מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י

הקרב על שומת הקרקע מגיע לשיאו: לשכת שמאי המקרקעין שיגרה אמש מכתב רשמי למנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, שבו היא טוענת כי השימוש שמבצעת רמ"י במערכות בינה מלאכותית לקביעת מחירי קרקע, איננו חוקי, אינו מפוקח, ועלול לגרום לפגיעה קשה בזכויות הציבור.

לדבריה של הלשכה, המערכת הממוחשבת מובילה לשומות נמוכות מהשווי הריאלי, ובכך מקפחת בעלי זכויות בקרקע, פוגעת בקניין, ומובילה לגבייה לא מדויקת. המערכת המדוברת נכנסה לשימוש באפריל 2023, ונועדה לייעל את תהליך קביעת שווי הקרקע בעסקאות מול רמ"י, בעיקר בקרקעות לבנייה נמוכה, פיצולים, הקצאות והעברות בעלות.

במרץ 2025 אישרה מועצת מקרקעי ישראל את הרחבת השימוש בה גם לעסקאות נוספות, מתוך כוונה לצמצם את התלות בשומות פרטניות ולקצר את זמני הטיפול. ברמ"י מבהירים כי מדובר במערכת מתקדמת אשר נבחנה במשך כשנתיים, וכי השומות מבוססות בינה נבדקות מדגמית על ידי אגף השמאות של הרשות.

לטענת רמ"י, מדובר בכלי טכנולוגי שתומך בתהליכים פשוטים בלבד, ואינו בא להחליף את עבודת השמאים או את שיקול הדעת האנושי. בהודעה חריגה שפרסמה הבוקר רשות מקרקעי ישראל, היא דחתה את טענות לשכת השמאים באופן רשמי:"המערכות המיושמות ברמ”י אינן מחליפות את שיקול הדעת המקצועי האנושי, אלא מהוות כלי עזר בלבד. רמ”י רואה בבינה המלאכותית אמצעי לייעול ושיפור השירות לציבור, תוך שמירה על בקרה אנושית ועמידה בעקרונות הזהירות של הממשלה".

אלא שלשכת השמאים לא מקבלת את ההבהרות: יו"ר הלשכה, נחמה בוגין, מסרה לביזפורטל כי נעשתה בדיקה משפטית מעמיקה בטרם נשלח המכתב, והמסקנה המשפטית החד משמעית היא כי האופן שבו רמ"י מפעילה את מערכת הבינה המלאכותית, אינו עומד בדרישות החוק.

לדבריה, "שומות רמ"י הן לא המלצה או נייר קישוט. מדובר בשומות שלפיהן הציבור משלם בפועל כספים למדינה. אם אין פיקוח מקצועי הדוק - הציבור כולו עלול להיפגע, במיוחד בעלי קרקעות, חוכרים ואנשים מהשורה שנדרשים לשלם על סמך ערכים שלא נבחנו ידנית".

במכתב שהועבר לרמ"י מציינת הלשכה שורת בעיות מהותיות: העדר שקיפות באופן קביעת השומה, היעדר זכות ערעור אפקטיבית, שימוש בנתוני עבר שאינם משקפים מגמות עדכניות, וקושי ממשי להבין כיצד האלגוריתם פועל,  מה שמכונה "קופסה שחורה".

לטענת הלשכה, ההחלטות על שווי הקרקע מתקבלות כיום באופן לא מוסבר, על ידי מערכת לא מפוקחת, בניגוד לחוק שמאי מקרקעין ולמסמך העקרונות של הממשלה בנוגע לשימוש בבינה מלאכותית.

יו"ר לשכת השמאים נחמה בוגין מוסיפה כי המכתב נשלח מתוך רצון להידברות, לא לעימות: "ביקשנו לשבת יחד עם רמ"י, לקיים שיח ענייני, לבדוק יחד את הנהלים - והתגובה היחידה שקיבלנו הייתה הודעה לעיתונות. זו התנהלות לא ראויה של גוף ציבורי. מדובר באחריות כבדה כלפי הציבור, לא במלחמת אגו".

נכון להבוקר, לא התקבלה כל תגובה רשמית ישירה מטעם רמ"י ללשכה עצמה, אלא רק תגובת דוברת הרשות שפורסמה בפומבי.

לשכת השמאים קוראת להקמת צוות בין משרדי לבחינה מחודשת של הנהלים, עם שיתוף של משרד המשפטים, משרד החדשנות ורמ"י, במטרה לגבש מתווה אחראי לשימוש בבינה מלאכותית בשמאות מקרקעין, זאת מבלי לפגוע בזכויות הציבור או בעקרונות החוק.

עוקפת את חוק שמאי המקרקעין?

בלב המחלוקת בין לשכת השמאים לרשות מקרקעי ישראל ניצבת שאלה משפטית פשוטה: האם רמ"י עוקפת את חוק שמאי מקרקעין באמצעות השימוש הגובר בבינה מלאכותית? החוק קובע בפירוש כי עריכת שומות מקרקעין היא פעולה ייחודית לשמאים מוסמכים בלבד.

תקנות האתיקה שנלוות אליו מחייבות ניתוח מקצועי, מבוסס שיקול דעת, תוך שקיפות והנמקה.

לשכת השמאים טוענת שהאלגוריתם של רמ"י מפר זאת: הוא פועל בלי שמאי מוסמך, בלי הסבר, ובלי יכולת אמיתית לערער. אבל כאן לא נגמר הסיפור. הלשכה מציינת כי השימוש נעשה גם בניגוד לעקרונות שנקבעו במסמך המדיניות הלאומית לבינה מלאכותית, שפורסם על ידי משרד המשפטים ומשרד החדשנות בדצמבר 2023.

במסמך נקבעו עקרונות חובה לשימוש בטכנולוגיות AI בגופים ציבוריים - ובהם שקיפות והסברתיות (הציבור צריך להבין כיצד התקבלה ההחלטה), מעורבות ואחריות אנושית (לא להשאיר את ההחלטה רק למכונה), שמירה על שוויון וזכויות קניין, ויכולת להשגה או ערעור.

לטענת הלשכה, מערכת ה-AI של רמ"י פועלת בניגוד לרוב העקרונות האלה, ומערערת את ההגנה המשפטית הבסיסית של אזרחים בעסקאות מקרקעין מול המדינה.

עלול להיות בעייתי

המערכת מבוססת הבינה המלאכותית נכנסה לשימוש ברשות מקרקעי ישראל באפריל 2023, לאחר תקופת פיילוט של כשנתיים. מדובר באלגוריתם שמקבל נתונים היסטוריים של עסקאות קודמות, פרמטרים של מיקום, ייעוד, שטח, ועוד - ומבצע חיזוי של שווי קרקע לעסקאות מסוגים שונים.

נכון להיום, המערכת פועלת בעסקאות של הקצאת מגרשים לבנייה עצמית, פיצול מגרשים, תוספות בנייה, העברת זכויות, דמי היתר ודמי היוון בקרקעות צמודות קרקע, ולעיתים גם במגרשי תעשייה ואזורי קו עימות.

ברמ"י מציינים כי השומות הממוחשבות נבדקות מדגמית על ידי אגף השמאות - אך לא ברור מה היקף הבקרה, באיזו תדירות היא מתבצעת, ומי מפקח על הפערים בין האלגוריתם לשוק בפועל. והשאלה הקריטית מבחינת הלשכה: האם המערכת לומדת מנתוני עבר באופן שעלול להנציח עיוותים? לשכת השמאים טוענת שכן.

לדבריהם, אם בעסקאות עבר היו טעויות, הטיות או תמחור שגוי - המערכת עלולה “ללמוד” את זה כסטנדרט ולשכפל את השגיאה שוב ושוב. יתרה מכך, ככל שלא ברור כיצד מתקבל הערך, לא ניתן לדעת אם נלקחו בחשבון שיקולי תכנון עתידי, מגמות פיתוח, או פרמטרים “רכים” שדורשים הבנה אנושית וניסיון מקצועי.

שלא כמו מודלים עסקיים בשוק הפרטי, כאן מדובר בגוף ממשלתי שמכריע על שווי נכסים ציבוריים, ולכן – לשיטת הלשכה – מחויב לרף אחר לגמרי של שקיפות, דיוק וביקורת.