מחירי הקרקעות נפלו ב-30% ב-2023; מה קרה ב-2024?
כמה עלות הקרקע משוקללת במחיר דירה בת"א, ממה משופעים מחירי הקרקעות ואיך זה שהקרקעות נפלו ב-30% ותיקנו ב-20% בשנה שלאחר מכן?
שני העשורים האחרונים מחירי הקרקעות בישראל עלו בצורה משמעותית, עם קפיצה של יותר מ-260% מאז 2004. זה נשמע הרבה, אבל צריך לזכור שמחייר הקרקעות משתנים בצורה קיצונית יותר ממחיר הדירות. כשיש גאות בשוק המגורים הם מזנקים יותר ממחייר הדירות וההיפך.
התנודות האלה לא אחידות ולא צפויות – היו שנים שהמחירים פשוט זינקו לשמיים, והיו שנים שהם ירדו בצורה חדה. למשל, ב-2023 מחירי הקרקעות התרסקו ביותר מ-30%, אבל בשנה שאחריה – למרות כל התחזיות – הם חזרו לעלות בכ-20%. אם נסתכל על התמונה הגדולה, היום אנחנו בערך ברמות של 2021, אחרי שנים של עליות וירידות קיצוניות.
למה המחירים מתנהגים כמו רכבת הרים?
כשמסתכלים על שוק הקרקעות, יש כמה גורמים שמשפיעים עליו: ריבית, היצע, ביקוש ומדיניות ממשלתית. כל שינוי באחד מהגורמים האלו יכול לשנות לגמרי את הכיוון.
ריבית: אחד הגורמים הכי משמעותיים שמשפיעים על שוק הנדל"ן בכלל ועל מחירי הקרקעות בפרט. כשהריבית נמוכה, יזמים ומשקיעים קונים קרקעות בלי לחשוב פעמיים, כי המימון זול. כשהריבית עולה – כמו שקרה ב-2023 – זה מקפיא עסקאות וגורם למחירים לצנוח.
מדיניות ממשלתית: כשהמדינה מחליטה לשחרר לשוק המון קרקעות, זה יוצר עודף היצע ויכול לגרום לירידת מחירים. זה קרה, למשל, ב-2017 עם תוכנית "מחיר למשתכן", שגרמה לירידה קלה במחירים. מצד שני, כשההיצע נמוך – המחירים מטפסים מהר מאוד.
שינויי רגולציה ותכנון: לפעמים המדינה משנה את כללי המשחק – אם זה דרך הפחתת היטלים, שינויי ייעוד קרקע, או תוכניות עידוד בנייה. כל שינוי כזה משפיע באופן ישיר על המחירים.
- רצתה בית על נחלת הוריה - הסכסוך עמם הגיע לעליון
- מס רכוש חוזר: איך זה ישפיע על מחירי הדירות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלוש תקופות של ירידות במחירים – ומה קרה אחריהן
מאז 2004 היו רק שלוש תקופות שבהן מחירי הקרקעות באמת ירדו בצורה משמעותית:
2012 – אחרי המחאה החברתית: הייתה אווירה ציבורית מאוד קשה סביב מחירי הדיור, וגם הריבית התחילה לעלות. המדינה דיברה על שחרור קרקעות, והשוק הגיב בירידה במחירים.
2017 – בעקבות מחיר למשתכן: המדינה הוציאה לשוק המון קרקעות בתנאים מוזלים כחלק מתוכנית "מחיר למשתכן". ההיצע הגדול יצר לחץ מסוים על המחירים.
2023 – עליית הריבית ושוק תקוע: כאן ראינו את הנפילה הכי חדה – ירידה של 31%, בעיקר בגלל עליית הריבית. פחות עסקאות נסגרו, יזמים חיכו לראות לאן הרוח נושבת, והמחירים פשוט צנחו.
- כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
- "שנת 2025 היא נקודת המפנה של שוק הנדל"ן בארה"ב"- מנכ"ל בוליגו קפיטל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
אבל כמו תמיד בנדל"ן – מה שיורד, בסוף עולה. בשנה שלאחר מכן, 2024, מחירי הקרקעות קפצו שוב ב-20%, בין השאר בגלל עליית מחירי הדירות וחזרה הדרגתית של פעילות
היזמים.
האם שיווק הקרקעות הממשלתי באמת עובד?
המדינה מאוד אוהבת לדבר על זה שהיא מנסה להוריד את מחירי הקרקעות דרך שיווקי קרקע מסיביים. בפועל, זה מצליח חלקית. מצד אחד, יש באמת יותר קרקעות שיוצאות לשוק, אבל מצד שני – ההיצע לא תמיד מספיק גבוה כדי להוריד את המחירים לאורך זמן, במיוחד כשיש עודף ביקוש על היצע הקרקעות הקיים.
לדוגמה, מנהל רשות מקרקעי ישראל ציין לאחרונה שהמדינה שיווקה קרקעות בשנים 2021–2024 בהיקפים עצומים, מה שעזר להורדת המחירים. ועדיין, אחרי הירידה של 2023, מחירי הקרקעות שוב עלו. כלומר, גם כשהמדינה משווקת קרקעות – זה לא מבטיח ירידות לאורך זמן.
למה זה בכלל משנה לנו?
המחיר של הקרקע משפיע ישירות על מחירי הדירות. אם קרקע למגורים בתל אביב עלתה לפני עשור כ-40% ממחיר הדירה, היום היא מהווה כבר 50% ויותר מהעלות הסופית. בפריפריה הקרקע מהווה שיעור נמוך מסך העלויות. המשמעות של מחירי קרקע גבוהים היא שמחירי הדיור ממשיכים לעלות, גם אם הבנייה זולה יותר או אם הקבלנים מתפשרים קצת על הרווחים.
כך או אחרת, הקרקעות בישראל הן מצרך נדיר ויקר ומאוד מבוקש. יש קורולציה בין מחייר הקרקעות להערכה לגבי שוק הדירות. הערכות חיוביות יובילו לעליות במחירי הקרקעות וההיפך. בישראל רוב הזמן ההערכות הן שמחירי הדירות יעלו, וזה מוביל להערכה שמחירי הקרקעות ימשיכו לעלות.
- 2.א.י 21/02/2025 08:47הגב לתגובה זופער עצום של 40% בין המחירים שנסגרו בשנים 2020 ו 2021 וגם בעסקה הסיבובית של שמרי ובנק לאומי שלם יותר ניתן לך חצי מיליארד שקל בריבית אפסית באזור הביקוש מספר אחת בישראל. מעניין איך יתמודדו הקבלנים עם הפער העצום במחיר כאשר קרקע שווה כ 60% מהמחיר של דירה.
- 1.ביבי וחבורתו דפקו את המדינה והאזרחים מעל 17 שנה (ל"ת)אייל 18/02/2025 23:13הגב לתגובה זו
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
