כמעט 7% מהעסקאות בוטלו: למה רוכשי הדירות בדרום נשברים ראשונים?

הנתון שלפיו כ-475 מתוך 1,821 עסקאות שבוטלו נמצאות באזור באר שבע נשמע חריג, אבל בפני עצמו הוא מספר חלקי. בנגב בוצע בשנים האחרונות היקף גדול של עסקאות בדירות חדשות, ולכן טבעי שגם מספר הביטולים יהיה גבוה יחסית. הנתון המעניין יותר הוא שיעור הביטולים מתוך העסקאות שנחתמו.

בעסקאות מ-2023 הגיע שיעור הביטולים באזור באר שבע לכ-6.5%-7%, לעומת סדר גודל של 3.6%-4% בכלל הארץ וכ-2.3% באזור תל אביב. כלומר, עסקה שנחתמה באזור באר שבע היתה בעלת הסתברות גבוהה משמעותית להגיע לביטול.

למה דווקא שם?

ההסבר הראשון נמצא במבצעי המימון. הדרום הפך בשנים האחרונות לאחד המרכזים של עסקאות 20/80, 10/90 ומודלים דומים. הקבלן ביקש מהרוכש להביא סכום קטן יחסית בחתימה ואת רוב הכסף בסמוך למסירת הדירה.

בדירה של 1.4 מיליון שקל, עסקת 15/85 דורשת כ-210 אלף שקל בתחילת הדרך ומשאירה כמעט 1.2 מיליון שקל להמשך. עבור משק בית עם הון עצמי מוגבל זאת היתה דרך להיכנס לשוק מוקדם ולדחות בשנתיים או שלוש את המשכנתה הגדולה.

הדחייה הזאת היתה חלק מרכזי באטרקטיביות של העסקה. היא גם דחתה את מבחן היכולת האמיתי.

כאשר מגיע מועד המסירה, הבנק בודק הכנסות, התחייבויות, שיעור החזר והון עצמי. הריבית על המשכנתאות גבוהה משמעותית לעומת התקופה שקדמה לעליות הריבית, ולכן אותה הלוואה מייצרת החזר חודשי גבוה יותר. משק בית שתכנן לפני שנתיים משכנתה של מיליון שקל עשוי למצוא את עצמו כיום מול החזר שמכביד הרבה יותר על התקציב.

בדרום הנושא משמעותי במיוחד משום שמחירי הדירות אומנם נמוכים מגוש דן, אבל גם רמות השכר וההון העצמי של חלק מהרוכשים נמוכות יותר. דירה בבאר שבע יכולה לעלות פחות משליש מדירה דומה בתל אביב, ועדיין היחס בין מחיר הדירה להכנסת המשפחה יכול להיות גבוה מאוד.

כשהעסקה הישנה כבר נראית פחות אטרקטיבית

יש גם גורם שני, והוא אולי מעניין יותר: מחיר הדירה.

רוכש שחתם ב-2023 או ב-2024 עשה זאת בתקופה שבה קבלנים הציעו מימון נדיב וציפיות המחירים עדיין היו גבוהות. מאז המכירות נחלשו, מלאי הדירות גדל ובחלק מהפרויקטים הופיעו הנחות, הטבות ומבצעי מימון עמוקים יותר.

גם בבדיקות של מחירי הדירות בבאר שבע נמצאו פרויקטים שבהם המחיר האפקטיבי נשחק.

• רמות בבאר שבע: הרבה דירות מחפשות קונים - ועוד 3,700 בדרך
• בעלת 264 חניות סירבה לשלם על שיפוץ המעליות והלובי

נניח שמשפחה חתמה על דירה ב-1.55 מיליון שקל והעבירה 15%, כ-233 אלף שקל. שנתיים מאוחר יותר היא מגלה שדירה דומה מוצעת ב-1.4 מיליון שקל, או באותו מחיר עם הטבות ששוות עשרות אלפי שקלים. פתאום גם קנס ביטול של עשרות אלפי שקלים יכול להיכנס לחישוב.

הבעיה גדלה כאשר הערכת השמאי נמוכה ממחיר החוזה. הבנק מחשב את שיעור המימון גם בהתאם לשווי הנכס שהוא מכיר בו. אם מחיר החוזה הוא 1.55 מיליון שקל והשמאי מעריך את הדירה ב-1.4 מיליון שקל, הרוכש עשוי להידרש להביא הון עצמי נוסף בדיוק ברגע שבו הוא כבר מתקשה להשלים את העסקה.

לכך מצטרף שוק יד שנייה חלש יותר. חלק מהרוכשים נכנסו לעסקאות מתוך הנחה שיוכלו למכור נכס קיים, להעביר את הזכות או ליהנות מעליית מחיר עד המסירה. כאשר מספר העסקאות יורד והזמן הנדרש למכירה מתארך, התוכנית הזאת נהיית מסובכת יותר.

בבאר שבע כבר ניכרת תחרות משמעותית בין מלאי חדש לבין דירות יד שנייה, ובשוק כזה הכוח עובר בהדרגה לקונה. קבלן שצריך למכור מלאי מעניק הטבה חדשה, וההטבה החדשה מורידה בפועל את הכדאיות של העסקה הישנה שנחתמה שנתיים קודם.

יש כאן למעשה מפגש של כמה תהליכים: מבצעי מימון שאפשרו כניסה עם מעט הון, ריבית גבוהה שהגדילה את ההחזר, הכנסות נמוכות יותר ביחס למרכז הארץ, חולשה במספר העסקאות ושחיקה במחיר האפקטיבי בחלק מהפרויקטים.

• מתחם כורזין בגבעתיים: כמעט 50 אלף שקל למ"ר לדירה מ-1960, יותר מבמגדל חדש
• צפון מערב בת ים: 3 חדרים ב-1.6 מיליון, החדשות ב-36 אלף למ"ר

כל אחד מהם לבדו כנראה היה מייצר מספר מוגבל של ביטולים. יחד הם יוצרים מצב שבו שיעור גבוה יותר של רוכשים מגיע למסירה ומגלה שהעסקה שעליה חתם כבר פחות מתאימה ליכולת הכלכלית שלו, ולעיתים גם פחות משתלמת.

וזה כנראה החלק שעדיין נמצא לפנינו. חלק גדול מעסקאות 2024 ו-2025 במבצעי 20/80 יגיע לתשלום הגדול במהלך 2027 ו-2028. אם הריבית תישאר גבוהה ומחירי הדירות בדרום ימשיכו לדשדש, גל הביטולים הנוכחי עשוי להיות בעיקר המבחן הראשון של העסקאות שנחתמו בתקופת מבצעי המימון.