"אמרו לי להגדיל משכנתא ולהשקיע בקרן השתלמות מנייתית - זה כדאי?"

ההצעה להגדיל את המשכנתא ולהעביר את הכסף לקרן השתלמות מנייתית נשענת על היגיון לכאורה פשוט: אם ההשקעה תניב לאורך זמן יותר מהריבית שמשלמים לבנק, המשקיע ירוויח את הפער. אבל רגע לפני החישוב הכלכלי - לא כל אחד יכול להשקיע בקרן השתלמות מנייתית, תלוי אם הוא עצמאי ואז יש יותר אפשרויות. אבל הרעיון הוא לא דווקא קרן השתלמות מכספי הלוואה אלא השקעה באפיק מנייתי מכספי הלוואה - האם זה נכון, האם זה כדאי? 

נניח שהמשכנתא עולה ב-5% בשנה והקרן מניבה בממוצע 8%. על הנייר נוצר פער חיובי של 3% בשנה. בקרן השתלמות אין מסים אלא אם שוברים אותה לפני הזמן, ולכן ההשקעה דרכה אטרקטיבית מיתר המכשירים. רווח של 3% בשנה נניח שעל 400 אלף שקל זה 12 אלף שקל בשנה - 1 אלף שקל בחודש. לא רע, והאמת שבשנים האחרונות התשואה גבוהה יותר. זה מפתה, אבל התשואות הגבוהות לא בהכרח ימשכו ויש כאן אלמנט גדול של סיכון - אתם גם יכולים להפסיד. אם זו לא קרן השתלמות, הרווח יורד לאזור 2% (אחרי מס של 25% על הרווח הריאלי). גם לא רע. לקחנו 8% כי זה הממוצע של ה-30-40 שנים האחרונות, האמת שבעשור האחרון זה הרבה יותר.   

את הריבית לבנק חייבים לשלם בכל מצב, בעוד שהתשואה בשוק ההון אינה מובטחת. היא יכולה להיות גבוהה, נמוכה או שלילית במשך כמה שנים. מי שמגדיל את המשכנתא ( או לוקח מראש משכנתא גדולה יותר) כדי להשקיע במניות אינו רק חוסך לטווח ארוך. הוא משתמש במינוף, כלומר משקיע כסף שאינו שלו ומעמיד את תזרים משק הבית ואת הדירה מאחורי ההחלטה. בפועל, השאלה הזו נכונה גם בהסתכלות הבאה - יש לי עודף של כסף - האם כדאי להחזיר משכנתא או להשקיע בשוק ההון? פסיכולוגית אנשים רבים פועלים כאן אחרת - הם משקיעים בשוק ההון, אבל זה מאוד קרוב לשאלה הקודמת וגם כאן, יש מצב שכדאי להחזיר משכנתא ולא לקחת סיכון למרות תשואה שיכולה להיות עודפת (אם כי השקעות בשוק ההון שאינן קרנות השתלמות חייבות לרוב במס של 25% על הרווח).  

כמה עולה הכסף?

ריבית משכנתא של קרוב ל-5% היא ריבית נמוכה. זו ההלוואה הטובה ביותר שתוכלו לקחת כשבחודש האחרון היא אפילו ירדה ל-4.74%. כדי שהמהלך הזה יהיה כדאי, הקרן צריכה להניב יותר מעלות ההלוואה אחרי שמקזזים את דמי הניהול, ההוצאות הנלוות ולעתים גם המס במכשירים שאינם קרנות השתלמות. 

אם מגדילים את המשכנתא ב-400 אלף שקל בריבית של כ-5%, עלות הריבית בשנה הראשונה מתקרבת ל-20 אלף שקל. אם הקרן תניב 10%, התוצאה תהיה טובה. אם היא תרד ב-20%, שווי ההשקעה יירד ל-320 אלף שקל, בעוד שיתרת החוב לבנק כמעט לא תשתנה - הפסד של 80 אלף שקל.

ההיסטוריה חיובית - אבל אינה נבואה

לאורך תקופות ארוכות שוק המניות הניב בדרך כלל יותר מפיקדונות ומאג"ח. זו הסיבה שמסלול מנייתי עשוי להיות מתאים לחוסכים בעלי אופק ארוך. אבל אין נביאים. העשור האחרון היה חזק במיוחד בחלק מהשווקים, ואין ודאות שהעשור הבא ייראה דומה. מניות יכולות לרדת ב-30%, 40% ואף יותר, ולהישאר מתחת לשיא במשך שנים.

מי שהשקיע ערב משבר גדול נדרש לעתים להמתין זמן רב כדי לחזור לנקודת ההתחלה. מי שהשקיע מכספו שלו יכול בדרך כלל להמתין. מי שהשקיע באמצעות משכנתא ממשיך לשלם ריבית והחזר חודשי גם בתקופת הירידות.

לכן אי אפשר לומר שהתשואה ההיסטורית של המניות "גבוהה יותר מהריבית" ולסיים בכך את הדיון. הממוצע ההיסטורי אינו חוזה אישי והוא לא מבטיח שההשקעה תצליח דווקא בשנים שבהן הכסף דרוש.

הסיכון הגדול הוא שתיאלצו למכור בזמן הלא נכון - הבעיה העיקרית אינה הירידה עצמה, אלא האפשרות שהחיים יכריחו אתכם לממש אותה. פיטורים, ירידה בהכנסה, מחלה, גירושים, הוצאה גדולה או עלייה בהחזר המשכנתא עלולים ליצור צורך במזומן. אם הקרן ירדה באותו זמן, ייתכן שתיאלצו למשוך את הכסף בהפסד. התרחיש המסוכן הוא שהקרן יורדת ב-35%, ההחזר החודשי ממשיך לרדת מחשבון הבנק, ובמקביל ההכנסה של המשפחה נפגעת. ברגע שכזה, גם אדם שהבטיח לעצמו להשקיע ל-15 שנה עלול להילחץ ולמכור.

• משכנתא מהבנק והשלמה חוץ-בנקאית: נאוי ולוזון מציעות עד 85% מימון
• בלאקאדג' קיבלה רישיון למשכנתאות - מסגרת של 580 מיליון שקל ממנורה בדרך

לכן סיבולת סיכון אינה רק תשובה לשאלה אם ירידה בשוק תטריד אתכם. היא גם היכולת הכלכלית והנפשית שלכם להמשיך לשלם את ההלוואה ולא לגעת בהשקעה גם בתקופה קשה.

למי זה עשוי להתאים?

המהלך הזה עשוי להיות סביר יותר אצל משק בית בעל הכנסה גבוהה ויציבה, שיעור מימון נמוך על הדירה, החזר חודשי קטן ביחס להכנסה, קרן חירום משמעותית ואופק השקעה של לפחות 15-10 שנה.

צריך גם להיות מסוגלים להתמודד עם ירידה חדה בלי למכור. מי שיודע שירידה של 25% תגרום לו לבדוק את הקרן בכל שעה ולברוח מהשוק, אינו מתאים להשקעה ממונפת.

גם במקרה כזה, אין הכרח לקחת את מלוא הסכום שהבנק מוכן להציע. אפשר להגדיל את ההפקדות מתוך ההכנסה השוטפת, להשקיע בהדרגה או להשתמש בסכום קטן יותר. העובדה שניתן לקבל עוד 400 אלף או 500 אלף שקל לא אומרת שכדאי לקחת אותם בהכרח.

למי עדיף לוותר?

אם ההחזר החודשי כבר מורגש, אין כרית ביטחון, ההכנסה אינה יציבה או שמתוכננות הוצאות גדולות בשנים הקרובות, הגדלת המשכנתא כדי לקנות מניות היא מהלך מסוכן. הוא מתאים פחות גם למי שמתקרב לפרישה, משום שאופק ההשקעה קצר יותר והיכולת להמתין להתאוששות מוגבלת.

• מנורה קונה מאלייד מניות פנסיה וגמל לפי שווי 5 מיליארד שקל
• ניו מד עולה ב-4%, טאואר מוסיפה 3.8%

גם משפחה שכבר מחזיקה בחשיפה גבוהה לנדל"ן ולשוק ההון צריכה לשאול אם נכון להוסיף עוד סיכון. הגדלת משכנתא מגדילה את התלות בשני שווקים במקביל - שוק הדיור ושוק המניות.

חשוב לבדוק אם בכלל ניתן להפקיד את הסכום לקרן השתלמות בתנאים מוטבים. עצמאי יכול להפקיד במסגרת התקרות הרלוונטיות. אצל שכיר, ההפקדות בדרך כלל קשורות להסדר עם המעסיק, ולא תמיד ניתן להעביר כל סכום שרוצים וליהנות מאותו פטור ממס. גם הפקדה מעבר לתקרה לא נהנית בהכרח מכל הטבות המס. לכן צריך לחשב את התשואה נטו בפועל ולא להניח שכל הרווח יהיה פטור. אם היתרון של המס קטן יותר מהצפוי, הכדאיות של המהלך כולו יורדת.

אין תשובה אחידה, משום שהמהלך תלוי בכמה משתנים: הריבית האפקטיבית על המשכנתא. תקופת ההלוואה והמסלולים שנבחרו. גובה ההחזר ביחס להכנסה. היציבות התעסוקתית. קיומה של קרן חירום. אופק ההשקעה. הטבות המס בפועל. דמי הניהול בקרן. סיבולת הסיכון. האפשרות להשאיר את הכסף מושקע גם במשבר. שני אנשים יכולים לקבל בדיוק אותה ההצעה מהבנק, ואצל אחד היא תהיה סבירה ואילו אצל האחר היא תהיה מסוכנת מאוד.

מבחינה היסטורית, קיים סיכוי סביר שמסלול מנייתי יניב לאורך זמן יותר מריבית המשכנתא. אבל זו לא הבטחה. הריבית היא התחייבות ברורה. התשואה היא אפשרות. ככל שהריבית גבוהה יותר, מרווח הביטחון קטן יותר והמהלך נהפך לאטרקטיבי פחות. למשק בית חזק, עם הכנסה יציבה, חוב נמוך, קרן חירום ואופק ארוך, הגדלה מתונה של המשכנתא עשויה להיות החלטה מחושבת. למשפחה ממונפת או רגישה לתזרים, מדובר בהימור מיותר שעלול להפוך ירידה זמנית בשוק לבעיה אמיתית בבית.

המבחן הנכון אינו אם המניות יניבו יותר מ-5%. את זה אף אחד לא יודע. המבחן הוא האם תוכלו לעמוד במהלך גם אם הקרן תרד ב-35%, תישאר חלשה במשך כמה שנים והריבית לא תרד כפי שקיוויתם. מי שאינו יכול לענות על כך בכן ברור, כנראה לא צריך להגדיל את המשכנתא כדי להשקיע.