תוכנית ל׳ הישנה: מחירי הדירות ירדו בכ-20% - כמה עולה בה דירה כיום?

תכנית ל' היא אחת השכונות הוותיקות בצפון-מערב תל אביב, שמקור השם שלה הוא מתוכנית בניין עיר היסטורית שהתוותה את אופייה. השכונה משתרעת בין רמת אביב לבין קו החוף הצפוני, בסמוך לנופי ים (הגוש הגדול) ולא רחוק מנמל תל אביב, והיא נהנית ממיקום פרימיום שמושך אליה בשנים האחרונות זוגות צעירים שמחפשים דירות גדולות יותר בבנייה ישנה יחסית. חשוב לציין שרוב הדירות בשכונה הן ללא מיגון בדירה (ממ״ד). בפרויקטים שבהם נעשו תמ״א ופינוי בינוי הדירות בעלות ממ״ד וגימור גבוה יותר אבל רוב הדירות בשכונה ישנות והבנייה מאופיינת בעיקר בבניינים משנות ה-60 וה-70.

מבחינת מחירים, תכנית ל' ממוקמת בקצה הגבוהה ביותר של שוק הנדל"ן התל אביבי, עם מחיר למ"ר שעומד כיום סביב 38-40 אלף שקל. בעסקאות שנסגרו לאחרונה נמכרות דירות 4 חדרים בשטח של 100 מ״ר בטווח שבין 3.8-4 מיליון שקל.

כך השתנו המחירים בתוכנית ל׳ הישנה

הנתונים הגבוהים שנקשרו לתוכנית ל׳ אינם משקפים בהכרח את השכונה הוותיקה. חלק מהעסקאות במחירים של 60-80 אלף שקל למ״ר ויותר מתייחסות לבנייה החדשה שמצפון לרחוב איינשטיין, למגדלים חדשים או לפרויקטים הסמוכים לשדה דב. בתוכנית ל׳ הישנה, שגבולותיה הם דרך נמיר ממזרח, רחוב לוי אשכול ממערב, רחוב איינשטיין מצפון ורחוב ש״י עגנון מדרום, המחירים נמוכים משמעותית - ואף ירדו בצורה חדה לעומת רמות השיא.

אבי ביסון, יועץ נדל"ן ברימקס אושן מעריך כי המחיר בשכונה נע כיום סביב 37-40 אלף שקל למ״ר. לדבריו, לפני כשלוש שנים ניתן היה לראות גם מחירים שהתקרבו ל-50 אלף שקל למ״ר. המשמעות היא ירידה של כ-20%, ובחלק מהמקרים אף יותר, לצד ירידה ניכרת במספר העסקאות.״אין כיום הרבה עסקאות, ומי שרוצה למכור באמת יכול לעשות זאת - אבל זה תלוי במחיר״.

לדבריו, הפער בין ציפיות המוכרים לבין הסכומים שהקונים מוכנים לשלם הוא אחד הגורמים שמעכבים עסקאות. כדוגמה הוא מספר על דירה שקטה בשטח של כ־100 מ״ר, הפונה לתוך השכונה ולא לצירי התנועה הראשיים. הדירה הוערכה בכ-4 מיליון שקל, ואף נמצא קונה שהיה מוכן לשלם סכום זה, אך הבעלים ביקשו כ-4.5 מיליון שקל. גם דירות גדולות יותר, בשטח של כ-125 מ״ר, מוצעות בסכומים של כ- 5-5.2 מיליון שקל, אבל מתקשות להימכר כאשר המחיר המבוקש כבר לא תואם את תנאי השוק. מצבה הפיזי של הדירה, רמת השיפוץ וכיוון החזית משפיעים גם הם במידה רבה על המחיר.

קרדיט: אתר עיריית ת״א יפו

יתרונות מול חסרונות

אחד היתרונות הבולטים של תוכנית ל׳ הישנה הוא גודל הדירות. בעוד שדירות 4 חדרים בבנייה החדשה משתרעות בדרך כלל על שטח של כ-95 מ״ר, בשכונה הוותיקה ניתן למצוא דירות 4 חדרים בשטח של כ-100-115 מ״ר. עם זאת, יש להתייחס בזהירות לנתוני השטח המופיעים במאגרי העסקאות: בחלק מהבניינים קיימות מרפסות פנימיות שנסגרו במשך השנים וצורפו לשטח המגורים, אבל לא תמיד נכללו בשטח הרשום בטאבו או ברשות המסים. לכן, המחיר המחושב למ״ר על בסיס הנתונים הרשמיים עלול לעיתים להיות גבוה מהמחיר בפועל ביחס לשטח השימושי של הדירה.

דבר נוסף הוא עלות השיפוץ שהתייקרה לאחרונה ״רוכשים מוכנים לשלם עוד פרמיה מסוימת על דירה משופצת מאשר דירה שצריכה שיפוץ״.לגבי המיגון, ברוב הבניינים קיימים מקלטים משותפים, אך רק מספר מצומצם של בניינים חדשים יותר או כאלה שעברו התחדשות כוללים ממ״דים ומרפסות. הפער הזה מסביר חלק מהפרמיה הנדרשת בפרויקטים החדשים: בפרויקט הפינוי-בינוי שמקדמת אקרו ברחוב בורלא 15-19, למשל, המחירים המבוקשים מגיעים לכ-60 אלף שקל למ״ר.

למרות ירידת המחירים וחסרונות הבנייה הישנה, תוכנית ל׳ ממשיכה למשוך משפחות בזכות הדירות הגדולות והאופי הקהילתי שלה. בשכונה פועלים בית ספר, שבט צופים, קאנטרי ושלושה מרכזים מסחריים. האוכלוסייה משלבת תושבים ותיקים בני 60-80 לצד משפחות צעירות, והשילוב הזה מסייע לשמור על אופייה של השכונה. מצד שני, חשוב לזכור כאמור שהבנייה בשכונה היא ישנה ואין בה את רמת הבנייה שתהיה בשכונה הצמודה אליה שצפויה לקום - שדה דב. האם זה ישפיע על המחירים גם בשכונת ל׳ הישנה? נראה בהמשך. 

• כמעט 100 שנה אחרי, תוכנית גדס של תל אביב עודנה בסיס לפסיקה
• שעת חניה בת"א יקרה מהחזר הנסיעות היומי

לבינתיים ניתן לומר שהקמת רובע שדה דב צפויה לשנות בשנים הקרובות את כל האזור. אלפי הדירות, שטחי המסחר, מוסדות הציבור והתשתיות המתוכננים ממערב לשכונה עשויים לשפר את השירותים והנגישות בסביבה, אך גם להוסיף עומסי תנועה ובנייה ממושכת. עבור תוכנית ל׳ הישנה מדובר מצד אחד בתחרות מצד מלאי חדש ומודרני, ומצד שני בהזדמנות ליהנות מהפיתוח שמסביבה בלי לשלם את המחירים הנדרשים בתוך הפרויקטים החדשים עצמם.

״יש כאן קהילה מאוד חזקה, ועד שכונתי, קאנטרי, צופים, בית ספר ושלושה מרכזים מסחריים״, מסביר ביסון. ״למשפחה צעירה עם ילדים זו לדעתי שכונה מושלמת - לא צריך להזיז את הרכב לשום מקום, ויש כאן כל מה שילד צריך״.