תודה לאורי לוין - והבושה של פרופ' פלוס

בבדיקות שלנו בשטח בשנים האחרונות מתגלה אמת שונה לגמרי ממה שיש בנתוני הלמ"ס - המחירים יורדים הרבה יותר ממה שמפרסם פרופ' ירון פלוס ראש הלמ"ס. הפער הגדול התחיל כבר לפני יותר משנתיים. בדקנו וחשפנו שהלמ"ס לא יודע למדוד את ההנחות של הקבלנים, מבצעי המימון, תוספות לדירה וכו'. גילינו שהקבלנים דואגים לא להוריד מחיר רשמי, אלא לתת מתנות. חישבנו שההנחות המימוניות מגיעות ל-10%. 

ואז שאלנו את הלמ"ס. למה אתם לא מודדים את ההנחות האלו? הלמ"ס הסביר שזה לא חשוב ולא מהותי, אבל זה מהותי מאוד. הצבענו על גובה ההנחה . הלמ"ס אמר שיבדוק, אחרי יותר משנה הגיעה בדיקה שאומרת - "זה לא קריטי". 

המשכנו לבקר ולהציג את הנתונים מהשטח שהם שונים לגמרי ממה שהלמ"ס מציגה. התעקשנו כי אנחנו גרים כאן ויודעים מה קורה למחירים. אבל בלמ"ס מתעקשים. עד היום הם לא מודדים את ההנחות המימוניות כשהם מחשבים את מחירי הדירות. עד היום הם ממשיכים לקבל את המידע מהקבלנים לפי מחיר רשמי ולא מחיר כלכלי שכולל תוספות, מתנות מבצעיים ועוד. 

בשבוע שעבר מעל במה בכנס של EY, בכיר בענף הנדל"ן אומר שהמחירים בצניחה. אורי לוין, מנכ"ל תדהר, חברת היזמות והקבלנות הגדולה בארץ שרק הנפיקה לפני מספר שבועות, אמר שהמחירים ירדו ב-20% בשנים האחרונות. הוא התייחס למחיר הכלכלי האמיתי שלוקח בחשבון את ההנחות המבצעיות ובעיקר את פריסת הסכומים שמבטאים בפועל הנחה משמעותית.

לדבריו, הציבור לא רואה את מלוא הירידה משום שהיא אינה משתקפת במדדים. בדלת האחורית הוא בעצם אומר לפרופ' פלוס - הנתונים שלך לא שווים כלום. וזה חידוש כי אנשי הנדל"ן, לוביסטים, קבלנים, יזמים מתעקשים להגיד שהמחירים עולים ובעיקר שהם יעלו בהמשך. בא מישהו מבפנים שיודע יותר טוב מכולם מה קורה למחירים ואומר - השיטה של הלמ"ס דפוקה.     

המחיר על הנייר לעומת המחיר בפועל

ברוב השוק נרשמו בשנה האחרונה ירידות מחירים אפקטיביות של כ-5%–10%, בעיקר בדירות חדשות ובאזורים שבהם מלאי הדירות גדל. אצל הלמ"ס מדובר בירידה שולית. גם באוצר מבינים שהלמ"ס טועה, כשיש  כאן שאלה עקרונית חשובה - האם קובעי המדיניות מסתמכים על נתונים לא נכונים? 

הפער במחירים נובע לדוגמה ממבצעי 80/20 או ממתנות כמו כנס עכשיו שלם בשנים הבאות. נניח לדוגמה וזו דוגמה חריגה שקניתם דירה ב-3 מיליון שקל ונכנסתם אליה ואתם משלמים על פי תנאי היזם רק בעוד שנתיים.  חסכתם שנתיים של ריבית על הסכום הזה, זה לפחות 300 אלף שקל - מעל 10%. 

בפועל, זה קצת מורכב יותר, כי משלמים חלק וחלק דוחים, או שמשלמים ואז פורסים בתשלומים עד לכניסה וכאמור במקרים רבים גם אחריה. בכל תרחיש שבו יש תשלומים יש הנחת מימון - ובכל תרחיש כזה, הלמ"ס לא במשחק. 

הבעיה הגדולה היא שהלמ"ס קובעת בפרסומים שלה גם את מה שיהיה. כאשר היא הציגה ב-2024 עליות מחירים למרות שלא היו, היא גרמה לרבים שיושבים על הגדר לרוץ לקנות, כי אם הלמ"ס קובעת שיש עליות - הרי ברור שיש. הלמ"ס היא האובייקטיבית, היא הממלכתית, היא המקצועית. התפיסה הזו מביאה למצב שנגרם נזק עצום לרוכשי הדירות ולציבור. הלמ"ס גרמה  לעליות מחירים אז, והיא ממשיכה להציג עד היום נתונים מעוותים. 

• הקבלנים מורידים הילוך: הירידה בבקשות להיתרי בנייה מאותתת על מחסור עתידי בדירות
• לגור ביפו: הזדמנות נדל"נית או סכנה קיומית?