לקחתם משכנתא ב-2021? אל תמחזרו. לקחתם ב-2023? כדאי שתבדקו כבר היום

בהחלטה בתחילת החודש הפחית בנק ישראל את הריבית ברבע אחוז ל-3.5%, הפעם השנייה ברציפות והשלישית מתחילת השנה. ריבית הפריים ירדה בהתאם ל-5%, וההחלטה הבאה צפויה ב-31 באוגוסט. בעקבות ההודעה חזרה לשוק שאלת המחזור, אבל התשובה תלויה הרבה פחות בכותרות ויותר בשנה שבה חתמתם על ההסכם. הנתונים של הפיקוח על הבנקים לחודש יוני מראים שהריבית הממוצעת על משכנתאות לא צמודות עומדת על 4.74%, לעומת 5.11% ביוני 2025. הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד עומדת על 3.45%, אלא שזו ריבית ריאלית שמעליה נוספת ההצמדה, ולכן אי אפשר להשוות בין השתיים ישירות. בפילוח לפי תקופה, מי שנותרו לו בין 20 ל-25 שנה משלם היום בממוצע 4.81% במסלול הלא צמוד, ומעל 25 שנה 4.92%.

כאן מתחילה ההפרדה בין מי שכדאי לו לבדוק לבין מי שלא - הריבית הממוצעת למשכנתא לא צמודה ל-25 שנה עמדה ב-2023 על 5.06% וב-2024 על 5.05%, כלומר פער של כרבע אחוז מול היום. לעומת זאת, מי שנטל משכנתא ב-2021 קיבל בממוצע 3.31% ומי שנטל ב-2020 קיבל 3.40%. הם משלמים היום ריבית נמוכה משמעותית מהשוק, ומחזור לא יוזיל להם דבר. גם מי שחתם בתחילת 2022, לפני גל העלאות הריבית, נמצא עמוק מתחת לממוצע הנוכחי.

חשוב לזכור שמשכנתא ישראלית טיפוסית אינה מסלול אחד. הוראות בנק ישראל מחייבות ששליש לפחות יילקח בריבית קבועה ומתירות עד שני שלישים בפריים, כך שרוב הלווים מחזיקים תמהיל שבו הרכיבים מתנהגים שונה לגמרי בעת מחזור. החלק בפריים משתנה ממילא עם כל החלטת ריבית ואפשר לגעת בו כמעט בלי עלות, בעוד שהחלק הקבוע הוא זה שנושא את הקנס. לכן במקרים לא מעטים התשובה הנכונה אינה מחזור מלא אלא מחזור חלקי של הרכיבים הגמישים בלבד.

הרכיב שמכריע במקרים הגבוליים הוא עמלת ההיוון, קנס הפירעון המוקדם. לפי צו הבנקאות משנת 2002 היא נגבית רק כאשר הריבית הממוצעת ביום הפירעון נמוכה מהריבית שבחוזה שלכם, והיא שווה להפרש בין זרם התשלומים שנותר כשהוא מהוון בריבית הממוצעת של היום לבין אותו זרם מהוון בריבית שלכם. המשמעות המתמטית חשובה: הנוסחה בנויה כדי לנטרל כמעט במדויק את הרווח מירידת הריבית.

מה שמשאיר בכל זאת רווח בכיס הוא ארבעה דברים. הראשון הוא ההפחתה לפי ותק, 20% מהקנס אחרי שלוש שנים מיום נטילת ההלוואה ו-30% אחרי חמש. השני הוא תקרה שקבועה בצו, שמחייבת את הבנק לגבות את הנמוך מבין שני חישובים, כאשר השני מהוון לפי הריבית הממוצעת ביום שבו נטלתם את ההלוואה. השלישי הוא המסלולים הגמישים: על פריים ועל ריבית משתנה שמועדי השינוי שלה אינם ידועים מראש, או ידועים אך נקבעו לאחת לשנה, לא נגבית עמלת היוון כלל. הרביעי הוא פשוט משא ומתן, כי הריבית הממוצעת היא נתון סטטיסטי על סל רחב של הלוואות ולא ההצעה שתקבלו.

לצד אלה יש שתי עמלות קטנות שאפשר לחסוך בקלות. עמלת אי-הודעה מוקדמת בגובה 0.1% מהסכום הנפרע נגבית רק אם ההודעה לבנק ניתנה בפחות מעשרה ימים מראש, והיא אינה נגבית על החלק שהבנק עצמו מלווה מחדש. במסלול צמוד מדד, פירעון בין ה-1 ל-15 בחודש חושף לעמלת הפרשי הצמדה. העמלה התפעולית מוגבלת ל-60 שקלים.

מחשבון ביזפורטל שלעיל בנוי כדי לתת את התשובה בלי לדרוש מסמכים. שני נתונים מספיקים: ההחזר החודשי והשנה שבה נלקחה המשכנתא. מהשנה נשלפת הריבית הממוצעת של בנק ישראל באותה תקופה כאומדן לריבית שקיבלתם, נגזר הוותק שקובע את ההפחתה בקנס, ומחושבת התקופה שנותרה. מי שזוכר יותר יכול להוסיף חודש נטילה, תקופה מקורית, מסלול, יתרה וריבית מדויקת, ומד הדיוק שבמחשבון מראה עד כמה ההערכה מתחדדת.

מי שהמחשבון מסמן לו פוטנציאל אמיתי, כדאי שיבקש מהבנק דף הסבר עם חישוב הקנס המדויק. הצו מחייב את הבנק למסור אותו הן לפני הפירעון והן אחריו, על כל רכיבי העמלה ושיעורי ההפחתה, ובלעדיו קשה לנהל משא ומתן אמיתי מול הצעה מתחרה.