העליון: פטור מאגרות מחיר למשתכן יינתן רק בפרויקט שנבחן לגופו

שלושה שופטי עליון, נעם סולברג, דוד מינץ ויחיאל כשר, הפכו את פסיקת המחוזי וקבעו שדירות מחיר למשתכן בבית שמש אינן זכאיות לפטור אוטומטי ממחצית אגרת הבנייה. חברת אופק שלי, שקיבלה את הכסף בחזרה, תחזיר אותו לוועדה המקומית בתוספת הצמדה וריבית.

הקביעה העקרונית באותו תיק פורסמה כאן כבר ב-11 בספטמבר: העליון קבע לראשונה שקבלני מחיר למשתכן חייבים עקרונית באגרות מלאות. עכשיו הגיעה גם התוצאה הכספית, ואיתה המבחן שיחול על כל התביעות התלויות.

התקנות נותנות פטור ממחצית האגרה בשני תנאים. הראשון, שהבנייה נעשית בידי המדינה או מטעמה. השני, שהרשות המקומית או משרד השיכון מאשרים שמדובר בשיכון לזוגות צעירים. היזמים טענו שמחיר למשתכן עונה על שניהם. הוועדה המקומית, ולצידה היועצת המשפטית לממשלה ומרכז השלטון המקומי, טענו שצריך לבדוק כל פרויקט בנפרד.

השופטים קיבלו פה אחד את עמדת הוועדה. הם קבעו שהמונח זוגות צעירים דורש שיקול דעת: מהו גיל צעיר, מהו זוג, ומה עם יחידים ומבוגרים שמשתתפים בהגרלות. גם מידת המעורבות של המדינה משתנה מפרויקט לפרויקט, לפי חלוקת הסיכונים, היקף הפיקוח והאפשרות למכור דירות בשוק החופשי.

בתיק הזה, המחוזי בירושלים הורה לוועדה להשיב לחברה 89,304 שקל אגרות, ועוד 20 אלף שקל הוצאות. בית משפט השלום דחה קודם לכן את התביעה. העליון החזיר את התוצאה לנקודת ההתחלה, וביטל גם את ההוצאות שנפסקו במחוזי.

4.6% ממחיר הדירה, ואי אפשר לגלגל

הסכום בתיק בודד נשמע קטן. מה שהופך אותו לגדול הוא שהוא חוזר בכל פרויקט שהוגרל בעשור האחרון.

לפי מחקר עלויות הבנייה של משרד הבינוי והשיכון, אגרות, היטלים ופיתוח הם 4.5% עד 4.6% ממחיר הדירה הסופי. בדירה של מאה מטר מדובר בכ-51 אלף שקל, ומחציתם היא נשוא המחלוקת.

בשוק החופשי יזם מגלגל את הסכום הזה לקונה. בדיור המסובסד אי אפשר, כי המחיר נקבע מראש בהגרלה. כל שקל של אגרה נגרע ישירות מהרווח של היזם, והרווח בפרויקט מסובסד צר ממילא.

בפתח תקווה זה נראה בגדול. העירייה דרשה משבעה יזמים ברובע סירקין היטלי פיתוח של 145 מיליון שקל, כמאה אלף שקל לדירה, מעבר למה שכבר שילמו במכרז רשות מקרקעי ישראל. במתחם 1,501 דירות, כ-80% מהן במחיר מטרה. גם שם המחיר לקונה נעול, והשאלה היחידה היא אצל מי נשאר החיוב.

• העליון קובע לראשונה: קבלני "מחיר למשתכן" חייבים עקרונית באגרות מלאות
• חברת בנייה העלתה טענת שווא בניסיון להאריך את הצמדת מחירי הדירות

מה קורה עכשיו לתביעות שמחכות

בענף נהוג שהיזם משלם את האגרה במלואה כשהוא מקבל היתר, ומבקש חצי בחזרה אחר כך. הפסיקה הופכת את הסירוב לברירת מחדל. הכסף נשאר אצל הרשות עד שיוכח אחרת.

מעכשיו כל יזם שתביעתו תלויה יצטרך להראות אישור ספציפי לפרויקט שלו, מהרשות המקומית או ממשרד השיכון. עצם ההשתייכות לתוכנית כבר לא מספיקה. הרשות, מצידה, תצטרך לנמק סירוב. הדיון עובר מהשאלה המשפטית הכללית לתיקי התכנון עצמם, וזה מאריך אותו.

עו"ד אמיר בירנבוים, שייצג את הוועדה המקומית, אמר שהפסיקה שמה סוף לגל התביעות נגד ועדות, בעיקר בפריפריה. עורכי הדין של אופק שלי הודיעו שהם שוקלים בקשה לדיון נוסף, בטענה שההלכה נותנת לרשות כוח של מחוקק. סגן נשיא התאחדות הקבלנים, תומר צליח, קרא את הפסק הפוך: לדבריו העליון דווקא חיזק את הטענה שמחיר למשתכן הוא פרויקט מטעם המדינה, גם אם הפטור יינתן רק באישור פרטני.

הנימוק של השופטים רחב מהתיק. שני התנאים שנבחנו מנוסחים באופן דומה גם במסלולים אחרים, כמו מחיר מטרה ודירה בהנחה. אם המבחן הפרטני יחול גם שם, כל יזם בכל מסלול יצטרך אישור נקודתי. זה עדיין לא נבחן בפסיקה.

למה זה נשמע חזק יותר בפריפריה

ההנחה הממוצעת על הקרקע בתוכנית עמדה על כ-21%, אבל בשקלים היא נראית אחרת לגמרי: כ-175 אלף שקל בדרום, 195 אלף בצפון, וכ-600 אלף במרכז. כלומר אותה אגרה בדיוק תופסת נתח גדול בהרבה מהרווח בפרויקט בפריפריה.

• סוכנות הרכב ביי אנד דרייב מבקשת הקפאת הליכים; החובות: 62 מיליון שקל
• הסדר קניין רוחני חריג: הבהרה מוקלטת ברשתות - לצד תשלום סמלי

אצל הרשויות התמונה מתהפכת. לוועדה מקומית בעיר מרכז האגרה היא פריט בתקציב. לוועדה בעיר פריפריה עם הרבה בנייה, כמו בית שמש, זו הכנסה משמעותית. שם ההלכה הזו מורגשת הכי חזק.

בעשור האחרון הוקצו בתוכניות הדיור המוזל כ-143 אלף דירות, כ-71 אלף מהן במרכז. שיא ההקצאות היה ב-2017 עם כ-37 אלף, והקצב היום עומד על כ-12,200 בשנה. מ-2025 תקרת ההנחה היא 550 אלף שקל, והיא ניתנת רק בערים שבהן מחיר המטר עד 20 אלף שקל.