בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.

הפער שהולך ונפער

הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.

מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.

אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.

• "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
• השכירות בתל אביב ממשיכה לעלות ולמה זה עשוי להימשך?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.

למעשה נוצר כאן אפקט כפול: מצד אחד הביקוש עולה בשל הדיירים המפונים שמחפשים שכירות, ומצד שני ההיצע יורד לאור הריסת הבניינים הישנים והימשכות הפרויקטים. התוצאה ברורה: הביקוש עולה וההיצע יורד, מה שמוביל לעלייה משמעותית בשכר הדירה באזורים שבהם מתרחשת התחדשות עירונית אינטנסיבית.

היעלמות המשקיעים

בניגוד לשיח הציבורי  שמציג את משקיעי הנדל"ן כחלק מהבעיה, דווקא היעלמותם מהשוק היא שמחריפה את המשבר בשוק השכירות. במשך שנים, משקיעי דירות סיפקו חלק ניכר מהיצע השכירות בישראל. הם רכשו דירות והשכירו אותן, ונהנו מתשואה גבוהה ביחס לעלויות המימון ואפיקי השקעה אלטרנטיביים.

• חיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
• בני ברק מתחדשת: תכנית פינוי-בינוי עם 525 דירות חדשות
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...

אולם בשנים האחרונות חל שינוי דרמטי. העלאת מס הרכישה למשקיעים, העלייה המשמעותית של הריבית ועלויות המימון, וקיומן של חלופות השקעה המניבות תשואות גבוהות יותר בסיכון נמוך יותר, כמו קרנות כספיות ופיקדונות, הפכו את ההשקעה בנדל"ן להרבה פחות אטרקטיבית.

התוצאה היא שהמשקיעים נעלמו מהשוק, מה שמייצר חוסר בהיצע הקיים להשכרה. בניגוד לרכישת דירה למגורים, שם הקונה הוא גם המשתמש הסופי, דירות להשקעה הן אלה שמזינות את שוק השכירות. כשהמשקיעים לא קונים, ההיצע להשכרה לא גדל בהתאם לביקוש.

מעבר לגורמים המרכזיים האלו  ישנה שורה של סיבות נוספות שתורמות לעליית מחירי השכירות ומעידות על כך שמדובר במגמה מתמשכת ולא בתופעה זמנית. ראשית, השבחת נכסים: שיפוצים פנימיים של דירות או השבחת וקידום אזורים על ידי העירייה או ועדי שכונות מעלים את ערך הנכסים ובהתאם את שכר הדירה. שנית, גידול האוכלוסייה הנובע מילודה, הארכת תוחלת החיים וגירושין, שכל אחד מהם מגדיל את הביקוש ליחידות דיור נפרדות.

שלישית, עליית עלויות המימון והמשכנתא לבעלי דירות שמשכירים אותן, מה שגורר עלייה מקבילה של מחירי השכירות כדי לכסות את ההוצאות הגדלות. זה השתנה עכשיו עם הורדת הריבית, אבל במעט. רביעית, עלייה טבעית לאור עליית האינפלציה הכללית במשק.

חמישית, וזה גורם ייחודי לתקופה הנוכחית: מעברי מגורים כפויים לאור נזקי המלחמה. בתים או אזורים שאינם ראויים למגורים בצפון ובדרום, וכן נזקים מהתקיפות מאיראן, מייצרים ביקוש חדש לשכירות באזורים אחרים בארץ.

כל אלו סיבות נוספות מעבר לגורמים המרכזיים שתוארו לעיל, והן מעידות על מגמה ברורה: מחירי השכירות עולים בקצב קבוע, ואין סיבה להניח שהמגמה תשתנה בקרוב. 

צריך לשאול כמה יעלה לגור? ולא כמה עולה דירה?

שאלה האמיתית לשנים הקרובות שונה לגמרי ממה קורה למחירי הדיור וכמה עולה דירה? בשפת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדובר על "מחירי שירותי הדיור", והם אלה שקובעים את יכולת המגורים של מי שאינו יכול לרכוש דירה.

למעשה, שוק השכירות הוא זה שנושא על גבו את משבר הדיור האמיתי, והוא נמצא בעלייה עקבית ומשמעותית בשנים האחרונות. הפתרון לא יגיע רק מירידה בריבית או מעלייה בהיצע של דירות חדשות. נדרש פתרון כולל מטעם המדינה, הכולל עידוד בנייה להשכרה, מתן הקלות ותמריצים ליזמים לטובת קידום פרויקטים של פינוי-בינוי בקצב גבוה יותר, ומתן תמריצים להשקעה בדיור. אלא שלפי חוק ההסדרים המוצע במסגרת תקציב 2026, נראה שהמדיניות הממשלתית הולכת דווקא בכיוון ההפוך. במקום לעודד השקעה בדיור להשכרה, המדיניות ממשיכה להקשות על משקיעים, מה שצפוי להחריף את המחסור בהיצע להשכרה.

עד שיגיע פתרון מקיף ומערכתי, המציאות ברורה: מחירי הקנייה אולי נבלמים, אבל מחירי השכירות צפויים להמשיך ולעלות.

הכותב: עו"ד נדב אטיאס, כלכלן ובוגר MBA, יועץ פיננסי ומרצה בתחומי נדל"ן והשקעות