התחדשות במקום הריסות: רמת גן ובני ברק הוכרזו כאזורי שיקום במסלול מואץ

שוק הנדל"ן במרכז הארץ נערך לגל של פרויקטים במסלול תכנוני חסר תקדים, המשנה את אופן הטיפול הממשלתי בנזקי לחימה באזורי הביקוש. היום פורסמה החלטת הממשלה להרחיב את מערך השיקום של מתחמים שנפגעו במבצעי "עם כלביא" ו"שאגת הארי" - הצעה שאותה הוביל השר חיים כץ, ולשם כך הוכרזו שני מתחמים נוספים, ברמת גן ובבני ברק כאזורים לשיקום והתחדשות. 

המתחמים ייכנסו למסלול מואץ של התחדשות עירונית, אשר ייתן מענה מיטבי לשיקום האזורים, כאשר במקום 122 יחידות הדיור הקיימות, ייבנו 353 דירות חדשות. בשבוע שעבר הכריזה הממשלה על ארבעה מתחמי שיקום נוספים שניזוקו במהלך המבצעים, בדימונה, בערד, ברחובות ובתל אביב. ההחלטה לקדם מסלול מואץ של פינוי-בינוי במתחמים שנפגעו מרקטות מהווה איתות ברור לחברות היזמיות הגדולות, המזהות את פוטנציאל ההשבחה הכלכלי הגבוה הטמון בהרחבת זכויות הבנייה בלב רמת גן ובני ברק.

המעבר האסטרטגי לפתרונות של התחדשות עירונית מתחמית מייתר את הצורך בשיקום אדריכלי נקודתי ומיושן, ומאפשר להזרים הון פרטי לצד תקציבי מדינה ממוקדים כדי להקים מגדלי מגורים מודרניים. מהלך זה מקצר את לוחות הזמנים הבירוקרטיים עבור הדיירים שאיבדו את נכסיהם, וגם מבטיח את מיגון השכונות הוותיקות והגברת הוודאות הכלכלית של הפרויקטים עבור השוק כולו.

בשוק הנדל"ן המקומי מעריכים כי ההחלטה להכניס את האזורים הללו למסלול המואץ תמשוך עניין רב מצד חברות התחדשות עירונית מובילות, נוכח מיקומם של המתחמים בלב אזורי הביקוש במרכז הארץ. תהליך הבחינה המשותף של מינהל התכנון, השמאי הממשלתי ומס רכוש קובע סטנדרט חדש למענה ממשלתי מהיר לאזורי אסון, וצפוי להשפיע על מפת התכנון והתשואות של פרויקטים דומים בעתיד הקרוב.

הבחירה במסלול של פינוי-בינוי מתחמי על פני מסלול הקימום (שיפוץ ושיקום המבנה הקיים במצבו הקודם על ידי מס רכוש) מסמנת מפנה כלכלי משמעותי עבור הדיירים והמדינה. מנגנון הקימום המסורתי נועד להחזיר את המצב לקדמותו, ובכך הוא מנציח מבנים ישנים ללא מיגון תקני, ללא חניות ובצפיפות עירונית ישנה. לעומת זאת, ניתוב התקציבים ממס רכוש כ"מילואים כלכליים" לתוך פרויקט התחדשות עירונית מאיץ את ההיתכנות הכלכלית של המתחמים, ומאפשר ליזמים פרטיים להרים מגדלים מודרניים וממוגנים המחדשים את הרקמה השכונתית כולה.

הבקשות גובשו על ידי צוות מייעץ בין־משרדי שהוסמך בחקיקה, בתום עבודת מטה מקצועית ומעמיקה בהובלת מינהל התכנון, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, השמאי הממשלתי, משרד המשפטים ומשרד האוצר.

לאחר פגיעת הטילים הגיש מהנדס הרשות המקומית לצוות המייעץ חוות דעת מקצועית, שבמסגרתה סווגו המבנים בהתאם להיקף הנזק שנגרם להם. חוות דעת זו שימשה כאחד השיקולים בבחינת ההכרזה על המתחמים, לצד חוות דעת תכנונית של מתכנן המחוז בדבר הצורך בהכללת המבנים השונים בגבולותיו של כל מתחם.

נוסף על כך, בחן הצוות המייעץ את חוות הדעת של השמאי הממשלתי ושל ראש הרשות המקומית, וכן את עמדת מס רכוש, שבחנה את עלויות שיקום המתחמים בדרך של קימום. לאחר שהתוכניות הועברו להערות הציבור ולהגשת התנגדויות, הובאו המתחמים לאישור הממשלה, שהכריזה עליהם כאזורים המיועדים להתחדשות. זאת במטרה להבטיח הליך מקצועי, מקיף וסדור, שיאפשר לקדם את שיקום המתחמים במהירות ובאיכות המרבית.

• ההתחדשות באשקלון נמשכת: הותמ"ל תדון בהפקדת תוכנית ענק במרכז העיר
• חברת התחדשות תפצה דיירת שחיכתה כמעט 5 שנים לדירה

מוקד הפגיעה ברמת גן: מתחם ירושלים/תרצה

ברמת גן, הפעילות תתרכז במתחם הרחובות שדרות ירושלים ותרצה. הטיל האיראני פגע ב-13 ביוני 2025 ברחובות תרצה ושדרות ירושלים וגרם לנזק של 11 מבנים – 4 מתוכם מוגדרים כאדומים (נזק קונסטרוקטיבי כבד המחייב הריסה), 6 ככתומים (נזק מבני קשה) ועוד מבנה אחד המסווג כירוק (נזק קל/שטחי). בסך הכללי מדובר על 105 יחידות דיור קיימות ובמקומן, על פי הבדיקה התכנונית המקדימה, מוצע להקים 270 דירות חדשות וממוגנות.

מדובר על מכפיל כלכלי של פי 2.57 במספר הדירות (מ-105 ל-270). מכפיל זה באזורי ביקוש מובהקים כמו לב רמת גן נחשב לרווחי וישים מאוד עבור חברות בנייה, שכן מחיר הקרקע הגבוה באזור מאפשר ליזם לכסות את עלויות ההריסה, הפינוי, התכנון והבנייה של הדירות החדשות עבור הדיירים הוותיקים, ולהישאר עם שולי רווח יזמיים מספקים ממכירת יתרת הדירות החדשות בשוק החופשי.

מוקד הפגיעה בבני ברק: מתחם ברנדשטטר

בבני ברק, הטיל ששוגר מאיראן פגע במתחם ברנדשטטר בשכונת רמת אהרון ב-23 במרץ 2026, במהלך מבצע "שאגת הארי". כתוצאה מכך נגרם נזק לשני מבנים - אחד מוגדר כאדום ואחד מוגדר ככתום. סך כולל של 17 יחידות דיור קיימות, שבמקומן על פי הבדיקה התכנונית, מוצע להקים 53 דירות חדשות.

במתחם זה נקבע מכפיל יזמי גבוה יותר של פי 3.11 (מ-17 ל-53 דירות), המפצה על מורכבויות הבנייה הייחודיות לעיר בני ברק, הדורשת לרוב התאמות תכנוניות למגזר הדתי-חרדי (כגון הגבלת גובה מגדלים בשל מעליות שבת, תכנון מרפסות סוכה רחבות וחללי ציבור מותאמים). מכפיל זה מבטיח את כדאיות הפרויקט גם תחת מגבלות אלו.

• המדינה נכנסת לשוק הדירות: בעלי נכסים שנפגעו במלחמה יוכלו לקבל כסף מידי
• הקבלנים מורידים הילוך: הירידה בבקשות להיתרי בנייה מאותתת על מחסור עתידי בדירות

בהמשך החודש, על פי החוק, צפויה הממשלה לקדם הכרזות של מתחמים נוספים שנפגעו במערכות הלחימה השונות מול איראן ושלוחותיה, כאשר על הפרק עומדים אתרי פגיעה במרכז ובצפון הארץ, ובראשם ערים שספגו מטחים ישירים כמו חיפה, בת ים, חולון והרצליה.

ודאות תכנונית וחזרה מהירה לבתים ממוגנים

שר הבינוי והשיכון חיים כץ, מסר: "ההכרזה על שני מתחמי שיקום נוספים היא צעד חשוב בהרחבת המענים לתושבים שבתיהם נפגעו במלחמה. באמצעות חוק השיקום אנו מקצרים הליכים, מרכזים את עבודת כלל הגורמים ומייצרים ודאות תכנונית שתאפשר לקדם את המתחמים במהירות. המטרה היא לא רק להשיב את המשפחות לבתיהם, אלא להקים עבורם סביבת מגורים בטוחה, מתקדמת ואיכותית יותר, תוך חיזוק המרקם העירוני ומתן מענה לצורכי הציבור".

מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, יורי גמרמן, הוסיף: "המתחמים ברמת גן ובבני ברק מציבים אתגרים תכנוניים שונים, ולכן כל אחד מהם נבחן באופן פרטני ובהתאם למאפייני הבינוי, היקף הנזק וצורכי התושבים והעיר. ההכרזה מאפשרת כעת לעבור לשלב המעשי של גיבוש תכנון ישים, יצירת מסגרת עבודה משותפת עם הרשויות המקומיות ולספק לדיירים ודאות באשר להמשך הדרך. המטרה לתת מענה נכון, מקיף ובר ביצוע למתחם כולו".

מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, אמר: "החלטת הממשלה היא צעד משמעותי בדרך לשיקום מהיר ויעיל של המתחמים שנפגעו בממלחמה ברמת גן ובבני ברק. כבר עם אישור חוק השיקום נערך מינהל התכנון ליישומו והחל בעבודת מטה אינטנסיבית, בשיתוף כלל משרדי הממשלה והרשויות המקומיות, כדי לקדם את המתחמים הראשונים במסלול מואץ. המטרה שלנו היא להעניק לתושבים ודאות, לאפשר את חזרתם המהירה לבתים חדשים, בטוחים וממוגנים הכוללים ממ"ד, ולנצל את תהליך השיקום גם כהזדמנות להתחדשות עירונית שתשפר את איכות החיים, תחדש את המרחב הציבורי ותעניק לתושבים סביבת מגורים מודרנית, איכותית ועמידה יותר בפני אתגרי העתיד".