קרקע שטח חקלאי
צילום: איציק יצחקי

מחירי הקרקעות נפלו ב-30% ב-2023; מה קרה ב-2024?

כמה עלות הקרקע משוקללת במחיר דירה בת"א, ממה משופעים מחירי הקרקעות ואיך זה שהקרקעות נפלו ב-30% ותיקנו ב-20% בשנה שלאחר מכן?

הרצי אהרון | (2)


שני העשורים האחרונים מחירי הקרקעות בישראל עלו בצורה משמעותית, עם קפיצה של יותר מ-260% מאז 2004. זה נשמע הרבה, אבל צריך לזכור שמחייר הקרקעות משתנים בצורה קיצונית יותר ממחיר הדירות. כשיש גאות בשוק המגורים הם מזנקים יותר ממחייר הדירות וההיפך. 

התנודות האלה לא אחידות ולא צפויות – היו שנים שהמחירים פשוט זינקו לשמיים, והיו שנים שהם ירדו בצורה חדה. למשל, ב-2023 מחירי הקרקעות התרסקו ביותר מ-30%, אבל בשנה שאחריה – למרות כל התחזיות – הם חזרו לעלות בכ-20%. אם נסתכל על התמונה הגדולה, היום אנחנו בערך ברמות של 2021, אחרי שנים של עליות וירידות קיצוניות.


למה המחירים מתנהגים כמו רכבת הרים?

כשמסתכלים על שוק הקרקעות, יש כמה גורמים שמשפיעים עליו: ריבית, היצע, ביקוש ומדיניות ממשלתית. כל שינוי באחד מהגורמים האלו יכול לשנות לגמרי את הכיוון.

  • ריבית: אחד הגורמים הכי משמעותיים שמשפיעים על שוק הנדל"ן בכלל ועל מחירי הקרקעות בפרט. כשהריבית נמוכה, יזמים ומשקיעים קונים קרקעות בלי לחשוב פעמיים, כי המימון זול. כשהריבית עולה – כמו שקרה ב-2023 – זה מקפיא עסקאות וגורם למחירים לצנוח.

  • מדיניות ממשלתית: כשהמדינה מחליטה לשחרר לשוק המון קרקעות, זה יוצר עודף היצע ויכול לגרום לירידת מחירים. זה קרה, למשל, ב-2017 עם תוכנית "מחיר למשתכן", שגרמה לירידה קלה במחירים. מצד שני, כשההיצע נמוך – המחירים מטפסים מהר מאוד.

  • שינויי רגולציה ותכנון: לפעמים המדינה משנה את כללי המשחק – אם זה דרך הפחתת היטלים, שינויי ייעוד קרקע, או תוכניות עידוד בנייה. כל שינוי כזה משפיע באופן ישיר על המחירים.

שלוש תקופות של ירידות במחירים – ומה קרה אחריהן

מאז 2004 היו רק שלוש תקופות שבהן מחירי הקרקעות באמת ירדו בצורה משמעותית:

2012 – אחרי המחאה החברתית: הייתה אווירה ציבורית מאוד קשה סביב מחירי הדיור, וגם הריבית התחילה לעלות. המדינה דיברה על שחרור קרקעות, והשוק הגיב בירידה במחירים.

2017 – בעקבות מחיר למשתכן: המדינה הוציאה לשוק המון קרקעות בתנאים מוזלים כחלק מתוכנית "מחיר למשתכן". ההיצע הגדול יצר לחץ מסוים על המחירים.

2023 – עליית הריבית ושוק תקוע: כאן ראינו את הנפילה הכי חדה – ירידה של 31%, בעיקר בגלל עליית הריבית. פחות עסקאות נסגרו, יזמים חיכו לראות לאן הרוח נושבת, והמחירים פשוט צנחו.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

אבל כמו תמיד בנדל"ן – מה שיורד, בסוף עולה. בשנה שלאחר מכן, 2024, מחירי הקרקעות קפצו שוב ב-20%, בין השאר בגלל עליית מחירי הדירות וחזרה הדרגתית של פעילות היזמים.

האם שיווק הקרקעות הממשלתי באמת עובד?

המדינה מאוד אוהבת לדבר על זה שהיא מנסה להוריד את מחירי הקרקעות דרך שיווקי קרקע מסיביים. בפועל, זה מצליח חלקית. מצד אחד, יש באמת יותר קרקעות שיוצאות לשוק, אבל מצד שני – ההיצע לא תמיד מספיק גבוה כדי להוריד את המחירים לאורך זמן, במיוחד כשיש עודף ביקוש על היצע הקרקעות הקיים.

לדוגמה, מנהל רשות מקרקעי ישראל ציין לאחרונה שהמדינה שיווקה קרקעות בשנים 2021–2024 בהיקפים עצומים, מה שעזר להורדת המחירים. ועדיין, אחרי הירידה של 2023, מחירי הקרקעות שוב עלו. כלומר, גם כשהמדינה משווקת קרקעות – זה לא מבטיח ירידות לאורך זמן.

למה זה בכלל משנה לנו?

המחיר של הקרקע משפיע ישירות על מחירי הדירות. אם קרקע למגורים בתל אביב עלתה לפני עשור כ-40% ממחיר הדירה, היום היא מהווה כבר 50% ויותר מהעלות הסופית. בפריפריה הקרקע מהווה שיעור נמוך מסך העלויות. המשמעות של מחירי קרקע גבוהים היא שמחירי הדיור ממשיכים לעלות, גם אם הבנייה זולה יותר או אם הקבלנים מתפשרים קצת על הרווחים.

כך או אחרת, הקרקעות בישראל הן מצרך נדיר ויקר ומאוד מבוקש. יש קורולציה בין מחייר הקרקעות להערכה לגבי שוק הדירות. הערכות חיוביות יובילו לעליות במחירי הקרקעות וההיפך. בישראל רוב הזמן ההערכות הן שמחירי הדירות יעלו, וזה מוביל להערכה שמחירי הקרקעות ימשיכו לעלות. 


תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    א.י 21/02/2025 08:47
    הגב לתגובה זו
    פער עצום של 40% בין המחירים שנסגרו בשנים 2020 ו 2021 וגם בעסקה הסיבובית של שמרי ובנק לאומי שלם יותר ניתן לך חצי מיליארד שקל בריבית אפסית באזור הביקוש מספר אחת בישראל. מעניין איך יתמודדו הקבלנים עם הפער העצום במחיר כאשר קרקע שווה כ 60% מהמחיר של דירה.
  • 1.
    ביבי וחבורתו דפקו את המדינה והאזרחים מעל 17 שנה (ל"ת)
    אייל 18/02/2025 23:13
    הגב לתגובה זו
דירה להשכרה
צילום: תמר מצפי
שכר הדירה - לאן?

שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"

ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"

צלי אהרון |
נושאים בכתבה שכר דירה

שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית. 

מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.

התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה. 

 עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.

ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?

"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."

עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?

שחר אושרי נאוי
צילום: יחצ
ראיון

תחרות בתחום המשכנתאות - שחר אושרי יו"ר Now-On בראיון על השוק, הלקוחות, והפוטנציאל

שיחה עם שחר אושרי, יו"ר נאוי ו-Now-On, של נאוי וטריא מקבוצת לוזון, "שוק המשכנתאות ענק, אנחנו מכוונים לנישה של 10-15 מיליארד שקל. נישה של משפרי דיור, משקיעים ותושבי חוץ שלא מקבלים מענה מלא מהבנקים"; על המודל העסקי, התכניות של החברה ואיך היא מתכוונת להגיע לנתח שוק של 20% ומעלה בשוק שלה?

צלי אהרון |

בשנה שעברה ענף המשכנתאות בישראל העמיד אשראי של כ-94 מיליארד שקל. הבנקים הגדולים מחזיקים בנתח שוק של כ-95%. שאר השחקנים הם מימון ישיר, חברת קרדיטו וגמא (שנשלטת בידי הפניקס) ונוספים. מצטרפת אליהם Now-On הנשלטת בידי לוזון קבוצה לוזון קבוצה , ודורי נאוי נאוי 1.14%   כשלשחר אושרי  היו"ר של האחים נאוי יש 10% מהחברה. אושרי יכהן גם כיו"ר החברה החדשה. 

החברה החדשה קיבלה אישור מרשות שוק ההון והיא תתבסס על חברת טריא שמזנקת היום בבורסה על רקע הפוטנציאל שהשוק מעריך לפעילות. טריא היא פלטפורמה של P2P שבגדול מאפשרת למשקיעים להשקיע בהלוואות. במקום שיהיה בנק באמצע שייקח קופון גדול, הפלטפורמות האלו נועדו לספק למשקיעים תשואה סבירה, וללווים ריבית סבירה. זה עבד עד שהריבית עלתה ואז המשקיעים מצאו את ההשקעה שלהם מניבה תשואה נמוכה מאוד ביחס לאפשרויות. כעת, הכספים האלו ישמשו למשכנתאות והמשמעות שהתשואה עליהן תעלה. 

מעבר לכך, החברה החדשה משתמשת בתשתיות של טריא,  כך שהיא בעצם לא ממש מתחילה מאפס. כמו כן היא משתמשת ונעזרת בפעילות של נאוי. נאוי היא שחקנית מרכזית בשוק המימון ליזמים-קבלנים. ניתן יהיה לחבר בין התחומים - קבלן שצריך הלוואה ובמקביל הרוכשים הפוטנציאלים מקבלים משכנתא. זה טוב לשני הצדדים וזה מצוין לספקי האשראי. 


בחברה החדשה מתכוונים למקד את הפעילות בפלחי שוק שבהם המערכת הבנקאית אינה מספקת מענה מלא. כמו למשל - משפרי דיור, משקיעים בדירה שנייה ושלישית, תושבי חוץ ובעלי עסקים קטנים ועצמאיים. 

אלה הם קהלים לרוב מבוססים, שלעיתים נתקלים בחסם רגולטורי בבנק - למשל מימון מוגבל של עד 50% בדירה שנייה, ודה פקטו הם נדרשים לפתרונות גמישים יותר. דוגמא נוספת: עצמאי שמכניס סכומים שונים לאורך השנים האחרונות וכעת יש לו את הכסף - אבל הבנק ירצה לראות סכומים יציבים שנכנסים באופן קבוע והוא לא יכול כעת להציג זאת.  אלה דוגמאות קלאסיות שאליהם Now-On מכוונת. בנוסף, החברה מתכננת להציע גם מסלולים של איחוד הלוואות כנגד בטוחה נדל"נית. לצד ההעמדה הישירה של משכנתאות, המודל העסקי נשען גם על מכירת תיקי הלוואות לגופים מוסדיים ועל איגוח עתידי בשוק ההון.