ענף הנדלן הישראלי עבר בשנתיים האחרונות רכבת הרים. אחרי ירידות חדות ב־2023, התאוששות ב־2024, ושוב חולשה במכירות ב־2025, מנסים השחקנים המרכזיים בשוק להבין אם מדובר בשינוי מבני או באירוע נקודתי. בפאנל על ענף הנדלן והתשתיות בהשתתפות דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים, ורונית שבירו, יועמ"שית ומבעלי קבוצת שבירו. שלושת הפנליסטים מסתכלים לעבר 2026 כשנת מפנה פוטנציאלית.

אחד ההסברים המפתיעים לירידה בביקושים ב־2024 וב־2025 מגיע מכיוון דמוגרפי. לדברי דן פרנס, יש להניח שבשנים 2024 וכנראה גם 2025 ישראל חוותה גל הגירה שלילית חריג. לדבריו, בהשוואה לרמה הרב שנתית, מספר העוזבים עלה ב-40 אלף ישראלים, מה שמתורגם לכעשרת אלפים דירות שלא נרכשו או שלא נדרשו.

"חלקם זוגות צעירים שלא קנו דירה, חלקם בעלי דירות שהשכירו את דירתם ועזבו. הדירות הללו נמצאות בעיקר בגוש דן ולא בפריפריה, וזו גם הסיבה שבירושלים ובערי הפריפריה הירידה במכירות הייתה מתונה יותר. זהו אירוע נקודתי ולא בסטנדרט חדש, וכבר ב־2026 נראה היפוך מגמה".

"אנחנו מאמינים בשוק הנדל"ן ולא עוצרים פרויקטים. מחזור העסקים בענף ארוך, וכל פרויקט לוקח שנים משלב תכנון ועד אכלוס. לכן, אין היגיון לעצור בניה בגלל האטה זמנית. כל הדירות שנבנה בשנים הבאות יפגשו את הקונה”.

• מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
• דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אווירה, חוסר ודאות ובחירות כנקודת מפנה

בריק מצטרף לתחושה שהחודשים האחרונים מצביעים על שינוי כיוון: "בשני החודשים האחרונים ניכרת חזרה משמעותית למשרדי המכירות. הסיפור של השנתיים האחרונות לא היה בעיקר הריבית, אלא הפסיכולוגיה.

"מלחמה ארוכה, חטופים, הפגנות, אלימות, תחושת חוסר יציבות: כל אלה גרמו לרוכשים לשבת על הגדר, וכשהם מחכים גם הקבלנים מחכים. לדבריו, מי שחווה את עצירת השוק בתקופת מחיר למשתכן יודע שאם הרוכש לא נכנס למשרד המכירות, גם היזם לא ממהר לפתוח אתר בניה חדש".

• 1,500 דירות חדשות בצפון אור יהודה, צמוד למפגש המטרו והרכבת הקלה
• אושרה תוכנית להרחבת אופקים ב-10,000 יח"ד
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק...

בריק רואה בבחירות הקרובות, בלי קשר לזהות המנצח, הזדמנות לפתוח דף חדש. לדבריו, הבעיה המרכזית כיום היא היעדר מדיניות ארוכת טווח: "ממשלות מתחלפות, שרים מתחלפים, איש אינו לוקח אחריות על תכנית נדלן לחמש השנים הבאות. שר מכהן שהודה בפני כי ייתכן שיעזוב את תפקידו בתוך שבועות ולכן אינו ממהר לקדם מהלכים ארוכי טווח. בינתיים, כארבעים אלף יחידות דיור כבר מחזיקות בהיתרי בניה, אך הקבלנים מחכים ליציבות".

ריבית, מעמ ומדיניות: ביקורת חריפה על בנק ישראל

שבירו חולקת על הניתוח שמסביר את ההאטה רק בהגירה או באווירה. לדבריה, מדיניות הממשלה והרגולטורים הוסיפה “מקלות בגלגלים” לענף.

"בשנת 2025 התווסף אחוז אחד מע"מ, שמכביד על רוכשי הדירות. במקביל, הריבית לא ירדה למרות שהאינפלציה ירדה לרמה הנמוכה מחצי מהריבית. אין הרבה מדינות בעולם שבהן האינפלציה היא חצי מהריבית. נגיד בנק ישראל התאים את עצמו לאווירה ולזהירות, אך לא בהכרח לכלכלה האמיתית".

שבירו סבורה כי יש מקום לצעד חד יותר: "במקום רבע אחוז ריבית כפי שבנק ישראל הוריד, היה צריך להוריד לפחות חצי אחוז בכל פעם, ואולי אף לבצע ארבע פעימות של חצי אחוז בשנת 2026". לדבריה, כמו שהעלאות הריבית ב־2022 היו חדות ותכופות, כך היה אפשר להתאים מהר יותר את הריבית למציאות החדשה.

מס רכוש: תמריץ לבנות או שוד של הציבור?

שבירו מודה בגלוי כי הייתה בין מי שדחפו למס רכוש על קרקעות פרטיות. "במשך שנים בעלי קרקעות פרטיים כמעט לא מכרו, במיוחד בתקופה של ריבית אפס וצניחת תשואות אלטרנטיביות. רוב העסקאות בשוק הקרקעות נעשו מול רשות מקרקעי ישראל, ובעלי קרקעות פרטיים ישבו “על הגדר”, לעתים במשך דורות. בלי תמריץ למכור, הקרקע לא נכנסת למחזור ולא מגדילה את היצע הקרקעות לבניה". מס רכוש, מבחינתה, אמור להכריח בעלי קרקע פרטיים שלא בונים ולא מקדמים תכנון להחליט אם הם חלק מהפתרון או חלק מהבעיה.

בריק מתנגד בחריפות: "מס רכוש הוא למעשה מס עקיף נוסף שיתגלגל לציבור. כ־60 אחוז ממחיר הדירה הולך למסים שונים. אין שום סיכוי שהקבלנים יספגו מס רכוש נוסף, ובסופו של דבר רוכשי הדירות הם אלה שישלמו".

מחירים: האם בכלל היו ירידות או שמדובר באשליה חשבונאית

אחד הוויכוחים המעניינים בפאנל היה סביב השאלה האם מחירי הדירות באמת ירדו. פרנס טוען כי יש בלבול בין מחירים שוטפים לבין ערך נוכחי: "בשנת 2024 מחירי הדירות הנקובים עלו לכאורה, אך לזאת יש הסבר ברור: רוב העסקאות נעשו במבצעי מימון כמו 80/20 המפורסם, שבהם רוב התשלום נדחה. כדי לגדר את עלות המימון והסיכון, היזמים העלו את מחיר הדירה הרשמי. לכן במחירים שוטפים נרשמה עלייה, אך בערך נוכחי, לאחר היוון תזרים התשלומים, המחירים היו למעשה יציבים. לעומת זאת, ב־2025 כשמבצעי המימון הללו כמעט נעלמו, המחירים הנקובים נראו נמוכים יותר, אך לא בטוח שמדובר בירידה אמיתית".

לכן הנתונים על ירידת מחירים עלולים להיות, לדבריו, בעיקר עניין של סמנטיקה ודרך מדידה. הוא מעריך כי ב־2026, בהנחה שהמכירות יחזרו לקצב הרב שנתי המקובל, נראה יציבות מחירים עם נטייה קלה לעלייה.

שבירו מצטרפת לקו הזה ואף מחדדת אותו: "מבצעי 80/20 או 10/90 משנים את פרופיל התשלום אך לא בהכרח את המחיר האמיתי. כיום עוברים יותר לפריסת תשלומים ליניארית, מדורגת, צמודת מדד. אם לוקחים את כל תזרים התשלומים, ממדדים ומחשבים את הערך הכולל מגיעים פחות או יותר לאותו מחיר. המחירים לא באמת עלו ולא באמת ירדו, רק הצורה שבה הצגנו אותם השתנתה".

פרנס מסכים כי הורדת ריבית, אם תימשך גם ב־2026, תשפיע על השוק: "ליזמים המימון הוא בדרך כלל הלוואות קצרות יחסית, אך לזוגות צעירים הלוואות המשכנתא נפרסות על פני עשרים עד שלושים שנה וכל שינוי קטן בריבית משפיע מאוד על ההחזר החודשי. לכן כל “פיפס” בריבית יכול לתרגם לעוד ביקוש לדירות".

עם זאת, בעיניו הגורם המכריע יהיה דווקא הדמוגרפיה. אם ההגירה השלילית תיפסק, ואולי אף תחול עלייה מחודשת בעלייה לישראל, הביקוש הטבעי לדיור בישראל יחזור לממדיו המוכרים. זה, לדבריו, הכוח העיקרי שיניע את השוק בשנים הבאות.

שבירו מתייחסת גם לשאלה האם התשואות הגבוהות בשוק ההון מקשות על הנדלן להתחרות על כספי המשקיעים. היא מברכת על כך שכל ענף זוכה לתקופות שיא, ומזכירה כי שוק ההון בישראל לא נהנה שנים רבות מתשואות כה גבוהות. עם זאת, היא מזכירה שהמציאות בסופו של דבר נבחנת בדוחות הכספיים של החברות: "לא תמיד אפשר ליישב בין עליות חדות בשווי מניות לבין שחיקה ברווחיות בפועל. השוק בסוף יתקן את עצמו אם הפערים יהיו גדולים מדי".

מחסור בעובדים: להסתמך על עובדים זרים בלבד

אחד האיומים התפעוליים הגדולים על הענף הוא מחסור בעובדי בניין. בריק מעריך כי עדיין חסרים למעלה מארבעים אלף עובדים. לדבריו, מנגנוני הגיוס של עובדים זרים מהודו ומסרי לנקה אינם יעילים מספיק: "במודל של ממשלה לממשלה מגיעים לעתים עובדים שאין להם ניסיון אמיתי בבניה. במודל של בחירה ישירה על ידי ההתאחדות התוצאות טובות יותר, אך ההיקף עדיין לא מספיק".

בריק מעריך כי אין צפי לחזרה משמעותית של עובדים פלסטינים לאתרי הבניה בתקופה הקרובה, ואולי אף לא בקדנציה הבאה. גם אם יפתחו מחדש את האפשרות, הוא אינו בטוח שהקבלנים ירצו להעסיקם או שראשי הערים יאפשרו את כניסתם. לכן, לדבריו, הענף יצטרך להסתמך על עובדים זרים, בדומה למקובל במדינות רבות בעולם, ולבנות מחדש את הידע המקצועי וההרגלים סביבם.