ועדת הערר גררה רגליים - ואז חייבה ב-33 מיליון שקל בלא בירור נוסף
ועדת הערר במחוז ירושלים סירבה להפנות שאלות הבהרה לשמאי המכריע, לאחר מכירת מתחם במרכז העיר ב-210 מיליון שקל. בית המשפט ביטל את ההחלטה והורה להציג את השאלות
ועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז ירושלים גררה הליך במשך ארבע שנים - ולאחר מכן סירבה להעביר שאלות הבהרה לשמאי המכריע, בנימוק של חלוף הזמן. התוצאה הייתה חיוב בעלי קרקע במרכז העיר בהיטל השבחה בסך 33 מיליון שקל, למרות שהם חלקו עליו. סגן נשיא בית המשפט המחוזי בירושלים, ארנון דראל, קיבל את ערעור הבעלים והורה לוועדה להציג לשמאי את שאלות ההבהרה.
שישה בעלים - ובהם קבוצת ג'ורדש של האחים נקש - מכרו בשנת 2013 את "מתחם עדן" בפינת הרחובות עליאש ואגריפס בירושלים ב-210 מיליון שקל. המצב התכנוני הקודם ייעד את המתחם למסחר ומגורים, ואילו בשנת 2012 שונתה התוכנית והתאפשר להקים עליו 32 קומות מגורים ומלונאות מעל קומת מסחר ושבע קומות תת-קרקעיות, בתכנונו של האדריכל יגאל לוי.
בשנת 2014 קבעה עיריית ירושלים, כי ההשבחה של המתחם מסתכמת ב-105.7 מיליון שקל ודרשה מן המוכרים היטל השבחה בסך 52.8 מיליון שקל. המוכרים טענו, כי לא זו בלבד שלא נגרמה השבחה, אלא שערך הקרקע ירד ב-107 מיליון שקל ולכן הם פטורים מהיטל. באותה שנה מונה אבישי זיו לשמאי מכריע, ולאחר שנתיים קבע שההשבחה עומדת על 50.6 מיליון שקל, וממנה נגזר היטל של 25.3 מיליון שקל. עיריית ירושלים פנתה אליו בטענה שנפלה בשומה טעות סופר, וזיו הסכים: ההשבחה הועמדה על 69.7 מיליון שקל, וההיטל - על 33.9 מיליון שקל.
"לא ניתן להתעלם ממשך הזמן"
המוכרים הגישו ערר לוועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז ירושלים, ובשנת 2019 דחו את הצעתה להעביר לזיו שאלות הבהרה. ביולי 2023 - אחרי ארבע שנים של חוסר מעש - הציע יו"ר הוועדה דאז לצדדים לפנות לגישור, אשר לא עלה יפה. הוועדה שבה והתכנסה ביולי אשתקד, דחה את טענות הבעלים ואימצה את השומה המתוקנת של זיו.
לדברי הוועדה, "אין לנו אלא להצר על הזמן הרב שעררים אלה תלויים ועומדים. אכן, צודקים הצדדים כי משך הזמן אינו צריך לעמוד להם לרועץ, אך עם זאת לא ניתן להתעלם ממשך הזמן ולנהוג בתיקים אלה כבכל תיק אחר שמגיע להכרעה בוועדת הערר. די בכך, שאין מחלוקת כי לא ניתן בעת הזו להשיב את העררים לשאלות הבהרה, אפשרות שנדונה באחד הדיונים הקודמים של ועדת הערר בהרכבה הקודם, כדי להבהיר חלק ממשמעויות חלוף הזמן".
המוכרים טענו בבית המשפט, כי החלטת הוועדה היא "חסרת בסיס ומקוממת", שכן היא פגעה בזכויותיהם בשל עיכוב שנגרם כולו באחריותה. לדבריהם, לא ייתכן שהכרעה בהקדם תגבר על העיקרון של מס אמת, והם גם חזרו על טענותיהם נגד השומה של זיו. הוועדה טענה, כי מדובר בטענות ממוחזרות שכבר נדחו וכי החלטתה לא הושפעה מהרצון לסיים את ההליכים, אלא הייתה מנומקת ומפורטת.
מס אמת גובר על היעילות
דראל החליט כאמור לבטל את ההחלטה ולהשיב את הדיון לוועדת הערר, "בשל כך שלא מוצה הליך העברת שאלות הבהרה וקבלת מענה שאלות אלה. לפיכך, ועדת הערר תפעל לקביעת השאלות שיש צורך לקבל עליהן מענה לפי שיקול דעתה, לאחר שמיעת עמדות הצדדים". זיו אינו יכול להשיב כעת על השאלות, אבל אין בכך כדי למנוע את בירורן, ובמידת הצורך ימנה יו"ר מועצת שמאי המקרקעין שמאי מכריע אחר, אשר ימשיך את הטיפול מהשלב אליו הגיע הדיון בוועדה - וזו תכריע לאחר קבלת תשובותיו.
דראל אומר: "אמנם ועדת הערר לא הייתה חייבת מלכתחילה לפנות בשאלות הבהרה לשמאי המכריע, אך מרגע שקבעה, עוד בהחלטת הביניים, כי בכוונתה לפנות בשאלות הבהרה, ברי כי עמדתה הברורה של ועדת הערר היא שאינה יכולה להכריע בעררים על יסוד החומר הקיים ללא מתן מענה לשאלות המתעוררות". יתרה מזאת: בהחלטתה הסופית ציינה הוועדה, כי עלו שאלות אשר "בנסיבות רגילות היה מקום להבהירן מול השמאי המכריע".
"למרות זאת, ועדת הערר העדיפה להגיע להכרעה מיידית וזאת מתוך חשש מבחינה מחדש של ההליך כולו, נוכח חלוף הזמן וזאת אף במחיר של פגיעה בעקרון גביית מס אמת. לדידי, עמדה זו אינה יכולה לעמוד. חלוף הזמן הרב מאז החלטת הביניים, שבה החליטה הוועדה כי עליה לפנות בשאלות הבהרה, נבע מהתנהלותה של ועדת הערר (בהרכבה הקודם) ולא מהתרשלות המערערות. לפיכך, אין זה צודק לזקוף את השיהוי לחובת הנישום ולמנוע בירור יסודי של טענותיו, בפרט כשהוא מעוניין בכך. לכך יש להוסיף, שהנישום עצמו, על אף גילו של אחד מבעלי השליטה במערערות, מעוניין בבירור גם אם יארך פרק זמן נוסף", אומר דראל.
- לא רק מימון רכב: אלבר מעמיקה את פעילות האשראי דרך קרדיט 360
- אישום: השתלטו על דירות ברמלה באמצעות סחיטה ואיומים
"בנוסף, קביעת הוועדה כי שיקול היעילות גובר על פני עקרון גביית מס האמת אינה עולה בקנה אחד עם עקרונות היסוד בדיני המס. 'החתירה לגביית מס אמת היא מנשמת אפם של דיני המס'... אכן, אין להתעלם מחשיבות הניהול היעיל של ההליך והרצון, המוצדק כשלעצמו להביא הליך הנמשך שנים ארוכות לסיום, אלא שהאיזון בין הרצון בכך לבין מיצוי בירור השאלות בקשר לשומת השמאי המכריע וגביית מס אמת, מחייב תוצאה שונה, גם אם סיום ההליך יתעכב בשל כך". את המוכרים ייצגו עוה"ד רונן ירדני ויעל אוריאלי, ואת הוועדה המקומית - עו"ד ארז שפירא.
