הדירות לא נמכרות, אבל המשכנתאות ממשיכות לזרום: 10.9 מיליארד שקל באוגוסט

שוק הדירות ממשיך להציג תוצאות חלשות מבחינת מספר העסקאות, אבל בינתיים שוק המשכנתאות נע בכיוון אחר. היקף המשכנתאות לדיור שנלקחו באוגוסט הסתכם ב-10.899 מיליארד שקל, לפי נתונים שפרסם היום בנק ישראל. כולל הלוואות לכל מטרה בביטחון דירת מגורים הגיע היקף הביצועים ל-11.432 מיליארד שקל.

לעומת החודש הקודם מדובר בירידה של 5.7%, אך במבט מתחילת השנה היקפי הביצוע עדיין גבוהים. לפי ניתוח התאחדות יועצי המשכנתאות, בחודשים ינואר-אוגוסט נלקחו משכנתאות לדיור בהיקף מצטבר של 79.6 מיליארד שקל, עלייה של 13.8% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. כולל הלוואות לכל מטרה הגיע הסכום ל-84.2 מיליארד שקל.

המספרים בולטים במיוחד על רקע החולשה בשוק הדירות. לכאורה, כאשר מספר העסקאות יורד ניתן היה לצפות שגם הביקוש למשכנתאות ייחלש. אלא ששני הנתונים אינם נעים בהכרח באותו זמן. משכנתה שמבוצעת היום יכולה להיות קשורה לעסקה שנחתמה חודשים קודם לכן, ובשנים האחרונות הפער הזה הפך משמעותי יותר בעקבות מבצעי המימון של הקבלנים.

בעסקאות שבהן הרוכש שילם בתחילת הדרך חלק קטן יחסית ממחיר הדירה ואת עיקר הסכום התחייב להעביר לקראת המסירה, הצורך במשכנתה נדחה. לכן חלק מהמשכנתאות שמופיעות כעת בנתוני הביצוע אינן משקפות רכישות חדשות שבוצעו באוגוסט, אלא את הבשלתן של עסקאות עבר.

בהתאחדות יועצי המשכנתאות מסבירים את הפער בדיוק בכך. לדבריהם, "שוק המשכנתאות ממשיך להיות חזק ויציב, ומתנהל בשונה משוק הנדל"ן הפיזי שממשיך להיחלש. אנו רואים גידול משמעותי בהיקף הביצועים לעומת השנה הקודמת. הפער הזה בין שוק אשראי רותח לבין שוק דיור חלש ממשיך להעיד על מימוש עסקאות עבר במבצעי מימון, שמבשילות כעת לכדי משכנתאות בפועל".

הפריים חוזר לתמהיל

שינוי מעניין נוסף נרשם בהרכב המשכנתאות. לפי ניתוח ההתאחדות, משקל מסלול הפריים עלה מ-22% ל-24%, בעוד שמשקל המסלול בריבית משתנה לא צמודה ירד.

המשמעות היא שלווים מוכנים להגדיל שוב את החלק במשכנתה שמושפע ישירות מריבית בנק ישראל. בניגוד למסלול בריבית קבועה, הריבית במסלול הפריים יכולה להשתנות לאורך חיי ההלוואה. כאשר ריבית בנק ישראל יורדת, גם ריבית הפריים יורדת ובהתאם קטן התשלום על רכיב זה; מנגד, אם הריבית עולה, ההחזר גדל.

לכן העלייה במשקל הפריים יכולה לשקף ציפייה של חלק מהלווים לירידות ריבית נוספות, או לפחות נכונות גדולה יותר לקחת את הסיכון הכרוך בריבית משתנה. בהתאחדות אומרים כי "הציבור חוזר להאמין במסלול הפריים ומגדיל את האחיזה בו באופן עקבי מחודש לחודש".

במקביל, משקל הלוואות הגישור מתוך ההלוואות לדיור ירד מ-13.9% ל-13%, ואילו משקל ההלוואות לכל מטרה מתוך סך הביצועים נותר ללא שינוי, ברמה של 4.7%.

• הכנסה של 20 אלף והון עצמי של 600 אלף מגיעים לדירה של 1.54 מיליון שקל
• תמהיל משכנתה: 5,728 שקל מפרידים בין שניים, ועלייה אחת בפריים הופכת את הסדר

הריבית עלתה מעט באוגוסט

לצד העלייה בהיקף המשכנתאות מתחילת השנה, באוגוסט נרשמה עלייה קלה בריבית המשוקללת, מ-4.34% ל-4.38%. עם זאת, לפי נתוני ההתאחדות, מאז ינואר נרשמה ירידה מצטברת של 0.18 נקודת אחוז.

השינוי החודשי קטן, אבל עבור משקי בית שלוקחים הלוואות בהיקף של מאות אלפי שקלים ואף יותר ממיליון שקל, גם שינויים קטנים בריבית יכולים להצטבר לסכומים משמעותיים לאורך תקופת המשכנתה.

בנק ישראל מפרסם במסגרת נתוני האשראי לדיור גם פילוחים מפורטים יותר של המשכנתאות, בין היתר לפי סוג הריבית וההצמדה, שיעור המימון ביחס לשווי הנכס ושיעור ההחזר מהכנסת משק הבית. בנוסף מתפרסמים נתונים נפרדים על הלוואות בולט ובלון ועל הלוואות שניתנו שלא לצורך רכישת דירה כנגד שעבוד דירת מגורים.

עם זאת, בנק ישראל הבהיר היום כי בשלב זה עודכנו לחודש אוגוסט לוחות 11-14 של נתוני המשכנתאות, ואילו לוחות 1-6, הכוללים נתונים נוספים על פעילות האשראי לדיור, צפויים להתפרסם לקראת סוף החודש. הנתונים המפורטים שיתפרסמו בהמשך יאפשרו לראות באופן מלא יותר כיצד השתנה פרופיל המשכנתאות שנלקחו בתקופה שבה מספר העסקאות בשוק הדירות נותר חלש.