נווה שרת מתחדשת: כמה עולה דירה בשכונה שהייתה מהזולות בצפון תל אביב?

נווה שרת בשנים האחרונות נמצאת בשינוי. בעיקר סביב ההתחדשות העירונית בשכונה, שבמשך שנים נתפסה כפחות מבוקשת ביחס לשכונות אחרות בצפון תל אביב, כעת היא משנה בהדרגה את פניה באמצעות פרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית. הבלוקים הישנים והנמוכים שנבנו בשנותיה הראשונות מפנים את מקומם לבניינים ולמגדלים חדשים, והפער בין נווה שרת ההיסטורית לבין השכונה שנבנית כיום הולך ומצטמצם.

המחיר של דירה ממוצעת - קרוב ל-3 מיליון שקל

השינוי ניכר גם במחירים המבוקשים. המחיר הממוצע למ״ר בשכונה עומד כיום על כ-40 אלף שקל, ואילו המחיר המבוקש הממוצע לדירה, בכלל סוגי הדירות, עומד על כ-3.3 מיליון שקל. דירת 3 חדרים מוצעת בממוצע בכ-2.77 מיליון שקל, דירת 4 חדרים בכ-4 מיליון שקל ודירת 5 חדרים בכ-4.1 מיליון. חשוב לציין - אנחנו נמצאים בתקופה של קיפאון בעסקאות וירידה במחירים. בתקופה שבה שוק הדיור מתנהל בקצב עסקאות נמוך יחסית. כמובן שבמחירי הדירות אשר מבוקשים בידי מוכרי הדירות, לא מדובר על מחירי העסקאות אלא על מחיר מבוקש על ידם. הפער בין המחיר המבוקש למחיר הסופי עשוי להיות משמעותי.

נווה שרת ממוקמת בצפון-מזרח תל אביב, ממזרח לנתיבי איילון ולמסילת הרכבת. היא הוקמה בשנות ה-50 כשיכון עולים ונקראה על שמו של משה שרת, ראש הממשלה השני של ישראל. במשך עשרות שנים התאפיינה השכונה בעיקר בבנייה נמוכה וצפופה של בנייני רכבת ובבלוקים בני שלוש וארבע קומות. המיקום מעבר לאיילון, לצד איכות הבנייה הוותיקה והחיבור המוגבל יחסית לחלקים המרכזיים של העיר, חיזקו את תדמיתה כמעין פריפריה בתוך תל אביב.

אלא שהמיקום שבעבר נתפס כחיסרון הוא גם אחד הגורמים שמניעים כיום את ההתחדשות. נווה שרת סמוכה לרמת החייל, לאזורי התעסוקה ולמוקדי ההייטק בצפון-מזרח העיר, וכן לשכונות הדר יוסף, צהלה והמשתלה. הקרבה למקומות העבודה ולצירי התחבורה המרכזיים הופכת אותה לחלופה עבור מי שמעוניינים להתגורר בצפון תל אביב, אך אינם יכולים או אינם רוצים לשלם את המחירים הנהוגים בשכונות היקרות יותר באזור.

הפער הזה עדיין קיים, אך הוא הולך ומצטמצם. מחיר ממוצע של כ-40 אלף שקל למ״ר הופך את נווה שרת לשכונה לא זולה בכלל. כאשר דירת 3 חדרים מוצעת למכירה  בכ-2.7 מיליון שקל ודירות משפחתיות גדולות יותר חוצות את רף 4 מיליון השקלים, גם הכניסה לחלק הזה של העיר דורשת הון עצמי גבוה ויכולת החזר משמעותית.

התחדשות עירונית בשכונה

המנוע המרכזי של השינוי הוא ההתחדשות העירונית. בניינים ישנים נהרסים ובמקומם מוקמים בניינים חדשים הכוללים בדרך כלל מספר גדול בהרבה של דירות. התהליך מוסיף לשכונה דירות חדשות, משפר את איכות הבנייה ומספק לדיירים ממ״דים, מעליות, מרפסות וחניות - רכיבים שלא היו קיימים בחלק גדול מהבניינים המקוריים. במקביל, כניסת משפחות ורוכשים חדשים משנה בהדרגה גם את הרכב האוכלוסייה ואת הביקוש לשירותים, למוסדות ציבור, למסחר ולתשתיות.

עם זאת, כאשר בוחנים את השינוי במחירי הדירות בנווה שרת, צריך להיזהר מהשוואה פשוטה ולשים לב לבטא את שיעור הדירות הישנות בתוך הממוצע. נתונים שמציגים זינוק חריג במחירי השכונה לאורך עשור אינם משקפים בהכרח עלייה זהה בערכה של כל דירה קיימת. חלק משמעותי מהשינוי נובע מהחלפת מלאי הדיור עצמו: בעבר חלק גדול מהעסקאות בוצע בדירות ישנות, קטנות וללא מעלית או ממ״ד, ואילו כיום נתח גדל מהעסקאות ומההיצע מורכב מדירות חדשות בבניינים חדשים. השוואה בין המחיר הממוצע אז למחיר הממוצע כיום היא, במידה רבה, השוואה בין מוצרים שונים.

ומה צפוי בהמשך?

התחדשות עירונית עשויה לשפר את איכות החיים ואת האטרקטיביות של השכונה, אבל היא לא מבטיחה שכל הדירות בשכונה יתייקרו. המחיר של דירה בבניין ותיק שטרם התקדם לפרויקט פינוי-בינוי מתומחר אחרת ממחירה של דירה חדשה שכבר נמסרה, וגם בניינים שנמצאים בשלבים שונים של התחדשות אינם מתומחרים באופן זהה. חתימות ראשוניות של דיירים, תוכנית מאושרת, היתר בנייה ופרויקט שנמצא בביצוע הם שלבים שונים מאוד מבחינת רמת הוודאות והערך שמייחס להם השוק. כל שלב מייצר עוד שכבה של ודאות מסוימת - וזה בא לידי ביטוי במחיר וערך הנכס.

נווה שרת אינה עוד אותה שכונת שיכונים מבודדת שהייתה בעבר, אך גם עדיין לא השלימה את השינוי. הישן והחדש מתקיימים בה במקביל, ולכן קשה לדבר על מחיר אחד שמייצג את כלל השכונה. הנתון הממוצע של כ־41 אלף שקל למ״ר מספק נקודת ייחוס, אולם מי שבוחן רכישה במקום צריך לבדוק בראש ובראשונה איזה נכס עומד מולו: דירה ותיקה, דירה עם פוטנציאל להתחדשות או דירה חדשה שכבר נהנית מכל התוספות של הבנייה העדכנית והחדשה. זהו גם הסיפור המרכזי של נווה שרת כיום, לא מדובר על התייקרות אחידה של כל הדירות, אלא שדרוג הדרגתי של מלאי המגורים ושל השכונה כולה.

עסקאות אחרונות בנווה שרת

ברחוב הצנחנים 15, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.386 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-83 מ״ר שנמצאת בקומה השישית מתוך 9 קומות.

ברחוב בית אל 16, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-65 מ״ר שנמצאת בקומה הרביעית מתוך 21 קומות.

ברחוב הצנחנים 13, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.02 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-108 מ״ר שנמצאת בקומה השניה מתוך 9 קומות.

ברחוב בית אל 47, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.075 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-107 מ״ר שנמצאת בקומה התשיעית והאחרונה.

ברחוב אדירים 5, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.57 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-77 מ״ר שנמצאת בקומה החמישית מתוך 9 קומות.