"שוק הדירות לא לפני קריסה - אבל, במרכז המחיר הגיע לתקרה. הקונים נסוגים"

שוק הנדל״ן הישראלי כבר לא מתנהג כמו השוק שהציבור התרגל אליו בעשור האחרון. אחרי שנים של עליות חדות, ריבית אפס וביקושים חזקים כמעט בכל אזור, התמונה היום שונה: פחות עסקאות, יותר זהירות מצד הרוכשים, מבצעי מימון אגרסיביים מצד הקבלנים, ומשקיעים שמעדיפים לשבת בחוץ. 

ארז כהן, שמאי מקרקעין ותיק הפועל בתחום כבר 32 שנה, אומר כי לא מדובר בקריסה כוללת של מחירי הדירות - אבל כן בשוק שנעצר.

לדבריו, צריך להבחין בין אזורי הביקוש היקרים לבין הפריפריה. בפריפריה, הירידות מתונות יותר, והפעילות אמנם חלשה אך לא דרמטית. 

 במרכז, ובעיקר בתל אביב ובערים הסמוכות, התמונה מורכבת יותר. שם, לפי כהן, הציבור הגיע ל"תקרת זכוכית" של מחיר - וברגע שהמחיר חוצה רמות מסוימות, הקונים פשוט נסוגים.

מעל 50 אלף שקל למ״ר: תקרת הזכוכית של השוק

כהן מסביר כי "מה שאנחנו רואים כרגע זה יותר קיפאון בביצוע עסקאות". לדבריו, ירידת המחירים עצמה קיימת, אך היא משתנה מאוד לפי אזור, פרויקט וסוג הדירה. באזורי הפריפריה, הוא מזהה שינויים מתונים בלבד. גם שם יש ירידה בפעילות, אך לא שינוי חד במחירים. "בפריפריות יש שינויים, אבל הם יחסית מינוריים", אומר כהן. לעומת זאת, באזורי הביקוש, ובעיקר בתל אביב ובערים הסמוכות לה, הלחץ מורגש יותר.

הנקודה הרגישה ביותר לפי כהן, נמצאת בדירות שמחירן מטפס מעל 50 אלף שקל למ״ר. שם הוא טוען הציבור כבר מתקשה לשלם, והביקושים נחלשים. "מה שמעל 50 אלף שקל למ״ר בהחלט מסתמן כנקודה שבה יש עצירה", הוא אומר. 

לדבריו, ברמות המחיר האלה אפשר לצפות לירידות חדות יותר, כל עוד לא יתרחש שינוי חיצוני משמעותי - ביטחוני, מדיני או כלכלי - שישנה את מצב הרוח בשוק. ברמות מחיר נמוכות יותר, סביב 40–50 אלף שקל למ״ר, או בדירות שמחירן נע סביב 4–5 מיליון שקל, כהן זהיר יותר. לדבריו, שם לא בטוח שהירידות יימשכו בעוצמה, משום שקבלנים עשויים פשוט לעצור היצע, לדחות שיווקים או להימנע מהורדת מחיר רשמית. 

גם ירושלים נמצאת במצב מורכב. כהן טוען כי מצד אחד, ניכרת עצירה מסוימת ואף ירידות באזורים מסוימים. מצד שני, קיים עדיין ביקוש מצד יהודים מחו״ל, ובמקרים מסוימים דווקא נרשמת התעניינות מחודשת. לכן, "גם שם קשה לדבר על מגמה אחידה".

מבצעי הקבלנים: ההנחה האמיתית לא מופיעה במחיר הדירה

אחד המאפיינים הבולטים של התקופה הוא מבצעי המימון של הקבלנים. עסקאות כמו 20/80, תשלום נמוך בחתימה, דחיית תשלומים, או פריסת תשלום ללא ריבית והצמדה, הפכו לכלי מרכזי בשיווק דירות חדשות. כהן אומר כי מדובר בהטבה אמיתית, ולא רק בגימיק שיווקי. "אם מחשבים את שווי המימון לפי ריבית ממוצעת של כ-4% על פני תקופה של כשלוש שנים, ההטבה לרוכש יכולה להגיע לסדר גודל של 10%–14% ממחיר הדירה", אומר כהן. 

הבעיה, לדבריו, היא שההטבה הזאת לא תמיד משתקפת במחיר הרשמי של העסקה. העסקה מדווחת במחיר הנומינלי שלה, כלומר במחיר החוזי המלא, ולא במחיר הכלכלי המשוקלל אחרי הטבת המימון. המשמעות היא שהנתונים הרשמיים על מחירי הדירות עשויים להציג תמונה חלקית בלבד.

• מצוקת הקבלנים: אנשי העיר מוכרת פרויקטים במכירת חיסול
• תשואה חריגה לצחי אבו: 40 דירות במרכז ת״א בהנחה גדולה, תשואה של מעל 10% משכירות

כהן מסביר כי הדבר משרת גם את הקבלנים. "כך הם יכולים להציג מחיר חוזי גבוה יותר, לשמור על רמת מחירים רשמית בפרויקט, ובמקביל לתת לרוכש הטבה דרך תנאי המימון". לדבריו, "יש פה משהו סמוי מהעין שהיזמים נהנים ממנו". אבל  בלי הטבות מימון, טוען כהן, "קבלנים רבים מתקשים כיום לסגור עסקאות", ומוסיף: " גם לאחר מגבלות בנק ישראל על מבצעי תשלום קיצוניים, השוק מצא וריאציות חדשות: פריסת תשלומים, ויתור על הצמדה, דחיית תשלום או שילובים אחרים. "התופעה הולכת ומתרחבת, ובכל מיני וריאציות", הוא מדגיש.

למשקיעים אין סיבה למהר; לרוכשי דירה ראשונה דווקא יש 

כאשר כהן נשאל האם כדאי כיום לרכוש דירה, הוא מבדיל בין שלוש קבוצות: משקיעים, רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור. לגבי משקיעים, התשובה ברורה יחסית: "הם כמעט לא שחקנים בשוק כיום". לדבריו, השקעה בדירת מגורים הפכה לפחות אטרקטיבית, במיוחד מול האלטרנטיבות בשוק ההון. 

"התשואה השוטפת משכירות נמוכה יחסית, ועליית הערך כבר אינה מובטחת כפי שהייתה בעבר", הוא אומר ומציין כי "לקנות היום דירה כהשקעה זו שאלה גדולה. אם אין ציפייה ממשית לעליית ערך, ההיגיון הכלכלי של ההשקעה נחלש".

לעומת זאת, עבור רוכשי דירה ראשונה, כהן סבור כי דווקא נוצר חלון הזדמנויות. "ידו של הרוכש כיום על העליונה יותר מאשר בעבר", מבהיר כהן. אפשר להתמקח, לבקש הטבות גדולות יותר, לקבל תנאי תשלום נוחים יותר ולדרוש ויתור על ריבית או הצמדה. מי שקונה דירה למגורים ולא להשקעה, יכול לנצל את חולשת השוק ואת הרצון של הקבלנים לסגור עסקאות.

אצל משפרי דיור המצב מסובך יותר, טוען כהן. מצד אחד, גם הם יכולים ליהנות מכוח מיקוח מול קבלנים ומוכרים. מצד שני, הם צריכים למכור את הדירה הקיימת שלהם - וזה כבר קשה יותר. כהן מזהיר כי זמן המכירה של דירות יד שנייה התארך משמעותית, במיוחד בדירות ישנות ללא ממ״ד. הבעיה אינה רק תזרימית, אלא גם מיסויית. משפר דיור שרוכש דירה חדשה ומוכר את דירתו הישנה צריך לעמוד בלוחות זמנים כדי ליהנות ממס רכישה מופחת כדירה יחידה. לדבריו, פרק הזמן של 18 חודשים עלול להיות לא מספיק בתקופה שבה קשה למכור דירות. לכן, משפרי דיור עלולים למצוא את עצמם נענשים על מצב שוק שאינו בשליטתם. כהן מעריך כי ייתכן שיהיה צורך לבחון הארכה של התקופה הזו כדי למנוע עיוות.

• אשקלון מקדמת חוף רחצה חדש בצפון העיר
• רבוע כחול נדל"ן וכלל ביטוח קיבלו אישור ל-728 דירות מעל קניון הדר בירושלים

שוק המשרדים במשבר: החשש מ"פילים לבנים" אמיתי

אם בשוק הדירות כהן מדבר על קיפאון ועל ירידות נקודתיות, בשוק המשרדים הטון שלו חריף הרבה יותר. לדבריו, "השוק הזה הוא באמת שוק במשבר". הסיבות  קשורות לעודפי היצע קיימים ומתוכננים, עבודה היברידית, ריבית גבוהה, האטה בהייטק וירידה בביקושים לשטחי משרדים. גם באזורי הביקוש, שבהם בעבר היה קל יותר לשווק משרדים, המצב כבר לא פשוט. חברות גדולות וחזקות עדיין זקוקות לשטחי עבודה איכותיים, אך גם הן זהירות יותר. ההייטק, שהיה אחד ממנועי הביקוש המרכזיים למשרדים בישראל, כבר לא מתרחב באותה עוצמה.

לדברי כהן, הפתרון אינו להמשיך לבנות עוד ועוד בנייני משרדים זהים, אלא לאפשר עירוב שימושים. הוא מציע לפתוח בנייני תעסוקה גם לשימושים כמו מרפאות, דיור מוגן, מלונאות או אפילו הסבות חלקיות למגורים, במקומות שבהם הדבר אפשרי תכנונית וכלכלית. החשש, לדבריו, הוא |שבנייני משרדים שנמצאים כיום בבנייה יושלמו לתוך שוק חלש מדי. יזמים שעדיין לא התחילו לבנות יכולים לעצור או לדחות פרויקטים, אבל פרויקטים שכבר נמצאים בהקמה ימשיכו קדימה". לכן, אם לא יהיה שינוי משמעותי בביקושים, ישראל עלולה לראות יותר שטחים ריקים ויותר בניינים שיתקשו להתאכלס.

לא נחזור לריבית אפס - אבל גם לא לקריסת מחירים

לגבי המשך הדרך בשוק הדירות, כהן אינו צופה חזרה לימי הריבית האפסית שהזניקו את מחירי הנדל״ן בעבר. הוא מעריך כי "ייתכנו הפחתות ריבית בהמשך, אך לא חזרה לרמות שהיו כאן במשך שנים". ועדיין, הוא לא צופה קריסה במחירי הדירות. הסיבה המרכזית היא הביקוש הבסיסי למגורים בישראל: גידול טבעי, צרכים של משקי בית, עלייה לישראל ומחסור ארוך שנים בהיצע איכותי באזורי ביקוש. "ייתכנו ירידות מסוימות, ובנכסים מסוימים אף ירידות של סביב 10% ויותר, אך לא ירידה רחבה ודרמטית בכל השוק", מסכם כהן.