תמ"א 38 פקעה, התכנית החדשה עוד לא קמה: המלכוד שמשתק את חיפה

ביום 18 במאי 2026 פקעה רשמית תמ"א 38 בחיפה, והותירה את העיר בתוך מלכוד תכנוני. המנגנון שאפשר במשך כמעט שני עשורים לחזק בניינים ישנים ולהוסיף להם ממ"ד נסגר, והתוכנית שאמורה לתפוס את מקומו, תוכנית ההתחדשות הבניינית חפ/2666, אושרה רק להפקדה וטרם נכנסה לתוקף. בעיר שבה עשרות אלפי דירות מצויות במבנים שנבנו לפני 1984, רבים מהם ללא ממ"ד וללא חיזוק מפני רעידות אדמה, מדובר במלכוד שנוגע בביטחון הפיזי של התושבים ובערך הנכס היחיד שברשותם.

הסכנה הזו חדלה מזמן להיות תיאורטית. אחרי תקופה ארוכה של מלחמה ושל הפסקות אש שבריריות, שבמהלכה ספגו ערים בישראל, וחיפה ביניהן, פגיעות בבנייני מגורים, אנחנו כבר לא מדברים רק על תרחיש רחוק של רעידת אדמה. ממ"ד וחיזוק מבנה אינם שדרוג נחמד; הם, פשוטו כמשמעו, עניין של חיים ומוות. כל חודש שבו בניין ישן נותר בלי מיגון משום שאי אפשר לקדם את חידושו, הוא חודש של סיכון ממשי לאנשים שגרים בו.

הפקדה אינה אישור: הבלבול שעלול לעכב פרויקטים

 וכאן הנקודה שרבים מפספסים: הפקדה אינה אישור. בשלב ההפקדה התוכנית מועמדת לעיון הציבור ולהגשת התנגדויות, אך היא אינה מקנה זכויות בנייה ואינה מאפשרת כשלעצמה הוצאת היתר. רק לאחר ההכרעה בהתנגדויות ומתן תוקף לתוכנית יהיה אפשר להוציא מכוחה היתרים, וההליך צפוי להימשך עוד מספר חודשים. 

בינתיים, לא מעט בעלי דירות מניחים בטעות שמרגע שהתוכנית אושרה להפקדה אפשר כבר לקדם פרויקט, וזו טעות שעלולה לעלות ביוקר. כל עוד התוכנית לא אושרה סופית, היקף הזכויות שהיא מציעה אינו סופי ועשוי עוד להשתנות בעקבות ההתנגדויות.

מדובר בתוכנית ענקית. חפ/2666 היא מהגדולות בישראל, עם פוטנציאל של כ-30 אלף דירות חדשות וממוגנות, והיא מחלקת את העיר לעשרה מתחמי תכנון נפרדים, שלכל אחד מהם כללים וזכויות בנייה משלו. המשמעות עבור בעל דירה היא שאי אפשר לדעת מה מצבו בלי לבדוק לאיזה מתחם הבניין שלו שייך ומה התוכנית קובעת לגביו.

תשובה אחת אינה מתאימה לכל העיר. קל להמחיש את הוואקום. בניין ישן בשכונה ותיקה, בעלי הדירות בשלים ומעוניינים, יזם מגלה עניין, וכולם נתקעים על אותה שאלה עצמה: לפי אילו כללים בכלל מתקדמים. בהיעדר תשובה ברורה, ההחלטה הנפוצה ביותר היא לא להחליט, וכך פרויקט שיכול היה לצאת לדרך ולשפר את חיי הדיירים פשוט ממתין, בעוד הבניין מתיישן ועלויות הבנייה משתנות.

ודאות תכנונית היא תנאי להתחדשות אמיתית

מי שמסתכל על כך כעימות בין יזמים לדיירים מפספס את העיקר. הוואקום פוגע בשני הצדדים גם יחד. בעל הדירה מאבד זמן יקר ונותר חשוף, והיזם מאבד היתכנות כלכלית של פרויקטים שהבשילו אך נתקעים. יש חשש ממשי שיזמים יסיטו את משאביהם לערים אחרות, שבהן המסלול ברור יותר. כשאין כללים ברורים נוצר חלל שממלאים אותו חשד וחוסר אמון, ודווקא האמון הוא הדלק שמניע כל פרויקט התחדשות מוצלח.

הפתרון למצב אינו טמון בהכרח בצעדים דרמטיים, אלא ביצירת ודאות משותפת. כדי לגשר על תקופת המעבר עד לאישורה הסופי של התוכנית, נכון יהיה לגבש הבנות מקצועיות וקווים מנחים שיאפשרו לפרויקטים בשלים לשמור על כיוון ורציפות, תוך דיאלוג פורה בין כלל הגורמים המעורבים. 

במקביל, חיוני להנגיש את המידע הקיים בשפה פשוטה לבעלי הדירות, משום שחלק ניכר מהשיתוק בשטח נובע מחוסר בהירות לגבי מה שאפשרי כעת. בשטח עצמו, על הדיירים והיזמים לנצל את הזמן ולהיערך כבר עכשיו כשותפים, כך שברגע שהתוכנית תיכנס לתוקף הם יהיו מוכנים לצאת לדרך ולא יצטרכו להתחיל לתכנן מאפס.

• 19 אלף דירות בדרך למפרץ חיפה
• המועצה הארצית מקדמת את המתחם הראשון בתוכנית מפרץ חיפה: מעל 19 אלף דירות ו-3,000 חדרי מלון

חיפה עומדת לפני אחד מגלי ההתחדשות הגדולים בתולדותיה. הוואקום הנוכחי הוא זמני, אך ההחלטות שיתקבלו בו, או שלא יתקבלו, יעצבו את פני העיר לעשרות שנים קדימה. ודאות תכנונית, מידע נגיש ושיתוף פעולה אמיתי בין הצדדים אינם מותרות. הם התנאי לכך שהמעבר הזה ייצור עיר בטוחה ומחודשת, ולא שורה של פרויקטים שהוקפאו ברגע הקריטי.

הכותבת היא עו"ד ונוטריון מייסדת ובעלים של משרד הדר ארבל - חברת עורכי דין, המתמחה בנדל"ן ובהתחדשות עירונית.