.jpeg "ינקי יעקב קוינט")
מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
לשכת השמאים שלחה מכתב אמש לרמ"י - ובו טענה כי השימוש בבינה מלאכותית מקפח את הציבור ומנמיך את השומות הריאליות. השימוש שמתבצע בידי רמ"י בבינה הוא לצורך קביעת מחירי קרקע. השמאים טוענים להפרת חוק, פגיעה בזכויות קניין והיעדר פיקוח. מנגד - ברמ"י פרסמו היום לציבור את המכתב ובו הם דוחים את הטענות: "מדובר בכלי עזר בלבד - לא תחליף לשמאי אנושי"
הקרב על שומת הקרקע מגיע לשיאו: לשכת שמאי המקרקעין שיגרה אמש מכתב רשמי למנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, שבו היא טוענת כי השימוש שמבצעת רמ"י במערכות בינה מלאכותית לקביעת מחירי קרקע, איננו חוקי, אינו מפוקח, ועלול לגרום לפגיעה קשה בזכויות הציבור.
לדבריה של הלשכה, המערכת הממוחשבת מובילה לשומות נמוכות מהשווי הריאלי, ובכך מקפחת בעלי זכויות בקרקע, פוגעת בקניין, ומובילה לגבייה לא מדויקת. המערכת המדוברת נכנסה לשימוש באפריל 2023, ונועדה לייעל את תהליך קביעת שווי הקרקע בעסקאות מול רמ"י, בעיקר בקרקעות לבנייה נמוכה, פיצולים, הקצאות והעברות בעלות.
במרץ 2025 אישרה מועצת מקרקעי ישראל את הרחבת השימוש בה גם לעסקאות נוספות, מתוך כוונה לצמצם את התלות בשומות פרטניות ולקצר את זמני הטיפול. ברמ"י מבהירים כי מדובר במערכת מתקדמת אשר נבחנה במשך כשנתיים, וכי השומות מבוססות בינה נבדקות מדגמית על ידי אגף השמאות של הרשות.
לטענת רמ"י, מדובר בכלי טכנולוגי שתומך בתהליכים פשוטים בלבד, ואינו בא להחליף את עבודת השמאים או את שיקול הדעת האנושי. בהודעה חריגה שפרסמה הבוקר רשות מקרקעי ישראל, היא דחתה את טענות לשכת השמאים באופן רשמי:"המערכות המיושמות ברמ”י אינן מחליפות את שיקול הדעת המקצועי האנושי, אלא מהוות כלי עזר בלבד. רמ”י רואה בבינה המלאכותית אמצעי לייעול ושיפור השירות לציבור, תוך שמירה על בקרה אנושית ועמידה בעקרונות הזהירות של הממשלה".
אלא שלשכת השמאים לא מקבלת את ההבהרות: יו"ר הלשכה, נחמה בוגין, מסרה לביזפורטל כי נעשתה בדיקה משפטית מעמיקה בטרם נשלח המכתב, והמסקנה המשפטית החד משמעית היא כי האופן שבו רמ"י מפעילה את מערכת הבינה המלאכותית, אינו עומד בדרישות החוק.
לדבריה, "שומות רמ"י הן לא המלצה או נייר קישוט. מדובר בשומות שלפיהן הציבור משלם בפועל כספים למדינה. אם אין פיקוח מקצועי הדוק - הציבור כולו עלול להיפגע, במיוחד בעלי קרקעות, חוכרים ואנשים מהשורה שנדרשים לשלם על סמך ערכים שלא נבחנו ידנית".
במכתב שהועבר לרמ"י מציינת הלשכה שורת בעיות מהותיות: העדר שקיפות באופן קביעת השומה, היעדר זכות ערעור אפקטיבית, שימוש בנתוני עבר שאינם משקפים מגמות עדכניות, וקושי ממשי להבין כיצד האלגוריתם פועל, מה שמכונה "קופסה שחורה".
לטענת הלשכה, ההחלטות על שווי הקרקע מתקבלות כיום באופן לא מוסבר, על ידי מערכת לא מפוקחת, בניגוד לחוק שמאי מקרקעין ולמסמך העקרונות של הממשלה בנוגע לשימוש בבינה מלאכותית.
יו"ר לשכת השמאים נחמה בוגין מוסיפה כי המכתב נשלח מתוך רצון להידברות, לא לעימות: "ביקשנו לשבת יחד עם רמ"י, לקיים שיח ענייני, לבדוק יחד את הנהלים - והתגובה היחידה שקיבלנו הייתה הודעה לעיתונות. זו התנהלות לא ראויה של גוף ציבורי. מדובר באחריות כבדה כלפי הציבור, לא במלחמת אגו".
נכון להבוקר, לא התקבלה כל תגובה רשמית ישירה מטעם רמ"י ללשכה עצמה, אלא רק תגובת דוברת הרשות שפורסמה בפומבי.
לשכת השמאים קוראת להקמת צוות בין משרדי לבחינה מחודשת של הנהלים, עם שיתוף של משרד המשפטים, משרד החדשנות ורמ"י, במטרה לגבש מתווה אחראי לשימוש בבינה מלאכותית בשמאות מקרקעין, זאת מבלי לפגוע בזכויות הציבור או בעקרונות החוק.
עוקפת את חוק שמאי המקרקעין?
בלב המחלוקת בין לשכת השמאים לרשות מקרקעי ישראל ניצבת
שאלה משפטית פשוטה: האם רמ"י עוקפת את חוק שמאי מקרקעין באמצעות השימוש הגובר בבינה מלאכותית? החוק קובע בפירוש כי עריכת שומות מקרקעין היא פעולה ייחודית לשמאים מוסמכים בלבד.
תקנות האתיקה שנלוות אליו מחייבות
ניתוח מקצועי, מבוסס שיקול דעת, תוך שקיפות והנמקה.
לשכת השמאים טוענת שהאלגוריתם של רמ"י מפר זאת: הוא פועל בלי שמאי מוסמך, בלי הסבר, ובלי יכולת אמיתית לערער. אבל כאן לא נגמר הסיפור. הלשכה מציינת כי השימוש נעשה גם בניגוד לעקרונות שנקבעו במסמך המדיניות
הלאומית לבינה מלאכותית, שפורסם על ידי משרד המשפטים ומשרד החדשנות בדצמבר 2023.
במסמך נקבעו עקרונות חובה לשימוש בטכנולוגיות AI בגופים ציבוריים - ובהם שקיפות והסברתיות (הציבור צריך להבין כיצד התקבלה ההחלטה), מעורבות ואחריות אנושית (לא להשאיר את
ההחלטה רק למכונה), שמירה על שוויון וזכויות קניין, ויכולת להשגה או ערעור.
לטענת הלשכה, מערכת ה-AI של רמ"י פועלת בניגוד לרוב העקרונות האלה, ומערערת את ההגנה המשפטית הבסיסית של אזרחים בעסקאות מקרקעין מול המדינה.
- השמאים לממשלה: "הורדת מס רכוש לאפס גרמה לקבלנים לא לבנות דירות"
- ״הוריקן הנדל"ן רק צובר תאוצה, הגיע הזמן שכחלון יתמודד עם האמת״
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עלול להיות בעייתי
המערכת מבוססת הבינה המלאכותית נכנסה לשימוש ברשות מקרקעי ישראל באפריל 2023, לאחר תקופת פיילוט של כשנתיים. מדובר באלגוריתם שמקבל נתונים היסטוריים של עסקאות קודמות, פרמטרים
של מיקום, ייעוד, שטח, ועוד - ומבצע חיזוי של שווי קרקע לעסקאות מסוגים שונים.
נכון להיום, המערכת פועלת בעסקאות של הקצאת מגרשים לבנייה עצמית, פיצול מגרשים, תוספות בנייה, העברת זכויות, דמי היתר ודמי היוון בקרקעות צמודות קרקע, ולעיתים גם במגרשי תעשייה
ואזורי קו עימות.
ברמ"י מציינים כי השומות הממוחשבות נבדקות מדגמית על ידי אגף השמאות - אך לא ברור מה היקף הבקרה, באיזו תדירות היא מתבצעת, ומי מפקח על הפערים בין האלגוריתם לשוק בפועל. והשאלה הקריטית מבחינת הלשכה: האם המערכת לומדת מנתוני עבר באופן
שעלול להנציח עיוותים? לשכת השמאים טוענת שכן.
לדבריהם, אם בעסקאות עבר היו טעויות, הטיות או תמחור שגוי - המערכת עלולה “ללמוד” את זה כסטנדרט ולשכפל את השגיאה שוב ושוב. יתרה מכך, ככל שלא ברור כיצד מתקבל הערך, לא ניתן לדעת אם נלקחו בחשבון שיקולי תכנון
עתידי, מגמות פיתוח, או פרמטרים “רכים” שדורשים הבנה אנושית וניסיון מקצועי.
שלא כמו מודלים עסקיים בשוק הפרטי, כאן מדובר בגוף ממשלתי שמכריע על שווי נכסים ציבוריים, ולכן – לשיטת הלשכה – מחויב לרף אחר לגמרי של שקיפות, דיוק וביקורת.
- 2.מה היא מקשקשת יאללה תתקדמי. השמאים עושים ממוצע שווי בטבלה כפול שטח ויאללה תם הטקס (ל"ת)מוישה אופניק 16/07/2025 07:19הגב לתגובה זו
- 1.אנונימי 14/07/2025 13:13הגב לתגובה זותמצאו שקר אחר לעבוד
דן פרנס, רונית שבירו ורוני בריק, פאנל נדל"ן, ועידת הכלכלה (צילום: שלומי יוסף)"בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים ורונית שבירו מבעלי קבוצת שבירו בפאנל על שוק הנדל"ן; פרנס: "ההתאוששות בשנה הקרובה תחזיר אותנו לרמה של לפני המלחמה; בשנה שעברה היתה הגירה נטו של 40 אלף איש, 10 אלף דירות ירדו מהביקוש במרכז"
ענף הנדלן הישראלי עבר בשנתיים האחרונות רכבת הרים. אחרי ירידות חדות ב־2023, התאוששות ב־2024, ושוב חולשה במכירות ב־2025, מנסים השחקנים המרכזיים בשוק להבין אם מדובר בשינוי מבני או באירוע נקודתי. בפאנל על ענף הנדלן והתשתיות בהשתתפות דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים, ורונית שבירו, יועמ"שית ומבעלי קבוצת שבירו. שלושת הפנליסטים מסתכלים לעבר 2026 כשנת מפנה פוטנציאלית.
אחד ההסברים המפתיעים לירידה בביקושים ב־2024 וב־2025 מגיע מכיוון דמוגרפי. לדברי דן פרנס, יש להניח שבשנים 2024 וכנראה גם 2025 ישראל חוותה גל הגירה שלילית חריג. לדבריו, בהשוואה לרמה הרב שנתית, מספר העוזבים עלה ב-40 אלף ישראלים, מה שמתורגם לכעשרת אלפים דירות שלא נרכשו או שלא נדרשו.
"חלקם זוגות צעירים שלא קנו דירה, חלקם בעלי דירות שהשכירו את דירתם ועזבו. הדירות הללו נמצאות בעיקר בגוש דן ולא בפריפריה, וזו גם הסיבה שבירושלים ובערי הפריפריה הירידה במכירות הייתה מתונה יותר. זהו אירוע נקודתי ולא בסטנדרט חדש, וכבר ב־2026 נראה היפוך מגמה".
"אנחנו מאמינים בשוק הנדל"ן ולא עוצרים פרויקטים. מחזור העסקים בענף ארוך, וכל פרויקט לוקח שנים משלב תכנון ועד אכלוס. לכן,
אין היגיון לעצור בניה בגלל האטה זמנית. כל הדירות שנבנה בשנים הבאות יפגשו את הקונה”.
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אווירה, חוסר ודאות ובחירות כנקודת מפנה
בריק מצטרף לתחושה שהחודשים האחרונים מצביעים על שינוי כיוון: "בשני החודשים האחרונים ניכרת חזרה משמעותית למשרדי המכירות. הסיפור של השנתיים האחרונות לא היה בעיקר הריבית, אלא הפסיכולוגיה.
דרור תורן, מנכ"ל חטיבת המגורים של אמריקה ישראל להשקעות. קרדיט: אלן צ'פלסקיאמריקה ישראל זכתה במכרז בגבעת אולגה, עם 192 יח"ד ב-6 מבנים בסמוך לים
סכום זכייה עמד על כ-128 מיליון שקל; על פי החברה: "אנו מזהים סימני התאוששות ברורים בענף הנדל"ן למגורים"
חברת אמריקה ישראל להשקעות זכתה במכרז רשות מקרקעי ישראל להקמת 192 יח"ד בגבעת אולגה בחדרה, המיועדים להקמת 6 בניינים בני 8-9 קומות. בשטח כולל של כ-10 דונם, במסגרת מתחם חדש המתפתח באזור החוף הדרומי של העיר. סכום הזכייה עמד על כ-128 מיליון שקל. הזכייה בשיתוף
עם חברת מגדלים, זרוע היזמות של בוני ריינה.
התכנית ממוקמת מערבית לשכונת עין הים, מזרחית לשמורת הטבע חוף גדור ומדרום לרחוב אדני פז. המכרז הוא חלק מתכנית רחבה להקים 670 יח"ד, אשר צפויה לחזק משמעותית את האזור ולהמשיך את תנופת הפיתוח של השכונה. 40%
מיחידות הדיור בפרויקט מיועדים לשווק במסגרת תוכנית "מחיר מטרה".
מאמריקה ישראל להשקעות נמסר: "מדובר בהמשך לאסטרטגיית הצמיחה אותה אנחנו מובילים בחברה. הזכייה במכרז אולגה, בפריים לוקיישן ליד הים ושמורת טבע, משקפת את האמון הרב שלנו בעתיד שוק הדיור בישראל. אנו מזהים סימני התאוששות ברורים בענף הנדל"ן למגורים, וצופים עלייה בביקושים בשנים הקרובות, בפרט באזור קו החוף. החברה ממשיכה לבחון ולהוביל הזדמנויות שיאפשרו להגדיל את מלאי הפרויקטים ולהציע מגורים איכותיים באזורים רבים בארץ".
העסקאות האחרונות בגבעת אולגה מראות מחיר ממוצע של כ-26,000 שקל למטר, כשדירה ברחוב השחף בגודל 94 מ"ר נמכרה ביולי בכ-2.5 מיליון שקל, עם 26,489 שקל למ"ר. של 82 מ"ר בכ-1.4 מיליון שקל, עם ממוצע של כ-17 אלף שקל למ"ר. דירה נוספת של 93 מ"ר נמכרה בדצמבר 2024 בכ-1.93 מליון שקל, המשקף מחיר של 20,752 שקל למ"ר.
- גבעת אולגה - רווח של 125% בכ-8 שנים
- "עד 2033 לא יישארו למדינה קרקעות במרכז. חייבים התחדשות עירונית"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המחיר החציוני השנתי הממוצע באולגה עומד על כ-2.2 מיליון שקל, כאשר החציון של דירות 3 חדרים הוא כ-1.65 מיליון שקל, דירות 4 חדרים ב-2.3 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים ב-2.8 מיליון שקל. ברבעון הראשון של 2025 עמד המחיר החציוני בגבעת אולגה על 2.2 מיליון שקל, בעוד שבחדרה היה כ-1.9 מיליון שקל (החציון הארצי עמד על 1.93 מיליון שקל).
