להב אל.אר רוכשת 8 מרכזי קניות בגרמניה ב-21.7 מיליון אירו

להב אל.אר חתמה על הסכם מחייב לרכישת שמונה מרכזי קניות שכונתיים בערים שונות בגרמניה, תמורת כ-21.67 מיליון אירו. כל שמונת הנכסים מושכרים במלואם לרשת דיסקאונט אחת, JAWOLL, בחוזה ארוך טווח שנמשך עד מאי 2037 בלי אפשרויות יציאה מוקדמת. עם השלמת הרכישה יגדל הפורטפוליו הגרמני של החברה ל-136 מרכזי קניות שכונתיים.

הנכסים משתרעים על קרקעות בשטח כולל של כ-92.3 אלף מ"ר, שעליהן בנויים שטחי מסחר בהיקף של כ-31.3 אלף מ"ר. דמי השכירות השנתיים מסתכמים בכ-1.68 מיליון אירו וצמודים ברובם למדד המחירים לצרכן בגרמניה. שכר הדירה הממוצע עומד על כ-4.47 אירו למ"ר בחודש, ומרבית הוצאות התחזוקה, התפעול וניהול הנכסים יחולו על השוכר.

הפער בין 7.75% ל-3.9% הוא כל הסיפור

מחיר הרכישה משקף תשואה שנתית של כ-7.75% על בסיס דמי השכירות הקיימים, לפני מימוש פוטנציאל הבנייה והרחבת השטחים. מנגד, בנקים מקומיים בגרמניה יעמידו לצורך העסקה הלוואות בהיקף מצטבר של כ-13.35 מיליון אירו, לתקופה של 20 שנה ובריבית נומינלית שנתית קבועה ובלתי צמודה של כ-3.9%. פער של קרוב לארבעה אחוזים בין התשואה על הנכס לעלות החוב הוא המקור לתשואה על ההון העצמי.

מכאן מגיע הנתון שהחברה מציגה: תשואת מזומן על ההון העצמי, Cash on Cash, שצפויה להגיע לכ-12.51% אחרי מימוש פוטנציאל ההרחבה. הנתון מבטא את התזרים השנתי הצפוי ביחס להון העצמי ולהלוואות הבעלים שיושקעו בעסקה, אחרי הוצאות המימון. סך ההון העצמי והלוואות הבעלים שתעמיד להב אל.אר, לרבות הוצאות העסקה, צפוי להסתכם בכ-10.73 מיליון אירו, כך שהחוב מכסה כ-62% ממחיר הרכישה.

המימון הוא מסוג Non-Recourse, שבו הביטחונות המרכזיים הם הנכסים וההכנסות מהם, בלי זכות חזרה מלאה לבעלי המניות במקרה של כשל. המבנה הזה מגדיר מראש את גבול החשיפה של החברה לעסקה. בשלב הראשון יועמד סכום של כ-8.5 מיליון אירו, והיתרה, בהיקף של כ-4.8 מיליון אירו, צפויה להתקבל עד סוף 2026. ריבית קבועה ל-20 שנה מקבעת את עלות החוב לכל אורך תקופת השכירות, בעוד ההכנסה צמודה למדד, כך שאינפלציה גרמנית מרחיבה את הפער לטובת החברה.

תוספת אפשרית של כ-15 אלף מ"ר

מעבר להכנסה הקיימת, להב אל.אר מעריכה כי בשמונת המרכזים קיים פוטנציאל לבניית כ-15 אלף מ"ר נוספים, כמעט מחצית מהשטח הבנוי כיום. אחרי ביצוע ההשקעות והוספת השטחים, דמי השכירות השנתיים עשויים לגדול לכ-2.35 מיליון אירו, עלייה של כ-40% לעומת ההכנסה הנוכחית. החברה מעריכה כי התשואה על העלות, אחרי שקלול ההשקעה בשטחים הנוספים, תעמוד על כ-7.92%.

הצד השני של העסקה מרוכז בשוכר יחיד. שמונת הנכסים מושכרים לאותה רשת, כך שהתזרים תלוי ביציבות של מפעילה אחת לאורך יותר מעשור. חוזה ארוך בלי אפשרויות יציאה מקטין את הסיכון לתקופת הביניים, ולרשת ניתנו חמש אופציות להארכה בנות שנתיים כל אחת, כך שתקופת השכירות האפשרית מגיעה עד מאי 2047. שכר דירה של כ-4.47 אירו למ"ר בחודש הוא נמוך יחסית לשוק המסחר הגרמני, ומצמצם את המרווח לירידת מחירים במקרה של החלפת שוכר.

העסקה משתלבת באסטרטגיה שהחברה מיישמת בשנים האחרונות: צבירה של נכסי מסחר שכונתיים קטנים בגרמניה, שכל אחד מהם זעיר בפני עצמו, וביחד הם יוצרים פורטפוליו רחב עם פיזור גיאוגרפי גבוה. להרחבה: הרווח קפץ ב-72%, המינוף ירד: להב אל.אר ממשיכה לרכוש ולהשביח נכסים בגרמניה, וגם להב אל.אר גייסה 100 מיליון ש' - המשקיעים הגדילו חשיפה.

חשוב: מאגר מחירי הדירות של ביזפורטל בערים המרכזיות בארץ

• אבי לוי על הדנ"א של להב, על הוט מובייל ועל הפעילויות שירצה להנפיק - המניה? "שיאים נועדו להישבר"
• להב אל.אר: הרווח הנקי עלה פי 3.3 ל-155 מיליון שקל

מה שייבחן בדוחות הבאים הוא כמה מפוטנציאל ה-15 אלף מ"ר יתורגם להיתרי בנייה בפועל, וכמה זמן יחלוף עד שההכנסה השנתית תתקרב ל-2.35 מיליון אירו.