חיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל

לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר. 

כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.

העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.

• מחירי הדירות: מ-660 אלף במעלות עד 4.9 מיליון בירושלים: המפה של פערי המחירים בנדל"ן
• מתנה לתושבי שכונת התקווה - חצי מיליון שקל לדירה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:

אדם שחר מנהל דוחות אפס במשרד האושנר שמאות מקרקעין אומר כי ״טרנד ההתחדשות העירונית אינו פוסח על העיר חיפה. בימים אלו מקודמות תכניות פינוי בינוי בשכונות קרית שפרינצק, קרית אליעזר ובת גלים שתכליתן, הקמת אלפי דירות בבנייה מגדלית לצד מרקמית, פיתוח מערך התשתיות והתחבורה״. לדבריו,  הקרבה לחוף הים, פינוי בסיס חיל הים, כמו גם הקרבה לכביש החוף ולתחנת הרכבת מהווים קרקע די פוריה לצמיחה בעתיד הקרוב. בנוסף הוא אומר: ״כבר היום אנחנו רואים דירות חדשות משווקות במחירים של בין 2 ל-3 מיליון שקל ובמונחי מחיר למ"ר, מדובר על טווח של 25-30 אלף שקל למ״ר״.

• רבד ואמות יהרסו את בית אגיש ויקימו מגדל משרדים
• מכרזים לבניית כ-1,900 דירות נסגרו בצפון ובדרום
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

קריית אליעזר: שכונה ותיקה עם מחירים נמוכים וגל של התחדשות עירונית

שכונת קריית אליעזר היא שכונה ותיקה שהבניינים בה נבנו בשנות ה-50 וה-60. המחירים בקריית אליעזר ביחס לחיפה עצמה נמוכים: מדובר על מחיר של 1.2-1.3 מיליון שקל לדירות 3 חדרים, 1.4-1.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ואפילו 1.6 מיליון שקל - זאת לעומת דירות בחיפה שבהן תיאלצו להיפרד מ-1.8 ו-1.9 מיליון שקל.

השכירויות בשכונה נעות בין 2,000 ל-3,000 שקל לדירת שלושה חדרים. לדירת ארבעה חדרים תצטרכו לשלם בערך סביב ה-4,000 שקל, ולדירת חמישה חדרים המחיר מגיע ל-4,300-4,400 שקל.

כבר בקרוב ניתן יהיה לראות גל של התחדשות עירונית בשכונה: זה קורה בעיקר בעקבות העובדה שיש כאן הרבה בניינים ישנים שנבנו באמצע המאה הקודמת, ובעקבות הסיבה שהדיירים כבר הבינו שהם יכולים לשדרג את הנכסים שלהם, לבנות לגובה וגם התב״עות מאפשרות זאת. מדובר במצב של win-win-win, גם העירייה מרוויחה, גם הדיירים מרוויחים כשהם מקבלים דירה יותר גדולה עם תנאים טובים יותר - מעלית, ממ״ד, מרפסת, וגם היזם מרוויח כמובן.

קריית שפרינצק: 200 מטר מהחוף ו-8,000 דירות בדרך

עוד שכונה מעניינת באזור היא שכונת שפרינצק. השכונה קרובה מאוד לים וחלק מהבניינים נמצאים ממש כ-200 מטר מהחוף. בשכונה תוכלו למצוא דירת 4 חדרים ב-1.1-1.2 מיליון שקל, ודירות 4 חדרים ב-1.3 ו-1.4 מיליון שקל. אלה מחירים נמוכים מאוד לעומת מה שמוכר בסביבת תל אביב.

לפי התכנון התכנוני, צפויות להיבנות בשכונה עוד 8,000 דירות. זה מעניין בעיקר כי היום יש כ-4,500 דירות בשכונה, ובעתיד יהיו 12,500 דירות. מדובר על כמעט פי שלושה מהמצב הקיים.

השכירויות בשכונה נעות בין 3,000 שקל, 3,500 ואפילו 4,000 שקל לדירות שלושה וארבעה חדרים.

בת גלים: "הריבירה של חיפה" שעשתה זינוק של 250% בעשור

השכונה המעניינת ביותר היא בת גלים, שזכתה לכינוי "הריבירה של חיפה". השכונה שנחשבה בעבר לפחות טובה לגור בה עשתה מהפך, והיום היא מסיימת זינוק של 250% בעשור – מדובר על זינוק של פי שלושה ב-10 שנים.

המחירים בשכונה נעים בין 2.3 ל-2.4 מיליון שקל לדירות שני חדרים. לדירות שלושה חדרים תשלמו כבר 2.7 ואפילו מעבר לזה עד 2.9 מיליון שקל. על דירות ארבעה וחמישה חדרים יכול מאוד להיות שכבר תעברו את רף ה-3 מיליון שקל.

מה לגבי השכירויות? 

על דירת ארבעה חדרים תשלמו בסביבות ה-6,000 שקל. על דירת שלושה חדרים זה יהיה קצת נמוך יותר ויעמוד על כ-5,000 שקל. אז האם חיפה מעניינת למשקיעים? כמובן שכן. האם יש סיכונים? בהחלט. אבל נראה שכמו בכל עסקת נדל״ן, גם בחיפה וגם בשכונות החוף בחיפה, צריך לבדוק היטב לפני שעושים את העסקה הכי גדולה כנראה בחיים.