ארגן פרויקט פינוי בינוי במשך ארבע שנים, והיזמים סירבו לשלם

בית משפט השלום בתל אביב קיבל תביעה של ישראל אמזל, העוסק בפיתוח עסקי ליזמי נדל"ן, נגד יזמים בתחום ההתחדשות העירונית שסירבו לשלם לו את הגמול שהובטח לו עבור ארגון פרויקט פינוי-בינוי ברחוב י.ל. פרץ בתל אביב. השופט רונן אילן חייב את הנתבעים לשלם לתובע סכום של 410,707 שקל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, וכן אגרת משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום של 30 אלף שקל.

הסיפור התחיל ב-2018, כשאמזל פנה ליזמים ישראל יצחק זילברשטיין ואברהם יוסף בקנרוט והציע להם לקדם פרויקט התחדשות עירונית, שכלל הריסת שני בניינים ישנים ובניית בניין חדש במקומם. במשך כארבע שנים פעל אמזל לשכנע את בעלי הדירות בשני הבניינים להצטרף לפרויקט, ובסופו של דבר, בדצמבר 2021 ובפברואר 2022, נחתמו ההסכמים עם כלל בעלי הדירות.

לטענת אמזל, בינו לבין היזמים סוכם על תגמול בשיעור של 2% מסך המכירות הצפויות בפרויקט, שיחולק לשלושה תשלומים לפי שלבי התקדמות. לאחר חתימת ההסכמים עם הדיירים, שילמו לו הנתבעים 100 אלף שקל ומסרו צ'ק על סכום 200,000 שקל – אבל הצ'ק נדחה.

היזמים מצדם, טענו שמדובר למעשה בתביעת תיווך, ושהתובע אינו מתווך מורשה ולא עומד בדרישות חוק המתווכים. לדבריהם, הפרויקט שהתגבש בסופו של דבר שונה לחלוטין מזה שהציג אמזל בתחילת הדרך, והתשלום שהועבר לו ניתן "לפנים משורת הדין" בעקבות איומים מצדו לשבש את הפרויקט.

הליך שעשוי להימשך שנים

השופט אילן דחה טענה זו מכל וכל. בפסק דין מנומק ומפורט, קבע השופט כי יש להבחין בין מתווך במקרקעין לבין מארגן כהגדרתו בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) מ-2017 - חוק שקובע באופן מפורש כי ארגון עסקת פינוי-בינוי לא ייחשב תיווך במקרקעין. השופט הדגיש את ההבדל בין שתי הפעולות: בעוד שעבודת מתווך מסתכמת לרוב ביצירת קשר בין צדדים, עבודת המארגן בפרויקט התחדשות עירונית מורכבת בהרבה וכוללת גיוס של כל בעלי הדירות, בדיקת היתכנות, איתור יזם מתאים - וכל זה בהליך שעשוי להימשך שנים.

ראיה מרכזית שהכריעה את הכף היתה חילופי מסרונים בין הצדדים, שבהם כתב הנתבע 2: "אנו מאשרים לישראל אמזל את שכ"ט על פרויקט י.ל פרץ 24-26 כפי שסוכם 2% מסך המכירות של הפרויקט לפי דו"ח שמאי לבנק, בשלוש תשלומים כאשר הראשון בחתימת הסכם עם רוב מחייב, אישור ועדה והתר בנייה". על תוכן ההתכתבות הזו לא חלקו גם הנתבעים עצמם.

השופט ציין כי היזמים לא הצליחו להציג גרסה חלופית לאופן שבו הוסדרו יחסיהם עם התובע. בנוסף, בא כוחם הודה בדיון מוקדם כי "ככל והפרויקט היה נחתם בסוף 2018, תחילת 2019 על בסיס המטרים, המפרטים, התנאים שהתובע אמר שהם סגורים... הוא היה זכאי לאחוזים מהמכירות של הפרויקט. כמו שהוא טוען".

כפייה ואיומים?

גם הטענה שהאישור ניתן תחת כפייה ואיומים לא עמדה במבחן הראיות. כפי שקבע השופט: "הנתבעים לא הציגו כל ראיה המבססת טענה לכזו מסכת של איומים מצדו של התובע, וודאי לא כזו המייחסת לו איום בהפצת 'שקרים וכזבים'. הנתבעים גם לא הביאו פירוט שימחיש כזו טענה".

שווי המכירות הצפוי בפרויקט הוערך על ידי מומחה מטעם בית המשפט, השמאי ירון גולן, בסכום של כ-67.2 מיליון שקל. על בסיס האומדן הזה חושב התגמול של התובע: 2% מהמכירות - שהם כ-1.34 מיליון שקל - מתוכם שליש (כ-448 אלף שקל בתוספת מע"מ) מגיע לו כבר עכשיו, בניכוי 100 אלף שקל שכבר שולמו לו.

• התב"ע היקרה ביותר היא זו שנשארת במגירה
• אמפא נכנסת להתחדשות עירונית: תרכוש 49% משני פרויקטים של בוני התיכון

בית המשפט חייב את שלושת הנתבעים הראשונים - שני היזמים והחברה שלהם, כספי פרץ התחדשות - בתשלום מלוא הסכום. הנתבעת הרביעית, י.א.ב.ז החזקות, שמשכה את הצ'ק שנדחה, חויבה בתשלום של 200 אלף שקל כחלק מהסכום הכולל.