שליש מס רכישה וארבע שנות צינון: המחיר המלא של דירה במתנה לילדים

העברת דירה בשווי 3 מיליון שקל מהורים לבן שכבר מחזיק דירה משלו עולה 80 אלף שקל במס רכישה. אותה דירה, אם תגיע לאותו בן בירושה, תעבור אליו באפס. שני המספרים האלה הם נקודת הפתיחה של כל דיון על העברת נכסים בתוך המשפחה, והם רק ההתחלה - כי סביב המתנה בנויה מערכת שלמה של תנאים, תקופות המתנה וחריגים.

שליש מהמס הרגיל

העברת דירה ללא תמורה לקרוב היא אירוע מס לכל דבר, ותקנה 20 לתקנות מס רכישה קובעת לו תעריף מוזל: מקבל המתנה משלם שליש ממס הרכישה שהיה חל על רכישה רגילה של אותה דירה. ההנחה חלה בהעברה לבן זוג, לילד או לנכד ולבני זוגם, לאח ולאחות. גם העברת חלק מדירה נהנית מאותו כלל: מחשבים את המס על הדירה השלמה, מכפילים בחלק המועבר וגובים שליש מהתוצאה.

גובה המס תלוי במעמד של המקבל. בן בלי דירה נכנס למדרגות דירה יחידה: על דירת 3 מיליון שקל המס הרגיל הוא 45,538 שקל - אפס עד 1,978,745 שקל, 3.5% עד 2,347,040, ו-5% על היתרה - ובמתנה ישולם שליש, 15,179 שקל. בן שמחזיק כבר דירה ממוסה כרוכש דירה נוספת, 8% מהשקל הראשון: 240 אלף שקל על אותה דירה, ובמתנה - 80 אלף. מדרגות דירה יחידה קבועות עד תחילת 2028, ומדרגות דירה נוספת עד סוף 2026. שווה לדייק את הספירה: מי שמחזיק שליש או פחות מדירה אחרת, או חצי או פחות מדירה שירש, עדיין נחשב בעל דירה יחידה לצורך המדרגות.

ילד עד 18 נשאר בתוך התא

חזקת התא המשפחתי שבחוק רואה ברוכש, בבן זוגו ובילדיהם עד גיל 18 שאינם נשואים יחידה כלכלית אחת, גם למס רכישה וגם למס שבח. המשמעות חדה: העברת דירה לילדה בת 15 משאירה את הדירה בתוך התא של ההורים. כשההורים ירכשו דירה נוספת, הדירה שנרשמה על שם הילדה תיספר כשלהם, והמהלך השיג מעט מאוד. רק אחרי גיל 18, או נישואי הילד, נפתח תא נפרד והדירה יוצאת מהספירה של ההורים.

הצינון של סעיף 49ו

מי שקיבל דירה במתנה ומבקש למכור אותה בפטור ממס שבח נדרש קודם להמתין. סעיף 49ו קובע תקופת צינון: ארבע שנים מיום קבלת המתנה, או שלוש שנים למי שגר בדירה דרך קבע, מהיום שעבר לגור בה כבעליה. אצל מי שקיבל את הדירה לפני גיל 18 הספירה מתחילה רק ביום ההולדת ה-18, כך שילד שקיבל דירה בגיל 10 בלי לגור בה ימכור בפטור רק בגיל 22. הצינון נועד לחסום מסלול עוקף שבו הורים שכבר ניצלו פטור מעבירים דירה לילד רק כדי שימכור אותה מיד בפטור טרי.

לצינון מצטרף כלל מוכר פחות: מי שרכש דירה אחרי שקיבל במתנה, בשלוש השנים שקדמו לרכישה, סכום של 50% לפחות ממחירה - נחשב כמי שקיבל את הדירה עצמה במתנה, על כל תקופות הצינון הנלוות. ועוד אבחנה שמפתיעה משפחות רבות: בין אחים ההנחה במס רכישה חלה תמיד, אבל מסלול הפטור ממס שבח למקבל דירה מאח קיים רק כשהדירה הגיעה לאח הנותן בירושה או במתנה מההורים או מהסבים.

הרווח של ההורים עובר לילד

נותן המתנה פטור ממס שבח בעת ההעברה מכוח סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, אבל המס נדחה ולא נמחק. המקבל נכנס לנעלי הנותן: יום הרכישה ושווי הרכישה המקוריים עוברים אליו יחד עם הדירה, וכשימכור בלי פטור הוא ישלם גם על השבח שנצבר בתקופת ההורים, לפי החישוב הליניארי של מס השבח. דירה שנקנתה ב-2005 במיליון שקל, הועברה לבת ב-2026 ותימכר על ידה ב-3.5 מיליון, תמוסה על כל הדרך מ-2005 - בחיוב על החלק שמ-2014 ואילך.

ומולה: הורשה באפס

"הורשה איננה מכירה", קובע סעיף 4 לחוק, ולכן דירה שעוברת בירושה פטורה לחלוטין ממס רכישה, בלי שליש ובלי מדרגות. היורש אף עשוי למכור אותה בפטור מלא ממס שבח מכוח סעיף 49ב(5), הנבחן לפי הדירות של המוריש, כמפורט במדריך המכירה של דירה שהתקבלה בירושה. במספרים, המתנה מנצחת בעיקר כשיש לה תפקיד מיידי: הוצאת דירה מהתא של ההורים לפני רכישה חדשה, או העברה לילד בוגר שגר בדירה ויעמוד בתקופת הצינון. ההורשה מנצחת כמעט בכל תרחיש אחר, וההשוואה הרחבה בין שני המסלולים נפרשת בשאלה אם לתת לילדים עכשיו או להשאיר בירושה.

השורה במספרים, על דירת 3 מיליון שהיא דירתם היחידה של ההורים: מתנה היום לבן שמחזיק דירה עולה 80 אלף שקל מס רכישה מיידי, ומגלגלת אליו גם את חבות השבח שנצברה אצל ההורים. הורשה של אותה דירה עוברת באפס מס רכישה, ובזכות מעמד הדירה היחידה של המוריש הבן צפוי למכור אותה בבוא היום בפטור מלא.

• מתי צוואה לא מספיקה? כך עובד הקדש פרטי, ומה מחיר השליטה
• הסכם ממון הוא לא צוואה - אבל הוא קובע מה ייכנס לעיזבון

חריג אחד משלים את התמונה: העברה ללא תמורה בין בני זוג שגרים יחד באותה דירה פטורה ממס רכישה לגמרי - המקרה היחיד שבו מתנה בחיים זולה בדיוק כמו ירושה.