקעת. במקרים מסוימים גם המימון, לוחות הזמנים והיכולת לסגור הסכמים עם צדדים אחרים נפגעים. בשוק נדל"ן שבו הריבית גבוהה, מחירי הקרקע כבר עברו טלטלה והיזמים בוחנים כל שקל, ודאות שווה כסף.

הרקע לרפורמה רחב יותר. בשנים האחרונות נושא השומות של רמ"י הפך לזירת מחלוקת מרכזית בענף. בביזפורטל נכתב בעבר על הקיפאון שנוצר כאשר השמאי הממשלתי עצר דיונים על שומות רמ"י, וגם על העימות בין לשכת השמאים לרמ"י סביב שימוש בכלי בינה מלאכותית לשומות. הרפורמה הנוכחית מגיעה בדיוק למקום הזה: מערכת עמוסה, שומות רגישות, והרבה כסף שממתין להכרעה.

במסלול החדש, תיקים עם חיוב כספי של עד 2 מיליון שקל יידונו בהשגה ראשונה בפני דן יחיד, שמאי מחוזי. על ההחלטה תעמוד זכות ערעור בפני ועדת השגות מחוזית. תיקים של 2-10 מיליון שקל יגיעו ישירות לוועדת השגות מחוזית. תיקים מעל 10 מיליון שקל, או תיקים בעלי חשיבות תקדימית, יידונו בפני ועדת השגות עליונה. הסכומים כוללים מע"מ.

זה שינוי מהותי. תיקים קטנים מקבלים מסלול מהיר יחסית, עם אפשרות ערעור. תיקים בינוניים וגדולים מדלגים לשלב שבו יושב הרכב רחב יותר כבר בתחילת הדרך. ההיגיון הוא להפסיק לנהל הליך כפול כאשר ברור מראש שהמחלוקת מספיק גדולה או מורכבת כדי להגיע לוועדה.

גם מבנה הוועדות מתרחב. לצד ועדת השגות עליונה יוקמו ועדות השגות מחוזיות. ההרכבים אמורים לשלב שמאות ומשפט: שמאי מחוזי בכיר, שמאי מכריע ויושב ראש משפטן הכשיר לכהן כשופט שלום. בוועדה העליונה ישולב השמאי הממשלתי הראשי או סגנו, לצד שמאי מכריע ויושב ראש משפטי. במשרד המשפטים וברמ"י מציגים זאת כמהלך שנועד להגדיל את כושר הטיפול ולאפשר עמידה בזמנים.

החלק החשוב השני הוא הדיגיטל. ההשגה תוגש ישירות לאגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים, באמצעות מערכת מקוונת ייעודית, ולא דרך רמ"י. כל ההליך - הגשה, מסמכים, תגובות והחלטות - אמור להתנהל במערכת דיגיטלית אחת. אם זה יעבוד, מדובר בשיפור שירות משמעותי. פחות העברות בין גופים, פחות חוסר בהירות לגבי מצב התיק, יותר מעקב ושקיפות.

• רמ"י גובה כסף ל"שיפור עיר ישנה" - ועדת הערר: זה חלק ממחיר הקרקע, ויש מס רכישה
• בג"ץ הוציא צו על תנאי בנוגע למינויו של יהודה אליהו למנהל רמ"י

לוחות הזמנים החדשים הם לב הרפורמה. השגה ראשונה בפני שמאי מחוזי בלי דיון אמורה להסתיים בתוך כארבעה חודשים ממועד פתיחת התיק. כאשר מתקיים דיון, משך הטיפול אמור לעמוד על עד כשישה חודשים. השגות בפני ועדת השגות מחוזית או עליונה אמורות להסתיים בתוך כתשעה חודשים. מועד פתיחת התיק הוא המועד שבו הוגשו כל המסמכים הדרושים באופן מלא ותקין.

המשמעות לציבור היא פוטנציאל לקיצור דרמטי. חוכר שמקבל דרישת תשלום גבוהה יוכל להבין מהר יותר אם יש טעם להתקדם בעסקה, לממן אותה או לשנות החלטה. יזם יוכל לתמחר עסקה עם פחות אי ודאות. גם רמ"י עצמה אמורה ליהנות ממערכת מסודרת יותר, שמפחיתה עומסים ומקדמת סגירת תיקים.

ועדיין, המבחן יהיה בביצוע. בישראל רפורמות דיגיטליות ותהליכיות נשמעות טוב בהחלטות, אבל נבחנות בעומס האמיתי: כמה תיקים ייכנסו, כמה כוח אדם יוקצה, האם המערכת המקוונת תעבוד בצורה יציבה, והאם לוחות הזמנים יהפכו לסטנדרט מחייב ולא להצהרה. בענף שבו מחירי הקרקע משפיעים ישירות על מחירי הדירות, כל חודש של עיכוב יכול להתגלגל לעלויות, מימון, תמחור וסיכון.

הרפורמה גם אינה משנה את הסוגיה הבסיסית: שומת רמ"י היא עדיין נקודת כוח גדולה של המדינה מול החוכר או היזם. אבל היא יכולה לשנות את איכות ההליך. פחות שלבים, מסלול מותאם לגודל התיק, ועדות מחוזיות, הגשה ישירה למשרד המשפטים ומועדי טיפול מוגדרים - כל אלה יכולים להפוך את המחלוקת לפחות מתישה ויותר עניינית.

אם הרפורמה תעמוד בלוחות הזמנים, היא עשויה להיות אחד המהלכים החשובים בשירות הציבורי של שוק הקרקעות. היא לא תוריד לבדה את מחירי הקרקע ולא תפתור את משבר הדיור, אבל היא יכולה להפחית חיכוך, לקצר עסקאות ולתת לצדדים תשובה בזמן סביר. בשוק שבו הקרקע היא הרכיב הכי רגיש והכי יקר בפרויקט, גם ודאות היא סוג של הנחה.

• הזוכים שהפכו למיליונרים: מה קרה למחיר למשתכן בלוד? וכמה הרוויחו הזוכים במקומות נוספים?
• מגדל קונה את חלקה של גינדי בקניון הזהב - ומה זה אומר על עסקת מליסרון?