הריבית בירידה - האם כדאי לכם למחזר עכשיו את המשכנתא?

מחזור משכנתא מאפשר לכם לשנות את תנאי ההלוואה שלקחתם על הדירה על ידי לקיחת הלוואה חדשה שתחליף אותה, כשהמטרה העיקרית היא להוריד את ההחזר החודשי, קיצור או הארכת תקופת ההחזר, או שיפור התמהיל בהתאם לשינויים בשוק הריביות והאינפלציה. בדיקה כזו כדאי לעשות כל כמה שנים או בעקבות שינויים משמעותיים כמו ירידת ריבית בנק ישראל, התייצבות אינפלציה, או שינויים במצב הפיננסי האישי שלכם כמו - קבלת ירושה, קרן השתלמות שנפרעת,  עלייה בהכנסה או ירידה בהוצאות. 

ריבית בנק ישראל ירדה בסוף מאי האחרון ב-0.25 נקודות אחוז לרמה של 3.75%, וכך גם ריבית הפריים ירדה ל-5.25%, ההסכם עם איראן וגם מדד המחירים שהפתיע אתמול לחיוב עם ירידה של 0.3% צפוי לדחוף את הנגיד להוריד שוב את הריבית בהחלטה הקרובה בשבוע הבא. 

השינוי הזה כבר מתחיל להתגלגל גם לשוק המשכנתאות, בעיקר במסלולים המשתנים ובמסלולי הפריים. ירידת ריבית לא אומרת שאתם צריכים צריך לרוץ מיד למחזר. כי זה בעיקר תלוי בשאלה מתי לקחתם את המשכנתא, איזה מסלולים, מה הריביות שקיבלתם, כמה שנים נשארו להלוואה, וגם מה גובה עמלות הפירעון המוקדם. 

אם הצלחתם לקבע ריביות טובות לא בטוח שכל התהליך הזה שווה לכם, גם שיש לקחת בחשבון שהוא נושא כאמור עמלות פרעון וזה לא החלטה שאפשר להגיד שמתאימה לכולם בצורה שבלונית. אבל עדיין, סביר להניח שאם לקחתם את המשכנתא שלכם בשנים 2022-2023, שנים שבהן היו גלי אכלוס וזכיות גדולות של זוכי מחיר למשתכן, ייתכן שהגיע הזמן שלכם לשקול מחזור. במחזור אתם מרוויחים בין עשרות עד מאות אלפי שקלים בודדים לחודש. זה הרבה כסף. זה החיסכון לאורך כל חיי ההלוואה.

מה המסלולים הפופולאריים ואיזה מסלולים כדאי למחזר? 

מסלול ריבית קבועה לא צמודה

המסלול הקבוע הלא צמוד, או קל"צ, הוא המסלול שמעניק את הוודאות הגבוהה ביותר ללווה. הריבית נשארת קבועה לאורך כל חיי ההלוואה, הקרן אינה צמודה למדד, וההחזר לא משתנה בגלל עליית ריבית או עליית אינפלציה. זו הסיבה שהמסלול הזה נחשב למסלול יציב, אבל גם יקר יותר ביחס למסלולים שבהם הלווה לוקח על עצמו סיכון מסוים.

אם לקחתם משכנתא במסלול הזה עד 2022, בריביות של 3%-4%, אתם נהנים היום מיציבות אמיתית. כשהריבית במשק עלתה, ההחזר שלכם לא זז. לא בטוח שיש סיבה לגעת במסלול הזה. למעשה, במקרים רבים הם מחזיקים היום הלוואה טובה יחסית לתנאי השוק הנוכחיים. אבל מי שלקח משכנתא בשנתיים-שלוש האחרונות, בתקופה שבה הקל"צ כבר עלה לרמות גבוהות יותר, יכול תיאורטית להוריד את הריבית.

אבל יש פה קאץ': במסלול הזה מחזור מלא עלול להיות פחות כדאי בגלל קנסות פירעון מוקדם. אם הריבית של ההלוואה הקיימת גבוהה מהריבית הממוצעת כיום, הבנק עשוי לגבות עמלת היוון. כלומר, החיסכון מהריבית החדשה יכול להיראות טוב על הנייר, אבל חלק ממנו ייאכל על ידי הקנס. לכן בהרבה מקרים צריך לבדוק מחזור חלקי. לא חייבים לשבור את כל המשכנתא. אפשר להשאיר את החלקים הטובים, ולמחזר רק את החלקים היקרים יותר. כל מקרה לגופו.

• המשכנתאות קופצות, הדירות לא נמכרות: הנתון שמטעה את שוק הדיור
• לראשונה מקצוע ייעוץ למשכנתאות יוסדר בחקיקה

הריבית הממוצעת במסלול הזה עמדה במאי על כ-4.8%, תלוי כמובן במשך ההלוואה, בשיעור המימון, באיכות הלקוח ובתמהיל הכולל. הריבית ירדה בלפחות 0.2% בשבועות האחרונים. זה רמה שכבר נמוכה יותר מהריביות שניתנו בחלק מהתקופה האחרונה, ולכן מי שלקח קל"צ בריבית של מעל 5% צריך לבדוק אם יש כאן מקום לשיפור. 

מסלול ריבית קבועה צמודה למדד

 במסלול הזה הריבית בחודש שעבר היתה נמוכה יותר, סביב 3.2% (ויש מקומות שכבר נותנים בכ-3%) אבל הקרן צמודה למדד. כלומר, אם המדד עולה, גם יתרת החוב שלכם עולה, ובהמשך גם ההחזר החודשי עשוי לעלות. לכן הריבית הנמוכה יותר לא בהכרח אומרת שהמסלול זול יותר בפועל. ההשוואה כאן היא בעיקר מול הקל"צ. אם אתם חושבים שהאינפלציה תהיה נמוכה לאורך זמן, המסלול הצמוד יכול להיות מעניין יותר, כי הריבית ההתחלתית נמוכה. 

אם אתם חוששים שהאינפלציה תישאר גבוהה או תחזור לעלות, הקבועה הלא צמודה נותנת יותר שקט, גם במחיר של ריבית גבוהה יותר. מי שכבר נמצא במסלול צמוד צריך לבדוק לא רק את ההחזר החודשי, אלא גם מה קרה לקרן. בשנים של אינפלציה גבוהה, חלק מהלווים ראו שהחוב שלהם נשחק הרבה פחות ממה שציפו, ולעיתים אף עלה. לכן מחזור של מסלול צמוד יכול להיות רלוונטי גם כשהריבית עצמה לא נראית חריגה, פשוט כדי להקטין חשיפה למדד.

מסלול פריים

מסלול הפריים הוא המסלול שהכי מושפע מריבית בנק ישראל. כשהריבית עולה, ההחזר עולה. כשהריבית יורדת, ההחזר יורד. אחרי שריבית בנק ישראל ירדה ל-3.75%, ריבית הפריים ירדה ל-5.25%, וזה כבר מתחיל להקל על מי שמחזיק רכיב פריים במשכנתא ההחלטה-הורדה הבאה צפויה להוריד עוד את הפריים.

• ניצחון לרמ"י בנשר: התוכנית להקמת כ-1,860 יח"ד תפורסם מחדש להתנגדויות
• החשד: עו"ד דרש הקלת מס לנכים של 450 אלף שקל - על ביתו

כאן חשוב לעשות הבחנה. אם יש לכם פריים במרווח טוב, למשל פריים מינוס, לא בטוח שיש סיבה למחזר את המסלול הזה. הירידה בריבית כבר עוברת אליכם באופן אוטומטי, בלי שתעשו שום פעולה. לעומת זאת, אם קיבלתם מרווח לא טוב, או אם רכיב הפריים במשכנתא שלכם גדול מדי ביחס ליכולת ההחזר, כדאי לבדוק אם אפשר לשפר את התמהיל.

הריבית הממוצעת במסלול הפריים עומדת כיום סביב 4.6-4.7%%, כלומר בממוצע מדובר בפריים מינוס. אצל לקוחות טובים אפשר לעיתים לקבל תנאים טובים יותר, ואצל לקוחות מסוכנים יותר התנאים יהיו פחות טובים. היתרון הגדול של הפריים הוא גמישות, בדרך כלל בלי קנסות היוון משמעותיים. החיסרון הוא תנודתיות. אם הריבית תמשיך לרדת, תרוויחו. אם היא תעלה שוב בעתיד, ההחזר יעלה יחד איתה.

מסלול ריבית משתנה

במסלול ריבית משתנה צריך להבחין בין משתנה צמודה למדד לבין משתנה לא צמודה. במסלול הלא צמוד הריבית מתעדכנת בתחנות שנקבעו מראש, אבל הקרן לא צמודה למדד. במסלול הצמוד גם הריבית משתנה וגם הקרן צמודה למדד, ולכן הסיכון גבוה יותר.

המסלול המשתנה הלא צמוד הפך בתקופה האחרונה לאחד המסלולים המעניינים למחזור. הריבית הממוצעת במאי עמדה על 4.72%, מעט מתחת לקל"צ ולפריים. ביוני היא ירדה לכיוון 4.5%. הסיבה היא שהעוגנים של המסלול מושפעים בין היתר משוק האג"ח, וכאשר התשואות יורדות והציפיות להורדת ריבית מתחזקות, זה מתגלגל גם לריביות המשכנתא.

אבל זה לא מסלול שמתאים לכולם. הריבית יכולה להשתנות בתחנה הבאה, ואם סביבת הריבית תעלה שוב, ההחזר יתעדכן בהתאם. לכן המסלול הזה מתאים בעיקר למי שמוכן לקחת קצת יותר סיכון, או למי שיודע שבעתיד יוכל לפרוע חלק מהמשכנתא, למשל מקרן השתלמות, ירושה או כסף אחר שצפוי להיכנס.

למה כדאי לבדוק עכשיו?

כי כיוון הריבית השתנה. במשך תקופה ארוכה לא היה הרבה מה לבדוק, הריבית הייתה גבוהה והמשכנתאות התייקרו. עכשיו, אחרי הורדת ריבית בנק ישראל והירידה בפריים, יש כבר בסיס לבדיקה כזאת, וזה בעיקר למי שלקח משכנתא בשנים 2022-2023.

בדיקת מחזור היא לא מורכבת כמו שהיא נשמעת. מבקשים מהבנק דוח יתרות לסילוק או מורידים מהאתר הייעודי של חשבון המשכנתאות, בודקים כמה נשאר בכל מסלול, מה הריבית, כמה שנים נותרו, ומה גובה עמלת הפירעון המוקדם. אחרי זה אפשר לפנות לבנק הקיים ולעוד בנק או שניים ולבקש הצעה למחזור מלא או חלקי. זה עניין של כמה ימים, לפעמים שבוע-שבועיים.

אם אתם לא מבינים את המסלולים, אפשר להיעזר ביועץ משכנתאות, אבל חשוב לוודא שמדובר ביועץ מקצועי. לא מספיק להציג החזר חודשי נמוך יותר. צריך לבדוק אם באמת חסכתם כסף, או שרק הארכתם את המשכנתא לעוד שנים.

מתי כדאי לבצע מחזור משכנתא?

מחזור כדאי לבדוק כל כמה שנים, ובעיקר אחרי שינוי משמעותי בריבית או במצב האישי. ירידת ריבית היא טריגר ברור, אבל גם עלייה בהכנסה, ירידה בהכנסה, קבלת ירושה, פתיחת קרן השתלמות או שינוי בהוצאות המשפחה יכולים להצדיק בדיקה.

מי שלא בדק את המשכנתא בחצי השנה האחרונה או בשנה האחרונה, כדאי שיעשה את זה עכשיו. לא בהכרח כדי למחזר מיד, אלא כדי לדעת איפה הוא עומד. אם לקחתם משכנתא בשיא הריבית, יש סיכוי שהפער בין התנאים שלכם לבין התנאים בשוק כבר מספיק מעניין.

מה ההבדלים בין מסלולי ריבית קבועה ומשתנה?

במסלול קבוע הריבית לא משתנה לאורך חיי ההלוואה. זה נותן ודאות, אבל בדרך כלל עולה יותר. במסלול קבוע לא צמוד אתם מוגנים גם מהריבית וגם מהמדד. במסלול קבוע צמוד הריבית קבועה, אבל הקרן צמודה למדד.

במסלול משתנה הריבית מתעדכנת בתחנות קבועות מראש. זה יכול להיות יתרון בתקופה של ירידת ריבית, אבל חיסרון אם הריבית תעלה בעתיד. לכן מסלול משתנה מתאים יותר למי שמוכן לקחת סיכון מסוים או למי שמתכנן לפרוע חלק מהמשכנתא בהמשך.

כמה אפשר לחסוך ממחזור משכנתא?

החיסכון יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים, ובמקרים מסוימים גם למאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. זה תלוי בגובה המשכנתא, במסלולים, בריבית הקיימת, בריבית החדשה, בשנים שנותרו ובעמלות הפירעון.

מה צפוי בשוק המשכנתאות?

אם ריבית בנק ישראל תרד שוב, לכיוון 3.5%, סביר שנראה ירידה נוספת בחלק מריביות המשכנתא ועלייה בהיקף המחזורים. זה לא יקרה באותו קצב בכל המסלולים, כי ריביות המשכנתא מושפעות גם מתשואות האג"ח, מציפיות האינפלציה, מהתחרות בין הבנקים ומהסיכון של הלווה. בכל מקרה, ככל שהריבית תרד, יותר לווים יגלו שיש טעם לפתוח מחדש את תיק המשכנתא. מי שלקח משכנתא בריביות גבוהות צריך לבדוק את זה מוקדם יחסית. מי שמחזיק ריביות ישנות וטובות יכול להרשות לעצמו להיות הרבה יותר זהיר.

איך לבדוק אם מחזור משכנתא כדאי?

השלב הראשון הוא להוציא דוח יתרות לסילוק מהבנק. אחר כך משווים את הריביות שלכם לריביות הממוצעות כיום, בודקים את עמלות הפירעון, ומחשבים את החיסכון נטו. אפשר להשתמש בסימולטורים דיגיטליים, ויש גם כלים ומידע באתר בנק ישראל.

הכלל הפשוט הוא כזה: אם הפער בין הריבית שלכם לריבית החדשה מספיק גדול כדי לכסות את העמלות ולהשאיר חיסכון אמיתי, יש מה לבדוק. אם החיסכון מגיע רק מהארכת תקופה, צריך להיזהר. מחזור טוב הוא לא רק החזר חודשי נמוך יותר, אלא משכנתא שמתאימה יותר לתנאים שלכם ולסביבת הריבית הנוכחית.

למה עכשיו אם הריבית תמשיך לרדת?

ירידת הריבית והירידה בתשואות האג"ח מוזילים את מקורות המימון למשכנתא ובהתאמה הבנקים מורידים את הריבית. הריבית בפועל, נמוכות ממה שהיה במאי, וזה ימשיך לרדת. בשבועות האחרונים הריבית המשיכה לרדת בממוצע בכ-0.2%, זה הרבה כסף וזה קורה במקביל לירידה של 0.4% בריבית השנתית באגרות החוב הקצרות והארוכות.  השאלה שצריך לשאול היא האם זאת נקודת הזמן הטובה למחזור.

בפועל, הרייבת אמורה לרדת ב-0.75% לכיוון 3% בטווח של שנה, אבל בדרך יכולות להיות הפתעות ואם כך, למה לא לסגור עכשיו שהריבית כבר מבטאת ירידה אחת ואפילו יותר - בפועל, ריבית המשכנתא הנוכחית מבטאת ריבית אקוויוולנטית של בנק ישראל של 3.3%-3.5%. זו ריבית טובה, נכון - עוד שנה זה יכול להיות נמוך יותר, אבל הריבית הזו משקללת תרחיש של מעל הורדה, ואנשים אומרים לעצמם שזה בהינתן הסיכונים שבדרך מספיק טוב בשביל למחזר.

כל אחד ושיקוליו, אבל יש כבר גל של מחזורים והוא יעלה בחודשים הבאים. צריך לזכור שהחשיפה שלכם לעיתוי המחזור היא חלקית - המסלולים המשתנים ישתנו בהתאם להפחתת הריבית, והחשיפה היא במסלולים הקבועים.