אביסרור מנפיקה לפי 2.2 מיליארד שקל - האם בעלי השליטה חוששים שהמצב בענף יחמיר?

אביסרור  מתכננת להצטרף לבורסה בתל אביב לאחר יותר מ־50 שנה כחברה פרטית, ולגייס כ־600 מיליון שקל לפי שווי של כ־2.2 מיליארד שקל. משפחת אביסרור צפויה להישאר לאחר ההנפקה עם כ־70% מהמניות, כך שהשליטה בחברה תישאר בידיה באופן מובהק. על פניו, מדובר במהלך טבעי של חברה ותיקה המבקשת להרחיב את מקורות המימון, לקדם אלפי דירות ולהגדיל את פעילות הנדל״ן המניב שלה. אלא שמבנה ההנפקה, העיתוי שלה והנתונים המופיעים בתשקיף מעוררים כמה שאלות שהמשקיעים צריכים לבחון לפני שהם מצטרפים.

החברה מתכננת לחלק בתוך שלושה חודשים ממועד ההנפקה דיבידנד של כ־200 מיליון שקל - קרוב לשליש מסכום הגיוס. בהנחה שמשפחת אביסרור תחזיק בכ־70% מהחברה, חלקה בחלוקה יעמוד על כ־140 מיליון שקל. כלומר, המשפחה אינה מוכרת בהכרח מניות לציבור במסגרת הצעת מכר, אך מקבלת זמן קצר לאחר ההנפקה סכום משמעותי במזומן, בעוד שהציבור מזרים הון חדש לחברה. המשקיעים צריכים לזכור שלא כל כספי ההנפקה יישארו בחברה לצורך הפחתת חובות, רכישת קרקעות או מימון פרויקטים. חלק משמעותי מהם יעבור כמעט מיד לבעלי המניות הקיימים והחדשים כדיבידנד.

למה להנפיק דווקא עכשיו?

העיתוי מסקרן במיוחד. מניות חברות הנדל״ן היזמי איבדו בשנה האחרונה במקרים רבים 30% ואף יותר, על רקע הירידה במכירת דירות, הריבית הגבוהה, עלויות המימון, מבצעי הקבלנים והצטברות המלאי שלא נמכר. לכאורה, זו אינה התקופה המושלמת להנפיק חברת מגורים. כשחברות ציבוריות נסחרות בירידות חדות ובמכפילים נמוכים יותר, משקיעים דורשים בדרך כלל הנחה גדולה גם מחברה חדשה שמגיעה לשוק.

לכן נשאלת השאלה: אם אביסרור מוכנה להנפיק עכשיו לפי שווי של 2 מיליארד שקל, האם היא מעריכה שהשווי אטרקטיבי מבחינתה גם לאחר הירידות בענף? והאם מבחינת בעלי השליטה עדיף להכניס את הציבור כיום, משום שהם חוששים שתנאי השוק עלולים להיות קשים אף יותר בהמשך?

אין בהכרח תשובה ברור אחת. ייתכן שהחברה פשוט מבקשת לנצל חלון שבו שוק ההנפקות פתוח, ייתכן שהיא עושה זאת משיקולים של הפיכת המניות לסחירות עם תג מחיר ידוע.  אבל קשה להתעלם מהאיתות: בעלי החברה מכירים את הפוטנציאל, את הקרקעות, את המכירות, את תנאי המימון, את עלויות הביצוע ואת הקצב שבו לקוחות חותמים על חוזים טוב יותר מכל משקיע חיצוני. כשהם בוחרים להכניס את הציבור דווקא בשלב הזה, ולמשוך זמן קצר לאחר מכן דיבידנד גדול, נכון לשאול מה הם יודעים על המשך הדרך. למעשה המהלך הזה הוא דומה להנפקה במקביל להצעת מכר לציבור. 

ההיסטוריה מלמדת: בהנפקות הציבור לרוב מפסיד. הדבר בולט במיוחד בתקופות שבהן נפתח גל הנפקות רחב: ככל שיותר חברות ממהרות לבורסה, כך גדל הסיכוי שבעלי חברות מנצלים תמחור נדיב, תיאבון של המוסדיים ותחושה שהחלון עלול להיסגר. 

8,000 דירות בצנרת - ורוב המלאי הפעיל עדיין מחפש קונים

לאביסרור כ־8,000 דירות בפרויקטים בשלבי תכנון ובנייה שונים. החברה מעריכה כי הרווח הגולמי הצפוי מכלל הפרויקטים עומד על כ־2.9 מיליארד שקל. לצד הפעילות למגורים, החברה מחזיקה בכ־65 אלף מ״ר של נכסים מניבים בשווי של כ־757 מיליון שקל ועוד כ־122 אלף מ״ר בהקמה. מדובר בהיקף פעילות משמעותי שמסביר מדוע החברה מבקשת שווי משמעותי. 

לחברה 12 פרויקטים בהקמה, כולל חלקה בחברות כלולות, ובהם כ־2,000 דירות לשיווק. עד כה נמכרו 479 דירות בלבד, כך שכ־1,500 דירות, כ־76% מהמלאי הנוכחי, טרם נמכרו.מלאי גדול עשוי להפוך למנוע רווח אם השוק יתאושש. הוא עלול להפוך לנטל אם המכירות יישארו חלשות, הריבית תישאר גבוהה והחברה תיאלץ לתת הנחות או מבצעי מימון משמעותיים.

אחד הנכסים המרכזיים הוא פרויקט אשירה בשדה דב בתל אביב. הפרויקט כולל ארבעה בניינים ובהם 406 דירות, לצד כ־16 אלף מ״ר של מסחר ותעסוקה. אביסרור צופה ממנו רווח גולמי של כ־332 מיליון שקל. החברה דיווחה כי מכרה עד כה 125 דירות בפרויקט. אלא ש־13 מהדירות נמכרו לבעלי השליטה ולמקורבים להם.

• מצוקת הקבלנים - הנחה של 700 אלף שקל מבלי להודות בהפחתת מחיר

אביסרור סיימה את 2025 עם הכנסות של כ־423 מיליון שקל, לעומת 674 מיליון שקל ב־2024 – ירידה של כ־37%. החברה מסבירה כי חלק מהירידה נובע מפרויקטים שטרם הבשילו לשלב שבו ניתן להכיר בהכנסות. זהו מאפיין מוכר בחברות יזמיות, שבהן תזמון ההכרה יכול ליצור תנודות חדות בין שנים. עם זאת, הרווח הגולמי ירד בשיעור חד עוד יותר, כ־46% והסתכם בכ־120 מיליון שקל.

מאזן החברה הסתכם בסוף 2025 בכ־4.15 מיליארד שקל, וההון העצמי עמד על כ־1.6 מיליארד שקל.