בשבוע שעבר אישרה הוועדה המקומית תל אביב למתן תוקף את תוכנית "קהילת קליבלנד", לפינוי בינוי בשכונת נווה שרת בתל אביב. במסגרת הפרויקט, ייהרסו 9 מבנים נמוכים עם 242 יח"ד ובמקומן ייבנו 547 יח"ד חדשות ב-6 בניינים.

קבוצת תדהר וקבוצת גבאי הן אלה שיבנו את הפרויקט הזה, אבל מה שמעניין הוא שבמסגרת התוכנית, 82 יח"ד (15%) מתוך סך יחידות הדיור מיודעות להשכרה בהישג יד ב- 40% הנחה ממחיר השוק, למשך 25 שנה ובבעלות פרטית ואחודה. השאלה היא כמה עולה שכירות באזור ומה הסכום שישלמו השוכרים.

מהם מחירי השכירות בנווה שרת?

בדקנו את מחירי השכירות על מנת להבין האם עבור תושבי נווה שרת עדיף לשכור דירה, או לקנות (במקרה שיש להם הון עצמי). לקחנו את מחירי השכירות לדירות 4 חדרים ממוצעות וחדשות יחסית (בעיקר מחירי היצע, כפי שנהוג לאמוד במקרים כאלה), נטרלנו עסקאות חריגות וקיבלנו את מחירי השכירות באזור.

דירות 4 חדרים חדשות יחסית באזור מושכרות סביב 8,400 שקל לחודש. הכוונה היא לדירות 100 מ"ר. כלומר, אם נתבסס על ההנחה, סביר שתדהר תשכיר דירות סביב 5,000 שקל - מחיר נמוך משמעותית מהשוק, שלא תוכלו להשיג בדירות חדשות גם ברמת גן ובפתח תקוה. בהנחה ששווי השוק ייקבע רק בעוד תקופה, סביר להניח כי בקצב עליית מחירי השכירות הוא יהיה מעט גבוה יותר.

כעת, בדקנו האם מחירי השכירות ריאליים ומה התשואה באזור. ובכן, דירות שמושכרות סביב 8,400 שקל בחודש, אמורות לעלות כ-4.5 מיליון שקל. כך עולה גם מתוך ראיון שקיימנו עם מנכ"ל אנשי העיר רון חן בשבוע שעבר, אבל ניתן להבין זאת בעיקר מעסקאות אחרונות באזור.

• אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
• לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

במקרה כזה, התשואה באזור נעה סביב 2.24% בלבד לשנה - נמוך מהממוצע בשוק. במצב הזה, ברור כי לזוכים במבצע של תדהר עדיף לשכור דירה במקרה של זכייה, אבל היא עדיין משתלמת ונמוכה יחסית גם במקרה של אי זכייה - מחירי השכירות נמוכים יחסית בנווה שרת והתשואה אינה גבוהה. השכירות מקבלת עדיפות בשל העובדה שבמקומות אחרים בתל אביב אפשר לשכור דירות תמורת כ-3%-2.7% תשואה בשנה - מה שהיחס בין מחירי השכירות למחיר הדירה גבוה יותר.

יחד עם זאת, צריך לקבל בחשבון את נושא עליית הערך. לפני כשנתיים, בסוף 2022, מחירי הדירות החדשות נעו סביב 40 אלף שקל למ"ר (דירות סטנדרטיות, בקומה ממוצעת). מבדיקה שערכנו עולה כי המחירים של הדירות החדשות בשכונה עלו סביב 13%-11% בממוצע בשנתיים. זה לא מעט ביחס לקיפאון שנרשם כאן ב-2023. עליית הערך, כך נראה, הייתה מעט גבוהה יותר בדירות החדשות בשכונה מאשר בשכונות אחרות בתל אביב, וזה עוד דבר שצריך לקחת בחשבון.

 

שכונת נווה שרת - עסקאות אחרונות, מגמת מחירים וכל מה שצריך לדעת

שכונת נווה שרת בתל אביב מציגה מגמת עלייה במחירי הדירות, עם הבדלים משמעותיים בין דירות בפרויקטים חדשים לבין דירות בבניינים ותיקים. בפרויקטים החדשים בשכונה, מחירי הדירות נעים סביב 40,000 ש"ח למ"ר ויותר. לדוגמה, דירה בת 4 חדרים בקומה 15 ברחוב בית אל 41, בשטח של 124 מ"ר, מוצעת למכירה במחיר של 4,700,000 ש"ח, המהווים כ-37,903 ש"ח למ"ר. 

• מתחם "העלייה השנייה" בחיפה מתקדם: כמה תעלה דירה?
• צפי להכנסות של כ-1.06 מיליארד שקל: פרויקט לה גוארדיה של אנשי העיר מתקדם
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

בדירות בבניינים ותיקים מוצעות במחירים נמוכים יותר כתלות באם הבניין עוברת התחדשות עירונית ומצבה של הדירה. זה נע לרוב בין 30 אלף שקל למ"ר ל-35 אלף שקל למ"ר. 

השכונה עוברת תהליכי התחדשות עירונית, כולל פרויקטים של פינוי-בינוי והקמת מגדלים חדשים. לדוגמה, אושרה תוכנית "קהילת קליבלנד" לפינוי-בינוי, במסגרתה ייהרסו 9 מבנים ישנים ויוקמו 6 בניינים חדשים עם 547 יחידות דיור. תהליכי ההתחדשות העירונית תורמים לעליית מחירי הדירות בשכונה.

 

עסקאות נדל"ן בנווה שרת בשלושת החודשים האחרונים:

 

• רחוב בית אל 39: דירת 4.5 חדרים, 120 מ"ר, נמכרה ב-4,290,000 ₪ (כ-35,750 ₪ למ"ר).
• רחוב רמה 6: דירת 4.5 חדרים, 119 מ"ר, נמכרה ב-4,190,000 ₪ (כ-35,210 ₪ למ"ר).
• רחוב בית אל 41: דירת 4 חדרים, 124 מ"ר, נמכרה ב-4,700,000 ₪ (כ-37,900 ₪ למ"ר).
• רחוב כורזים 10: דירת 5 חדרים, 109 מ"ר, נמכרה ב-2,850,000 ₪ (כ-26,150 ₪ למ"ר).
• רחוב פילדלפיה 7: דירת 3.5 חדרים, 90 מ"ר, נמכרה ב-2,850,000 ₪ (כ-31,670 ₪ למ"ר).
• רחוב דבורה הנביאה 71: דירת דופלקס 4 חדרים, 120 מ"ר, נמכרה ב-6,800,000 ₪ (כ-56,670 ₪ למ"ר).
• רחוב רמה 22: דירת 3 חדרים, 55 מ"ר, נמכרה ב-2,900,000 ₪ (כ-52,730 ₪ למ"ר).
• רחוב בית אל 15: דירת 5 חדרים, 117 מ"ר, נמכרה ב-4,580,000 ₪ (כ-39,150 ₪ למ"ר).
• רחוב אדירים 5: דירת 3.5 חדרים, 96 מ"ר, נמכרה ב-3,790,000 ₪ (כ-39,480 ₪ למ"ר).
• רחוב אח"י דקר 4: דירת 4 חדרים, 102 מ"ר, נמכרה ב-3,150,000 ₪ (כ-30,880 ₪ למ"ר).

 

עסקאות נדל"ן בנווה שרת לפני שנתיים:

• רחוב בית אל 39: דירת 4.5 חדרים, 120 מ"ר, נמכרה ב-3,800,000 ₪ (כ-31,670 ₪ למ"ר).
• רחוב רמה 6: דירת 4.5 חדרים, 119 מ"ר, נמכרה ב-3,700,000 ₪ (כ-31,090 ₪ למ"ר).
• רחוב בית אל 41: דירת 4 חדרים, 124 מ"ר, נמכרה ב-4,200,000 ₪ (כ-33,870 ₪ למ"ר).
• רחוב כורזים 10: דירת 5 חדרים, 109 מ"ר, נמכרה ב-2,500,000 ₪ (כ-22,940 ₪ למ"ר).
• רחוב פילדלפיה 7: דירת 3.5 חדרים, 90 מ"ר, נמכרה ב-2,500,000 ₪ (כ-27,780 ₪ למ"ר).
• רחוב דבורה הנביאה 71: דירת דופלקס 4 חדרים, 120 מ"ר, נמכרה ב-6,000,000 ₪ (כ-50,000 ₪ למ"ר).
• רחוב רמה 22: דירת 3 חדרים, 55 מ"ר, נמכרה ב-2,500,000 ₪ (כ-45,450 ₪ למ"ר).
• רחוב בית אל 15: דירת 5 חדרים, 117 מ"ר, נמכרה ב-4,000,000 ₪ (כ-34,190 ₪ למ"ר).
• רחוב אדירים 5: דירת 3.5 חדרים, 96 מ"ר, נמכרה ב-3,500,000 ₪ (כ-36,460 ₪ למ"ר).
• רחוב אח"י דקר 4: דירת 4 חדרים, 102 מ"ר, נמכרה ב-2,800,000 ₪ (כ-27,450 ₪ למ"ר).

נווה שרת - ניתוח מגמות המחירים:

השוואת העסקאות מהשנתיים האחרונות מציגה עלייה ממוצעת של כ-10% במחירי הדירות בנווה שרת. העלייה בולטת במיוחד בדירות בפרויקטים חדשים, המציעות סטנדרט בנייה גבוה ומתקנים מודרניים, ומגיעות למחירים של כ-40,000 ₪ למ"ר ואף יותר. לעומת זאת, דירות בבניינים ותיקים נמכרות במחירים נמוכים יותר, סביב 30,000-35,000 ₪ למ"ר, בהתאם למצב הנכס ומיקומו.