משקיעי נדל"ן בחו"ל צילום: AI
"הבטחת תשואה היא לרוב נוכלות": האזהרה החריגה של בכירי הנדל"ן מעבר לים
שוק המשכנתאות ביוון לקראת פתיחה, אבל בשטח הישראלים נופלים במלכודות שיווקיות: ראשי חברות הנדל"ן הבינלאומיות חושפים את מנגנון ניפוח המחירים ומסבירים כיצד משקיעים קונים דירות במחיר מופרז רק בגלל "תשואה מובטחת" לשנתיים; עם 41,700 עסקאות בשנה באתונה, המפתח
למחצית השנייה של 2026 הוא חוסן יזמי וחשבונות ליווי בנקאיים - ולא מצגות מלוטשות
נושאים בכתבה 
השקעות נדל"ן בחו"ל
השקעות נדל"ן בחו"ל שוק הנדל"ן הבינלאומי ממשיך לשמש יעד מרכזי להסטת הון מצד משקיעים ישראלים המחפשים פיזור סיכונים, הגנה מפני תנודות מקומיות ותשואות שוטפות במט"ח. עם זאת, סביבת הריבית הגלובלית הנוקשה והשינויים במחזורי הנדל"ן במדינות כמו ארה"ב, יוון וקפריסין, מחייבים שינוי תפיסה יסודי מצד הקהל הפרטי. תקופות של גאות כלכלית שבהן כל נכס רשם עליית ערך פינתה את מקומה למציאות מורכבת יותר, שבה שלב המימוש והנזילות הופך למבחן האמיתי של העסקה.
במבט קדימה, המגמות הצפויות במחצית השנייה של שנת 2026 מצביעות על כך שהמשקיעים שיימנעו מהפסדים יהיו אלו שיבחנו את חוסנם הפיננסי של היזמים ואת קיומם של בנקים מלווים, במקום להתפתות למיצגים שיווקיים של חברות הפצה. תנועות ההון העתידיות של המשקיעים המתוחכמים צפויות להתרכז באזורים המתאפיינים בהגירה חיובית ובצמיחה תעסוקתית פנימית. התכנסות השווקים מדגישה כי הישענות על תנועת משקיעים זרים בלבד היא אסטרטגיה מסוכנת, וכי היכולת לייצר אקזיט בשוק משני תלויה באופן בלעדי בכוח הקנייה ובביקוש המגורים של האוכלוסייה המקומית בכל מדינה ומדינה.
בפאנל המרכזי של ועידת נדל"ן מעבר לים 2026 של קבוצת פאלמו אמרו בכירי החברות הישראליות הפועלות ביוון, בארה"ב ובקפריסין כי בחינת השקעה מעבר לים צריכה להתבסס על ביקוש מקומי, זהות היזם, מנגנוני ביטחון ותוכנית יציאה, ולא רק על שיעור התשואה המוצג למשקיעים. פלג יריב הציג נתונים שלפיהם כ-90% מעסקאות הנדל"ן ביוון בשנת 2025 בוצעו על ידי רוכשים מקומיים.
ביקוש מקומי, זהות היזם, מנגנוני הביטחון ואפשרות היציאה מההשקעה עמדו במוקד הפאנל המרכזי של ועידת נדל"ן מעבר לים 2026 של קבוצת פאלמו. בפאנל השתתפו פלג יריב, מייסד ומנכ"ל פאלמו; אורי אלטשולר, מנכ"ל קנדה גלובל ארה"ב; ונדב נאמן, יו"ר ומנכ"ל גינדי גלובל, שהציגו את השיקולים שלדבריהם צריכים להנחות משקיעים ישראלים הבוחנים השקעה בחו"ל.
הנורה האדומה של המשקיעים: מנגנון הניפוח של מחיר הדירה
אחד הנושאים המרכזיים שעלו בפאנל היה היחס להבטחות תשואה. פלג יריב הזהיר מפני הצעות הכוללות תשואה מובטחת ואמר כי "אם מבטיחים לכם תשואה שהיא תשואה מובטחת, זה צריך להדליק לכם נורה אדומה. זה טריק שיווקי, והוא לא עומד במבחן המציאות כשיש תקופות קשות. בדרך כלל מתמחרים לכם אותו במחיר הדירה. במקום שהדירה תהיה 150 אלף יורו, מוכרים אותה ב-160 אלף ומבטיחים תשואה לשנה, שנתיים או שלוש. תמיד הייתי שואל, האם אתה יכול להתחייב לי ל-30 שנה לתשואה? אם כן, תעשו את העסקה. אבל אני מאמין שלא תקבלו עסקה כזאת".אלטשולר הצטרף לאזהרה ואמר: "הבטחת תשואה בדרך כלל זו נוכלות", והוסיף כי משקיע צריך לבחון גם את התרחיש שבו יידרש להחזיק את הנכס לאורך זמן, להתמודד עם הוצאות שוטפות או להזרים הון נוסף. נאמן חידד את אותו עיקרון: "יש את העולם של התשואות, אבל יש גם את העולם של לא להפסיד". לדבריו, חוסן פיננסי של היזם, קיומו של בנק מלווה, חשבון ייעודי ותנאי תשלום המקטינים את החשיפה של המשקיע הם בין מנגנוני הביטחון שכדאי לבחון.
מלכודת השוק המשני: "הישראלים חושבים שיבוא הישראלי הבא"
נושא נוסף שחזר במהלך הפאנל היה החשיבות של ביקוש מקומי ויכולת המימוש של הנכס בעתיד. אלטשולר אמר כי "בסוף צריך לשאול את עצנו מי יקנה את הנכס מלקוח שקנה אותו מאיתנו. האם יש שוק משני בתוך ההשקעה הזאת? אם אין בסוף קהל מקומי, ואני מדגיש, קהל מקומי ולא קהל ישראלי, כי ישראלים יש להם נטייה לחשוב שיגיע הישראלי הבא ויקנה ממני את הסחורה, מי שזו התשובה שלו, כאן יש כבר בעיה. נכס שלא מושכר מתחיל להיות כאב ראש, כי אתה משלם דמי ניהול ונכנס להוצאות, ופתאום מהשקעה זה הופך לנטל”. לדבריו, מיקום הנכס הוא רק אחד מהפרמטרים שיש לבחון, לצד הביקוש לשכירות ואפשרות המכירה בעתיד. "הלוקיישן הוא תמיד המפתח", אמר.
עומק השוק ביוון: 41,700 עסקאות בשנה
בהתייחס לשוק היווני הציג יריב נתונים שלפיהם כמי שממחישים את עומק השוק המקומי. לדבריו, בשנת 2025 בוצעו ביוון כ-41,700 עסקאות נדל"ן, כאשר כ-90% מהן בוצעו על ידי רוכשים מקומיים. "זה נתון חשוב, כי הוא מראה שהשוק היווני לא נשען רק על משקיעים זרים, אלא על ביקוש מקומי אמיתי". עוד ציין כי ישראל מדורגת במקום התשיעי בלבד בקרב המשקיעים הזרים במדינה, עם נתח של כ-2%-3%. נתון שלדבריו ממחיש כי מדובר בשוק רחב, מגוון ותחרותי, שמושך אליו הון ממדינות רבות ולא תלוי במדינה אחת.
יריב הוסיף כי לאחר המשבר הכלכלי של 2008 ירדו מחירי הנדל"ן ביוון בשיעור של 60%-70%, ומאז, לדבריו, הם נמצאים במגמת התאוששות של כ-7% בשנה, אך עדיין לא חזרו לרמות השיא. לדבריו, פתיחה מחודשת של שוק המשכנתאות עשויה להסיר את “תקרת הזכוכית” מעל המחירים ולהגדיל את הביקוש.
עוד ציין כי אתונה נהנית מביקוש יציב הנשען על מספר מנועי צמיחה, ובהם כ-8 מיליון תיירים בשנה, כ-250 אלף סטודנטים וכ-5 מיליון תושבים במטרופולין. "זו עיר שחיה כל השנה, והעיר היחידה ביוון שהתיירות בה עובדת גם בחורף וגם בקיץ. כשאתה מבין שמחירי הנדל"ן שם יותר זולים מערד, אתה מבין שיש פוטנציאל, ושאתה נכנס לשוק שעדיין לא הגיע לפוטנציאל שלו".
בהיבט בחירת היזם הדגיש נאמן כי למשקיע הישראלי יש מגבלה טבעית ביכולת להעריך השקעה במדינה זרה, ולכן לזהות היזם ולניסיונו יש משקל מרכזי. "היכולת של המשקיע הישראלי להבין או לזקק את המידע בהשקעה מעבר לים היא מוגבלת, ולכן בחירת היזם היא אולי הנקודה הכי חשובה", אמר.
לדבריו, יזם מקומי נדרש להכיר את הרשויות, תוכניות הפיתוח, השותפים העסקיים והליכי הרישוי, ואלו מרכיבים המשפיעים על הצלחת הפרויקט. נאמן הוסיף כי שותף מקומי יכול להיות כלי אסטרטגי משמעותי, אך רק כאשר הוא מביא ערך ממשי לפעילות. “חיבור לרשויות, מוקדי כוח והיכולת להזיז היתרים בלוחות זמנים קצרים הם חלק מהסיפור”, אמר. “עולם בלי חיבור לרשויות מקומיות ובלי להבין את התוכניות בתא השטח שבו אתה פועל, זה פשוט לא להיות יזם”.
שער החליפין כשחקן מפתח: "השקל הוא בריון"
אלטשולר התייחס גם להשפעת שערי המטבע ואמר כי התחזקות השקל יוצרת כיום תנאים נוחים יותר למשקיעים ישראלים. "אנחנו בעולם שהשקל הוא בריון", אמר. "השקל הוא 20% יותר חזק ממה שהוא היה מול רוב המטבעות שנה שעברה, וזה בעצם מייצר עולם שלם של הזדמנויות. אף אחד לא יודע כמה זמן זה יימשך, אבל בנקודת הזמן הזאת שער המטבע הוא שחקן אמיתי".לסיכום אמר יריב כי לפני השקעה מעבר לים “אסור להתאהב בתמונות, במצגות ובהדמיות”. הוא הוסיף כי יש לבחון את המוצר, את התוכנית העסקית, את מחיר הקנייה ביחס לשוק ובעיקר את זהות השותפים לדרך. “השקעה מעבר לים היא לא קסם, היא לא הבטחה להתעשרות מהירה והיא לא קיצור דרך”, אמר. “נדל״ן נשאר נדל״ן. בסוף צריך להבין שוק, להבין רגולציה, להבין מיסוי, להבין ביקושים, והדבר הכי חשוב בעיניי, צריך להבין אנשים ולדעת עם מי ללכת”, סיכם.
- 1.מה ההגיון לרכוש דירה במדינות בהן האוכלוסיה מצטמצמת בגלל ירידה חדה בילודה (ל"ת)אנונימי 05/07/2026 18:16הגב לתגובה זו
