שני העשורים האחרונים מחירי הקרקעות בישראל עלו בצורה משמעותית, עם קפיצה של יותר מ-260% מאז 2004. זה נשמע הרבה, אבל צריך לזכור שמחייר הקרקעות משתנים בצורה קיצונית יותר ממחיר הדירות. כשיש גאות בשוק המגורים הם מזנקים יותר ממחייר הדירות וההיפך. 

התנודות האלה לא אחידות ולא צפויות – היו שנים שהמחירים פשוט זינקו לשמיים, והיו שנים שהם ירדו בצורה חדה. למשל, ב-2023 מחירי הקרקעות התרסקו ביותר מ-30%, אבל בשנה שאחריה – למרות כל התחזיות – הם חזרו לעלות בכ-20%. אם נסתכל על התמונה הגדולה, היום אנחנו בערך ברמות של 2021, אחרי שנים של עליות וירידות קיצוניות.

למה המחירים מתנהגים כמו רכבת הרים?

כשמסתכלים על שוק הקרקעות, יש כמה גורמים שמשפיעים עליו: ריבית, היצע, ביקוש ומדיניות ממשלתית. כל שינוי באחד מהגורמים האלו יכול לשנות לגמרי את הכיוון.

• ריבית: אחד הגורמים הכי משמעותיים שמשפיעים על שוק הנדל"ן בכלל ועל מחירי הקרקעות בפרט. כשהריבית נמוכה, יזמים ומשקיעים קונים קרקעות בלי לחשוב פעמיים, כי המימון זול. כשהריבית עולה – כמו שקרה ב-2023 – זה מקפיא עסקאות וגורם למחירים לצנוח.

• מדיניות ממשלתית: כשהמדינה מחליטה לשחרר לשוק המון קרקעות, זה יוצר עודף היצע ויכול לגרום לירידת מחירים. זה קרה, למשל, ב-2017 עם תוכנית "מחיר למשתכן", שגרמה לירידה קלה במחירים. מצד שני, כשההיצע נמוך – המחירים מטפסים מהר מאוד.

• שינויי רגולציה ותכנון: לפעמים המדינה משנה את כללי המשחק – אם זה דרך הפחתת היטלים, שינויי ייעוד קרקע, או תוכניות עידוד בנייה. כל שינוי כזה משפיע באופן ישיר על המחירים.

• רצתה בית על נחלת הוריה - הסכסוך עמם הגיע לעליון
• מס רכוש חוזר: איך זה ישפיע על מחירי הדירות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

שלוש תקופות של ירידות במחירים – ומה קרה אחריהן

מאז 2004 היו רק שלוש תקופות שבהן מחירי הקרקעות באמת ירדו בצורה משמעותית:

2012 – אחרי המחאה החברתית: הייתה אווירה ציבורית מאוד קשה סביב מחירי הדיור, וגם הריבית התחילה לעלות. המדינה דיברה על שחרור קרקעות, והשוק הגיב בירידה במחירים.

2017 – בעקבות מחיר למשתכן: המדינה הוציאה לשוק המון קרקעות בתנאים מוזלים כחלק מתוכנית "מחיר למשתכן". ההיצע הגדול יצר לחץ מסוים על המחירים.

2023 – עליית הריבית ושוק תקוע: כאן ראינו את הנפילה הכי חדה – ירידה של 31%, בעיקר בגלל עליית הריבית. פחות עסקאות נסגרו, יזמים חיכו לראות לאן הרוח נושבת, והמחירים פשוט צנחו.

• לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם
• המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

אבל כמו תמיד בנדל"ן – מה שיורד, בסוף עולה. בשנה שלאחר מכן, 2024, מחירי הקרקעות קפצו שוב ב-20%, בין השאר בגלל עליית מחירי הדירות וחזרה הדרגתית של פעילות היזמים.

האם שיווק הקרקעות הממשלתי באמת עובד?

המדינה מאוד אוהבת לדבר על זה שהיא מנסה להוריד את מחירי הקרקעות דרך שיווקי קרקע מסיביים. בפועל, זה מצליח חלקית. מצד אחד, יש באמת יותר קרקעות שיוצאות לשוק, אבל מצד שני – ההיצע לא תמיד מספיק גבוה כדי להוריד את המחירים לאורך זמן, במיוחד כשיש עודף ביקוש על היצע הקרקעות הקיים.

לדוגמה, מנהל רשות מקרקעי ישראל ציין לאחרונה שהמדינה שיווקה קרקעות בשנים 2021–2024 בהיקפים עצומים, מה שעזר להורדת המחירים. ועדיין, אחרי הירידה של 2023, מחירי הקרקעות שוב עלו. כלומר, גם כשהמדינה משווקת קרקעות – זה לא מבטיח ירידות לאורך זמן.

למה זה בכלל משנה לנו?

המחיר של הקרקע משפיע ישירות על מחירי הדירות. אם קרקע למגורים בתל אביב עלתה לפני עשור כ-40% ממחיר הדירה, היום היא מהווה כבר 50% ויותר מהעלות הסופית. בפריפריה הקרקע מהווה שיעור נמוך מסך העלויות. המשמעות של מחירי קרקע גבוהים היא שמחירי הדיור ממשיכים לעלות, גם אם הבנייה זולה יותר או אם הקבלנים מתפשרים קצת על הרווחים.

כך או אחרת, הקרקעות בישראל הן מצרך נדיר ויקר ומאוד מבוקש. יש קורולציה בין מחייר הקרקעות להערכה לגבי שוק הדירות. הערכות חיוביות יובילו לעליות במחירי הקרקעות וההיפך. בישראל רוב הזמן ההערכות הן שמחירי הדירות יעלו, וזה מוביל להערכה שמחירי הקרקעות ימשיכו לעלות.