רצה למכור ביוקר- והפסיד גם את הבית וגם את הכסף

עסקת למכירת דירה שנחתמה ב-2018 בנהריה, נהפכה לאחת הדוגמאות הבולטות לחוסר תום לב בעסקות נדל"ן, לאחר שבית משפט השלום בעכו קבע כי המוכר, ארז פנחס, ניסה במשך שלוש שנים לגרור את הרוכשים, בני הזוג מעוז ואורית חגיגי, במטרה להיבנות מעליית מחירי הדיור - ובסוף נשלח הביתה עם חשבון שמן במיוחד.

הסיפור התחיל כאמור ב-2018, כשפנחס מכר לבני הזוג חגיגי דירת שישה חדרים בנהריה תמורת 2.23 מיליון שקל. הבעיה: על הדירה רבצו באותו הזמן שעבודים כבדים - שלוש משכנתאות לבנק מזרחי טפחות והערת אזהרה לטובת פלג פיתוח מקרקעין, עבור חוב של מיליוני שקלים. לכן נקבע בהסכם תנאי מתלה: העסקה תיכנס לתוקף רק לאחר שפנחס יסיר את הערת האזהרה ויביא ממזרחי טפחות מכתב כוונות לסילוק המשכנתאות. החובה לפעול לביטול השעבודים, כך נקבע בהסכם במפורש, חלה על פנחס בלבד.

"התנאי המתלה... הוא נועד להבטיח את חגיגי, לא נועד על מנת לאפשר לכם להסתלק מהעסקה", אמר השופט עמית רוזינס לבא כוחו של פנחס כבר בדיון קדם המשפט. זו, בתמצית, היתה נקודת המוצא של פסק הדין.

"לא עלה בידי" - אבל למה בעצם?

התנאי המתלה היה אמור להתקיים בתוך 12 חודשים, אך הצדדים האריכו אותו פעמיים - עד ליולי 2021, כלומר 36 חודשים לאחר החתימה. גם אז לא הצליח פנחס להסיר את השעבודים. הוא טען שהדבר "לא עלה בידו" בגלל התנגדות עיקשת של פלג ופסיקות של בתי משפט שדחו את בקשותיו. אלא שבית המשפט בחן את הבקשות שהגיש פנחס בפועל, וגילה תמונה שונה לגמרי.

התברר שהבקשות שהגיש פנחס לביטול השעבודים כלל לא התייחסו לדירת חגיגי באופן ספציפי, אלא ניסו לשחרר בבת אחת את כל שבע הדירות המשועבדות שלו, במחיר נמוך בהרבה משוויין - ניסיון ש"אין בינו לבין ניסיון כן ואמיתי להסרת הערת האזהרה על הדירה דנן ולא כלום", כלשונו של השופט. יתרה מזו, כשבית המשפט המחוזי כן הסכים עקרונית להחלפת השעבוד בכסף מזומן, פנחס בחר שלא להגיש בקשה מתוקנת שהיתה עשויה לפתור את הבעיה כבר ב-2019.

בעדותו התברר גם שהיו לפנחס יותר מ-3 מיליון שקל פנויים, ולדבריו שלו "שווי סך כל הנכסים" שלו עלה על החוב לפלג "5 פעמים", אך הוא סירב לעשות בהם שימוש לשחרור של דירה שרצו בני הזוג חגיגי, מתוך רצון לבצע עסקת חבילה על כל נכסיו בבת אחת. השופט לא קנה את ההסבר: "פנחס ניסה למנף את מכירת הדירה לחגיגי, כבת ערובה, לצורך הסרת שעבודים מדירות אחרות", נכתב בפסק הדין.

כשנשאל בבית המשפט אם הוא רוצה בעסקה, התשובה היתה "לא"

הרגע המכריע בתיק הגיע בקדם המשפט, כשפנחס נשאל במפורש אם הוא עדיין מעוניין להשלים את המכירה, לאחר שנציג פלג הצהיר כי הוא מוכן לשחרר את השעבוד תמורת יתרת התמורה החוזית. פנחס השיב בלי לגמגם: "אני לא מעוניין להשלים את העסקה", והוסיף כי "המצב הכלכלי שלי הורע" ותנאי השוק השתנו. השופט ראה בכך הודאה של ממש: פנחס פשוט רצה לצאת מההסכם כדי ליהנות בעצמו מעליית מחירי הדיור ולמכור את הדירה למישהו אחר, במחיר גבוה יותר.

בינתיים, בני הזוג חגיגי המשיכו להחזיק בדירה ולגור בה כל אותה התקופה. כשמזרחי טפחות פתח בהליכי הוצאה לפועל למימוש המשכנתאות, נאלצו בני הזוג חגיגי לרכוש את הדירה מכונס הנכסים, תמורת 3.2 מיליון שקל - סכום שגבוה ב-970 אלף שקל (נומינלית) מהמחיר שסוכם בהסכם המקורי.

בית המשפט דחה על הסף את תביעתו של פנחס לפינוי הדירה ולפיצויים מחגיגי, וקיבל במלואה את התביעה הנגדית שהגישו בני הזוג. נקבע כי פנחס הפר הפרה יסודית את ההסכם, בחוסר תום לב בוטה, ולכן הוא לא זכאי כלל להסתמך על אי-קיום התנאי המתלה. הוא חויב לשלם לזוג חגיגי 750 אלף שקל (הסכום שאליו הם צמצמו את תביעתם לצורכי אגרה) בתוספת ריבית מיום הגשת התביעה הנגדית, וכן הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 105 אלף שקל.

• המשכנתאות קופצות, הדירות לא נמכרות: הנתון שמטעה את שוק הדיור
• קנו בית מכונס נכסים, אבל מי ישלם על חריגות הבנייה?

פסק הדין מזכיר למוכרי דירות שתנאי מתלה שנועד להגן על הרוכש לא יכול לשמש פתח מילוט למוכר שמצא לפתע עסקה טובה יותר. בנוסף, דחיינות, ולו גם באמצעות הליכים משפטיים אמיתיים, כשהיא נעשית בחוסר תום לב, עלולה לעלות ביוקר.