פרסום ראשון: משקיעים בארה"ב נגד יריב פז: אי-סדרים מהותיים, כספים לא הוחזרו

16 משקיעים בנדל"ן בארה"ב באמצעותו של יריב פז תובעים ממנו 3.7 מיליון שקל, בטענה לאי-סדרים מהותיים בליבת הפעילות ולהימנעות מהחזרת כספים המגיעים להם. התביעה נגד פז, המציג את עצמו כ"אחד מיזמי הנדל"ן המובילים בישראל" וכמי שמתמחה בליווי השקעות בארה"ב, הוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב.

על פי התביעה, פז גייס בעשור האחרון כספים ממאות ישראלים, שרובם המכריע אינם עונים על הגדרת "משקיע כשיר", לצורך רכישה, שיפוץ, השכרה ומכירה של נדל"ן בארה"ב. התובעים מציינים, כי בשנת 2018 הודה פז שהציע ניירות ערך תוך הפרת החובה לפרסם תשקיף ונקנס ב-180,000 שקל בידי רשות ניירות ערך; לדבריהם, עובדה זו לא נמסרה להם בזמן אמת.

"מנגנון גיוס ההשקעות חזר על עצמו: גיוס כספי המשקיע בתאגיד ייעודי, הקצאת 'יחידת השתתפות' – כלומר נייר ערך המשקף את שיעור החזקתו - והותרת מלוא השליטה, הניהול, המידע ותזרים הכספים בידיו הבלעדיות" של פז, נאמר בתביעה. "התובעים לא קיבלו זכות ישירה בנכס כלשהו; כל שקיבלו הוא זכות אובליגטורית לחלקם היחסי ברווח התפעולי ובתמורת המימוש - כאשר החישוב, הדיווח, הגבייה, ניהול חשבונות הבנק, ההתקשרות עם חברות הניהול, קביעת מחירי הרכישה והמכירה וההחלטה על עצם קיומו של רווח לחלוקה" נתונים בידי פז לבדו.

קיבלו אלפי עמודים מפוזרים

התובעים אומרים, כי פז התחייב שהחברה בה השקיעו תערוך דו"חות כהלכתם ותאפשר למשקיעים לעיין בהם, להעביר להם מדי רבעון דו"חות על מבנה האחזקות והמצב הכספי ולמסור להם בתוך שבוע כל מידע שיבקשו. בפועל, פז צמצם את מסירת המידע עד שהפסיק אותה לחלוטין. "חלף דוחות מרוכזים וברי בדיקה, הועברו למשקיעים אלפי עמודים מפוזרים, צילומי המחאות ללא דו"ח מתוקן, ודו"חות של חברות ניהול לחודשים בודדים ללא זיהוי מקבל התשלום ומקור ההכנסה".

עוד נטען בתביעה: "מעבר לכשל הדיווחי, מלמדים החומרים המצויים בידי התובעים על שורה של אי-סדרים מהותיים בליבת הפעילות. כך, לדוגמה, עסקאות בין הקבוצות לבין תאגידים אחרים בשליטת הנתבע 1 עצמו, על  דעת עצמו ושאינן בהכרח משקפת כדאיות עבור המשקיעים, הם השותפים המוגבלים בקבוצה; מתן בלעדיות לחברת ניהול שבחר הנתבע 1, הן על התפעול והן על המכירה; מכירת נכסים במחירים הנחזים כנמוכים באופן קיצוני משווי השוק, כאשר אותם נכסים נמכרים בשנית, זמן קצר לאחר מכן ועל ידי הרוכש, במחיר הגבוה פי כמה; היעלמות נכסים מן הדיווחים; ואי-דיווח על מכירות שבוצעו בפועל".

לטענת התובעים, "החל משנת 2022, בעקבות מה שהוצג למשקיעים כ'אקזיט' ומכירה כוללת של הנכסים, הופסקו התקבולים כמעט לחלוטין. סכומים שהושבו לאחר מכן נרשמו על ידי הנתבע 1 כ'הפחתת הון' ולא כתשואה - רישום המיטיב עימו ומקטין את חבותו - ובלא שניתן למשקיעים דו"ח מלא המבסס את הסיווג ובכלל. 

"הנתבע 1 עצמו מודה בקיומן של יתרות כספיות הדרושות השבה. הדבר עולה, בין היתר, מהודעת דואר אלקטרוני; מהצעות פרטניות שהפנה למשקיעים שונים להסדרי יציאה בפריסת תשלומים; ומהמחאות אישיות שמסר או שהתחייב למסור לכיסוי שיעור מיתרת ההשקעה. אלא שההסדרים לא כובדו, ההמחאות לא הביאו לפירעון מלא או בכלל, והנתבע 1 נעלם או חדל לשתף פעולה לאחר שהציע אותם".

על פי התביעה, פז "יצר, באופן שיטתי, מציאות שבה נותרת בידי כל משקיע ומשקיע, ככלל, יתרה קטנה יחסית, וכזו שעלות ניהול הליך משפטי פרטני בגינה עולה על סיכויי ההשבה. התוצאה המצטברת, בכל הקבוצות יחדיו, היא סכומים ניכרים שנותרו בידיו... התובעים אינם יודעים, ואינם יכולים לדעת, מה היקף הנכסים שנרכשו בפועל בכספם, באיזה מחיר, ממי, מה היו ההכנסות וההוצאות בגין כל נכס, אילו נכסים נמכרו, מתי, למי ובאיזו תמורה, אילו עמלות ודמי ניהול נגבו, לאן נותבו הכספים בין הקבוצות, ומה היתרה שלה הם זכאים". התביעה הוגשה באמצעות עו"ד אבי גרינברג וטרם הוגש כתב הגנה.