שפיר מוכרת ביהוד: 3 חדרים ב-3.15 מיליון שקל

שפיר נדל"ן מכוונת לחלק העליון של שוק הדירות ביהוד-מונוסון. בפרויקט גדות סביון היא מקדמת 204 דירות בשלושה בניינים, כאשר מחיר הפתיחה לדירת 3 חדרים עומד על כ-3.15 מיליון שקל. החברה מנסה לגבות פרמיה על המיקום בשכונה החדשה, הקרבה לפארק, השטחים המשותפים והנגישות העתידית לקו הסגול של הרכבת הקלה. פרמיה שנובעת מכך שמדובר בפרויקט יוקרה ביחס לפרויקטים אחרים באזור.

לדברי טלי, סמנכ"לית השיווק של שפיר, כדי להבין את רמת המחירים צריך להסתכל על הפרויקט כחלק משכונה חדשה ולא כפרויקט נקודתי בתוך המרקם הקיים של יהוד. "כל השכונה הזאת תקום בצמוד לסביון, שכונה שהולכת להיבנות מא' ועד ת' עם כ-4,500 יחידות דיור, בתי ספר, מוסדות חינוך וציבור, פארק ענק של כ-90 דונם וכל התשתיות החדשות. הייחודיות שלה היא גם במיקום ביחס לכבישים הראשיים, עם יציאות לכבישים 1 ו-4 וקרבה לנתב"ג".

תמהיל הפרויקט כולל דירות 3 עד 6 חדרים, דירות גן ודירות גדולות בקומות העליונות. לפי נתוני החברה, כ-2,250 מ"ר יוקצו לשטחים משותפים לדיירים. המסירה מתוכננת ל-2028.

מחיר הפתיחה מספק נקודת השוואה לשוק המקומי. דירת 3 חדרים בשטח של כ-80 מ"ר, לצד מרפסת של כ-14 מ"ר, מתחילה בכ-3.15 מיליון שקל ומשקפת כ-39.4 אלף שקל למ"ר בנוי. דירת 4 חדרים בשטח של כ-120 מ"ר מתחילה בכ-4.2 מיליון שקל, כ-35 אלף שקל למ"ר. דירות 5 חדרים מתחילות בכ-4.45 מיליון שקל.

לדברי סמנכ"לית השיווק, המכירות בפועל כבר כוללות מגוון רחב של דירות. "מכרנו עשרות דירות בפרויקט. יש לנו דירות של שלושה חדרים שנמכרו, ארבעה, חמישה וגם פנטהאוזים. אין סוג מסוים שאנשים קנו יותר, יש ביקוש לכל המגוון". לדבריה, הרוכשים "זו אוכלוסייה במעמד סוציו-אקונומי גבוה מאזור בקעת אונו. האנשים שקנו את הדירות רכשו אותן למגורים ולא להשקעה"

כמה גבוהה הפרמיה של שפיר?

המחירים גבוהים מחלק מהעסקאות וממחירי הפתיחה שנרשמו השנה בעיר, אף שהשוואה ישירה בין פרויקטים דורשת להביא בחשבון מיקום, מפרט, קומה ומועד מסירה. בפרויקט מוהליבר, למשל, דווח מוקדם יותר השנה על מחירי פתיחה של כ-2.39 מיליון שקל לדירות 3 חדרים וכ-2.65 מיליון שקל לדירות 4 חדרים, סביב 26 עד 27 אלף שקל למ"ר.

גם בשוק החופשי נרשמו ביהוד עסקאות בדירות 4 חדרים בטווח של כ-2.7 עד 3 מיליון שקל. מנגד, יש בעיר גם עסקאות במחירים גבוהים יותר, בעיקר בדירות חדשות ובמיקומים מבוקשים. הנתונים על מחירי הדירות ביהוד מצביעים על פערים רחבים בין פרויקטים וסוגי נכסים, כך שמחיר המחירון של שפיר ייבחן בעיקר מול קצב המכירות והתנאים שיוצעו לרוכשים.

אחד הכלים של שפיר לבדל את הפרויקט הוא היקף השטחים המשותפים. בכל אחד משלושת הבניינים מתוכננים כ-750 מ"ר ובהם חללי עבודה ופגישות, חדר כושר, אזורי אירוח, בר, קולנוע ולאונג'ים. מדובר בשטח משמעותי שאמור להפוך את השירותים בבניין לחלק מהמוצר שהחברה מוכרת, ולא להסתפק בדירה עצמה.

בשפיר טוענים כי השטחים האלה אינם רק כלי שיווקי אלא נבנו בהתאם לפרופיל הקונים. "עשינו קבוצות מיקוד ובדקנו מה האנשים רוצים שיהיה להם בתוך הבניינים", אומרת סמנכ"לית השיווק. "הם רוצים שהדברים יהיו לידם - הפארק, חדר הכושר, אזורי האירוח. מי שקונה שם הוא בדיוק פרופיל הרוכשים שרוצה לצרוך את הדברים האלה".

האתגר הוא סביבת המכירות. מלאי הדירות החדשות הלא מכורות נמצא ברמה גבוהה, ובאוגוסט עמד על כ-84 אלף דירות. במצב כזה יזמים מתחרים לא רק באמצעות המחיר הרשמי אלא גם דרך תנאי תשלום, מבצעי מימון והטבות. המלאי הגבוה מגדיל את כוח המיקוח של רוכשי הדירות מול היזמים.

הפארק והרכבת הקלה יצדיקו את המחיר?

הפרויקט סמוך לפארק המתוכנן בשכונה, ששטחו כ-90 דונם. הקרבה לשטח ירוק גדול היא חלק מרכזי בשיווק הפרויקט, לצד הפיתוח הרחב של האזור הכולל מגורים, שטחי ציבור ומסחר.

מרכיב נוסף הוא הקו הסגול של הרכבת הקלה, שאמור להיפתח ב-2028. הקו מתוכנן לאורך 27 ק"מ ויכלול 46 תחנות, מהן שבע ביהוד-מונוסון. אחת התחנות המתוכננות היא מונוסון גדות, והקו אמור לחבר את מזרח המטרופולין דרך רמת גן וגבעתיים למרכז תל אביב.

עבור רוכש, הקרבה לתחבורה ציבורית עתירת נוסעים ולפארק יכולה להוסיף ערך, אך היא אינה מבטלת את מחיר הכניסה. דירת 3 חדרים בכ-3.15 מיליון שקל מציבה רף גבוה גם ביחס לחלק מהדירות החדשות שנמכרו בעיר, ולכן קצב המכירות יספק אינדיקציה ליכולת של שפיר לקבל את הפרמיה שהיא מבקשת.