כוכב הצפון: המחירים נחלשו - אבל השכונה עדיין מהיקרות בתל אביב

כוכב הצפון, שכונת המגורים היוקרתית והצעירה יחסית בצפון מערב תל אביב, ממשיכה לבסס את מעמדה כאחת האזורים המבוקשים ביותר בעיר. השכונה, שפותחה ברובה משנות ה-90 ואילך על הרצועה שבין פארק הירקון לאוניברסיטה ורמת אביב, מאופיינת בבנייה חדשה ודי מטופחת, מגדלי מגורים ובנייני בוטיק, לצד רחובות ירוקים ותכנון עירוני עדכני. מדד סוציו-אקונומי גבוה מאוד, קרבה לנחל הירקון ולצירי התנועה המרכזיים של דרך נמיר וכביש 5, והמשך קידומם של פרויקטי מגורים חדשים לאורך הפארק, ממשיכים למשוך לשכונה אוכלוסייה אמידה של משפחות, אנשי עסקים ואקדמאים. 

מחירי הדירות בשכונה נעים בממוצע בין- 49-51 אלף שקל למ״ר. דירת 4 חדרים ממוצעת תעלה לכם כ-4.9 מיליון שקל. אבל בפרויקטים חדשים המחירים מרקיעים שחקים ומגיעים גם ל90 אלף שקל למ״ר ואף יותר מכך. מדובר על אחת השכונות היקרות בעיר. עם זאת, בפרויקטים חדשים הנבנים כעת לאורך רחוב עגנון ש"י ובסביבתו נרשמים בתקופה האחרונה מחירים גבוהים מאוד. מה שמעיד על פרמיה ברורה עבור דירות חדשות ואיכותיות בקרבת הפארק. דירות 4 ו-5 חדרים מוצעות החל מכ-5.39 מיליון שקל, ופנטהאוזים ודירות גג יכולים להגיע לסכומים גבוהים בהרבה.

כך השתנו המחירים בשנה ובשנתיים האחרונות

עסקאות שנרשמו בחודשים האחרונים בפרויקטי מגורים חדשים בשכונה מציגות מחירים גבוהים מאלה שנרשמו בעבר, אך חשוב לקרוא נתון זה בזהירות: מדובר ברובו בהשוואה בין דירות בפרויקטים שונים ובשלבי בנייה שונים, ולא בהכרח באותו נכס שנמכר פעמיים, כך שחלק גדול מהפער נובע משדרוג במפרט ובמיקום הבנייה החדשה ולא בהכרח מעליית מחירים אחידה בשוק.

חלק מהפער בין דירות חדשות לדירות ותיקות יותר בשכונה נובע מכך שהיצע הדירות החדש, הכולל מגדלי מגורים לאורך רחוב עגנון ש"י ופרויקטים נוספים המיועדים לאכלוס בשנים 2029 עד 2032, נמכר במחירים גבוהים משמעותית ממלאי הדירות הוותיק יותר שנבנה בעשור הקודם, אך אין בכך בהכרח עדות לעליית ערך של אותם הנכסים עצמם. כך למשל, דירת 3 חדרים בת כ-75 מ"ר שנמכרה בפברואר האחרון עלתה כ-6.15 מיליון שקל, ואילו דירת 2 חדרים קומפקטית בת כ-44 מ"ר באותו אזור נמכרה בתחילת פברואר בכ-4 מיליון שקל, מחיר למ"ר של כ-90,909 שקל, נתון שיש לקחת בזהירות שכן הוא מבוסס על מדגם קטן יחסית של עסקאות בפרויקטים בודדים. 

ומה לגבי השכירויות?

תשואת השכירות הממוצעת בשכונה עומדת על כ-3%, כשדמי השכירות הממוצעים נאמדים בכ-13,900 שקל לחודש, רמה שיכולה להעיד על כך שרוב הביקוש בשכונה מונע משיקולי מגורים ואיכות חיים ולא מהיגיון השקעתי נטו.

התמונה הכוללת שעולה מהשכונה היא של אזור יוקרה צעיר שממשיך לשמור על מעמדו הודות למיקומו האסטרטגי בין פארק הירקון לרמת אביב, לצד היצע מתמשך של פרויקטי בנייה חדשים המושכים אוכלוסייה מבוססת. הפער הגבוה במחירי הפרויקטים החדשים נובע בעיקר משדרוג המפרט והמיקום ולא ממגמת עלייה אחידה בשוק, שנמצא כיום בהאטה כללית, כך שיש לקחת בזהירות כל הערכה לגבי המשך התייקרות בשכונה.

עסקאות נדל"ן אחרונות באזור

ברחוב מאיר יערי 23, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 5.95 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-108 מ״ר שנמצאת בקומה השלישית מתוך 7 קומות.

ברחוב בילויה מעוז 2, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 5 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-103 מ״ר שנמצאת בקומה הרביעית מתוך 7 קומות.

ברחוב מאוריציו ויטלה 3, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 7.1 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ121 מ״ר שנמצאת בקומה הראשונה מתוך 7 קומות.

• כמעט 100 שנה אחרי, תוכנית גדס של תל אביב עודנה בסיס לפסיקה
• שעת חניה בת"א יקרה מהחזר הנסיעות היומי

ברחוב מאיר יערי 24, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 6.4 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-107 מ״ר שנמצאת בקומה השלישית מתוך 3 קומות.

ברחוב ש״י עגנון 40, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 10.05 מיליון שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-133.5 מ״ר שנמצאת בקומה החמישית מתוך 15 קומות.

ברחוב לוי אשכול 16, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 10 מיליון שקל. מדובר על דירת 7 חדרים בשטח של כ-135 מ״ר שנמצאת בקומה ה-16 מתוך 23 קומות.