המחוזי העלה מיוזמתו טענה לטובת פולשים לקרקע ולא אפשר למדינה להגיב

בית המשפט המחוזי בתל אביב העלה מיוזמתו טענה משפטית שלא העלו הצדדים ולא אפשר לאחד מהם להגיב עליה - מלמד פסק דינו של בית המשפט העליון. בשל כך, הוחזר הדיון לבית משפט השלום בתל אביב (בו החל התיק), לצורך בירור עובדתי של המצב, כדי שניתן יהיה להגיע למסקנות המשפטיות.

רשות הפיתוח תבעה לפנות את בני משפחת קסאס משתי דירות בבניין שבבעלותה ביפו ולחייב אותם בתשלום דמי שימוש ראויים לשבע השנים שקדמו להגשת התביעה ב-2021. בית משפט השלום קבע שעל קסאס לפנות אחת מן הדירות ולשלם לרשות 710,000 שקל בגין השנייה. קסאס ערערו לבית המשפט המחוזי, אשר העלה מיוזמתו את האפשרות שיש להם "רישיון מכללא" בדירה השנייה - רישיון להתגורר בה מכוח שתיקתה ארוכת השנים של הרשות. 

המחוזי הציע פשרה ולפיה קסאס יפנו את הדירה ולא ישלמו דמי שימוש, אך הרשות דחתה את ההצעה; בית המשפט מנע ממנה להתייחס עובדתית ומשפטית לטענה בנוגע לרישיון מכללא. בפסק דינו עיגן בית המשפט את אותה הצעה, תוך שהוא אומר שהיה רשאי להעלות מיוזמתו את טענת הרישיון מכללא בשל פערי הכוחות בין הרשות לבין קסאס.

"מצריך זהירות וריסון שיפוטי"

הרשות ביקשה לערער לבית המשפט העליון בגלגול שלישי, והמשנה לנשיא נעם סולברג קיבל את הבקשה. סולברג עומד באריכות על השיטה האדברסירית של המשפט הישראלי, לפיה הצדדים הם המעלים את טענותיהם ועל בית המשפט להימנע מלהיכנס מיוזמתו לזירה בדמות העלאת טענות שלא העלו הצדדים. עם זאת, יש לבית המשפט סמכות לעשות זאת ואף לפסוק על בסיס טענה משפטית (להבדיל מטענה עובדתית) שלא העלו הצדדים. סולברג מדגיש: "שימוש בית המשפט בסמכות זו, צריך להיעשות תוך מוּדעוּת לחריגותהּ, ומחייב ריסון שיפוטי, זהירות והקפדה". 

עוד מזכיר סולברג, כי "אף כאשר עצם השימוש בסמכות זו נמצא מוצדק, הרי שאופן הפעלת הסמכות - גם הוא, מצריך זהירות וריסון שיפוטי...  ההקפדה על זכות הטיעון של בעלי הדין היא נגזרת, חשובה ונחוצה, של הפעלת סמכות זו שבידי בית המשפט; בלעדיה, קשה להלום הכרעה המושתתת על טענה אשר טיעוני הצדדים לגביה לא נפרשׂו לפניו, ומשכך לא נתלבנה כדבעי בשום שלב במסגרת ההליך.

"... דעת לנבון נקל, כי אין מדובר ב'דקדוקי עניוּת' פרוצדורליים. במצב דברים שבו הועלתה ביוזמת בית המשפט טענה שלא נשמעה מפי מי מהצדדים במסגרת ההליך, ההקפדה על זכות הטיעון של הצדדים - חשובה פעמיים. ראשית, מטעמים של הגינוּת דיונית כלפי בעלי הדין... שנית, מטעמים של צניעות שיפוטית וחקר האמת, שמא יימצאו בפי בעלי הדין טענות-נגד, שיהיה בהן כדי לשכנע את בית המשפט כי אין ממש בטענה המשפטית".

"מחמירה ומצמצמת עד מאוד"

במקרה הנוכחי, ממשיך סולברג, היה רשאי המחוזי להעלות מיוזמתו את טענת הרישיון מכללא, הן משום שהיא רלוונטית לליבת המחלוקת והן בשל פערי הכוחות בין רשות הפיתוח לבין קסאס. "אלא שהדברים אינם מתמצים בזה. כאמור, מתחייבת הקפדה יתרה על מתן זכות טיעון לצדדים באשר לאותה טענה חדשה, טרם ההכרעה בה. דא עקא, שכזאת לא נעשה בענייננו; טיעון סדור מפי הצדדים בטענת הרישיון מכללא - לא נשמע במעמד הדיון לפני בית המשפט, אף לא הוּתר לאחריו, והזדמנות נאותה להתגונן מפני טענה חדשה זו שהועלתה כלפי המבקשת - לא ניתנה לה". לכך יש להוסיף את חשיבות הסוגייה של פלישת לקרקעות ציבור.

עוד אומר סולברג, כי ההתייחסות בפסיקה לרישיון מכללא בקרקעות ציבור היא "מחמירה ומצמצמת עד מאוד, יש שאף מאיינת". זאת בשל הקושי לפקח על קרקעות הציבור, ולהפוך העדר התייחסות לפלישה אליהן כהסכמה בשתיקה; משום שהרשות ממילא אינה רשאית להעניק הסכמה כזאת ברכוש ציבורי; וכדי שלא ייצא חוטא נשכר ולא ייווצר עידוד לפלישות. במקרה הנדון, על בית משפט השלום לבחון האם מדובר ברמה העובדתית במקרה נדיר וחריג המצדיק רישיון מכללא שכזה.

השופט עופר גרוסקופף הסכים עם סולברג. הנשיא יצחק עמית סבר שהמחוזי היה רשאי להעלות את הטענה מיוזמתו ושיש לנקוט זהירות רבה בהענקת רישיון מכללא בקרקעות ציבור. עם זאת, לדעתו יש לדחות את הערעור, שכן אין לחייב בני משפחה - שהיו דיירים מוגנים בדירה כל חייהם - בתשלום דמי שימוש אסטרונומיים, שכן הוכח שרשות הפיתוח שתקה אל מול פלישתם ארוכת השנים. את רשות הפיתוח ייצגו עוה"ד לימור פלד ועומרי מנור, ואת קסאס - עו"ד שרה פינקו.

• גפן מגורים מרחיבה פעילות לירושלים; תקבל 51% במיזמי מגורים והתחדשות
• פרופדו רוכשת 49% מעוז נדל"ן עם אופציה להגדיל את ההחזקה ל-100%