הטעויות במשכנתא של 2026: מ-20/80 עד דוח האשראי
אישור עקרוני על 20% בלבד, שמאות אחרי החתימה על דירה מפוצלת, והלוואת קבלן שכובלת לבנק אחד. הפריים 4.75%, והמחיר של כל טעות נמדד בעשרות אלפי שקלים
שוק המשכנתאות של 2026 רץ על מבצעי קבלן, הקלות לכל מטרה וריבית שירדה ל-3.25% בבנק ישראל. הטעויות הישנות נשארו, ועליהן נוספו כמה חדשות. הראשונה: חתימה על 20/80 עם אישור עקרוני שמכסה את המקדמה בלבד. הבנק בודק את ה-80% ביום המסירה, לפי ההכנסה והריבית של אותו רבעון. משפחה שנכנסה ב-2024 עם פריים 6% מגיעה ב-2026 לפריים 4.75%, אבל גם להכנסה אחרת ולשמאות אחרת. להרחבה: רוכשי הדירות על הנייר מגיעים לרגע האמת.
הטעות השנייה היא דילוג על שמאות מוקדמת בנכס חריג. דירה מפוצלת נספרת כיחידה אחת. נכס במושע דורש הסכם שיתוף רשום. בשני המקרים השמאי מפחית שווי אחרי שהחוזה כבר סגור, והרוכש משלים את הפער מהכיס. עלות השמאות המוקדמת היא כמה אלפי שקלים מול פער של 200 אלף.
הטעות השלישית היא הלוואת קבלן שנראית חינמית. הקבלן משלם ריבית עד המסירה, והרוכש כבול לבנק של הפרויקט. במסירה מגיע מחזור, ושאר התמהיל מתומחר אצל אותו בנק. פטור ממדד על 40% מהמחיר סוגר אי-ודאות של כ-86 אלף שקל על דירה ב-2.4 מיליון עם מדד שנתי של 3.7%. בנק ישראל הגביל בלון בסבסוד קבלן ל-10% מהביצועים, והמבצע עצמו נעשה נדיר יותר. להרחבה על היזמים שמוכרים אשראי במקום דירות.
הטעות הרביעית יושבת בדוח נתוני האשראי. שיקים שחזרו לפני שנים, הוראת קבע שנכשלה, והלוואת רכב קטנה מצמצמים את יחס ההחזר. הבנק סופר אותן לפני שהוא מדבר על הריבית. סילוק החוב הקצר לפני הגשת הבקשה פותח סכום משכנתא גדול יותר מכל מו"מ על עשירית אחוז. עשירית על 1.5 מיליון ל-25 שנה היא כ-25 אלף שקל, כפי שחושב בהמדריך למשכנתא.
עוד שתיים שחוזרות השנה: ביטוח חיים על המשכנתא בלבד, בזמן שיתרת החוב לקבלן רצה שלוש שנים; והלוואת נדוניה מההורים מחוץ להסכם כתוב מי משלם. במקרה הראשון משפחה נשארת עם חוזה מכר ועם חור בהכנסה. במקרה השני יחס ההחזר של הילדים נספר פעמיים, והנכס של ההורים משועבד לתוך הפרישה. מיחזור במחצית 2026 כבר הגיע ל-25 מיליארד שקל, חלק ממנו אחרי כניסה לתמהיל שנבנה לפי ההחזר הפותח בלבד, כפי שפורט בשיא המיחזורים ורוכשי 20/80.
הבדיקה הקצרה לפני חתימה נשארת אותה רשימה: אישור עקרוני על מלוא הסכום, שמאות מוקדמת על נכס חריג, דוח אשראי עדכני, וחישוב של ההחזר גם אם הריבית עולה ב-2% ואם משכורת אחת נעצרת לחצי שנה. משכנתא שעומדת בשני התרחישים האלה היא בגודל נכון ל-2026.
עוד שתי פינות שנפתחות השנה: גרייס מלא על דירת קבלן, שדוחה קרן וריבית ומנפח את היתרה; ומשיכת משכנתא חלקית על 20/80, שמשלמת החזר קטן היום ושומרת את האישור חי. הגרייס מתאים למי שמשלם שכירות במקביל לבנייה ויכול לספוג קרן גדולה יותר במסירה. המשיכה החלקית מתאימה למי שרוצה ודאות שהבנק כבר בפנים. שתיהן עולות כסף, ושתיהן זולות מביטול חוזה או מגיוס הון חירום בעוד שלוש שנים. הפריים ירד, המיחזורים רצים, והטעויות של 2026 יושבות פחות בריבית עצמה ויותר בתזמון: מתי בודקים, מתי חותמים, ומתי באמת יש משכנתא על כל הסכום.
