מתחם הבורסה: 158 דירות מוצעות למכירה, 19 נמכרו בשנה

מתחם הבורסה יושב במערב רמת גן, בין דרך ז'בוטינסקי לנתיבי איילון, על התפר עם תל אביב. האזור נבנה סביב בורסת היהלומים כמרכז של משרדים ופיננסים, ובשני העשורים האחרונים נדחסו בין מגדלי התעסוקה גם מגדלי מגורים עם אלפי דירות. בשנה האחרונה נמכרו בהם 19 דירות בלבד, בזמן ש-158 מוצעות למכירה. הרכבת הקלה עוצרת בתחנת אבא הלל שבכניסה למתחם, מגדל אקסצ'יינג' של 55 קומות מוקם בארלוזורוב, ובשוליים מקודמות תוכניות ליותר מ-1,500 דירות נוספות.

מי בכלל גר במתחם הבורסה

יותר ממחצית התושבים, 54%, גרים בשכירות. 40% מהתושבים הם בני 20 עד 39, ו-45% מהדירות הן דירות שני חדרים. המגדלים כאן נבנו מלכתחילה עם דירות קטנות שמכוונות למשקיעים, והמשקיעים משכירים אותן לצעירים שעובדים במשרדים שמעבר לכביש. משפחות עם ילדים יש מעט, היצע הגנים ובתי הספר קטן בהתאם, ותחלופת הדיירים גבוהה. מכאן גם השוק הדק: מי שקנה להשקעה מחזיק ומשכיר, מי שגר בשכירות ממילא לא מוכר, ובעלי הדירות שכן מנסים למכור פוגשים מעט מאוד קונים.

העסקאות האחרונות

19 עסקאות בשנה הן מעט מאוד ביחס לגודל המתחם, והפיזור ביניהן רחב. ביוני נמכרה דירת 3 חדרים בת 57 מ"ר בבניין ותיק בקצה רחוב ביאליק, על הגבול המזרחי של המתחם, בכ-2.5 מיליון שקל, כ-44 אלף שקל למ"ר. במאי החליפה ידיים דירת 3 חדרים בת 78 מ"ר במגדל טיים, בניין מ-2017, ב-2.7 מיליון שקל, כ-35 אלף שקל למ"ר. באפריל נמכרה דירת 2 חדרים בת 48 מ"ר בקומה 24 ברחוב שלום זיסמן ב-1.95 מיליון שקל, כ-41 אלף שקל למ"ר, ובמרץ נמכרה דירה בת 114 מ"ר בקומה 58 במגדל משה אביב ב-3.1 מיליון שקל, כ-27 אלף שקל למ"ר בלבד. מחיר המ"ר זז כאן בעשרות אחוזים לפי גיל הבניין, הקומה וגובה ועד הבית. דירת 3 חדרים יד שנייה עולה במתחם בממוצע כ-2.85 מיליון שקל. בתוך הממוצעים מסתתרת גם מלכודת: בטבלאות העסקאות של האזור נרשמות מכירות של משרדים, מחסנים וזכויות חלקיות ב-5 עד 18 אלף שקל למ"ר, ומי שגוזר מהן "מחיר ממוצע" מקבל מספר שאין מאחוריו אף דירת מגורים.

מה מבקשים המוכרים, ומה נסגר בפועל

מנגד עומדות 158 דירות על המדף, יותר משמונה שנות מלאי בקצב המכירות הנוכחי. המחירים בלוחות הם מחירי היצע, הסכומים שהמוכרים מבקשים, והסגירות בפועל מגיעות אחרי משא ומתן ובמחיר נמוך מהם. במגדל חדש ברחוב המעיין מבוקשים 3 מיליון שקל על דירת 2.5 חדרים בת 73 מ"ר בקומה 17, ו-4.5 מיליון שקל על דירת 4.5 חדרים בת 137 מ"ר. דירת 2 חדרים בת 55 מ"ר במנחם בגין מוצעת ב-2.35 מיליון שקל, בזמן שדירת 2 חדרים בת 48 מ"ר בשלום זיסמן נסגרה ב-1.95 מיליון. את הפער אפשר למדוד אפילו בתוך בניין אחד: במגדל משה אביב מוצעת דירת חדר בת 40 מ"ר בקומה 58 ב-1.75 מיליון שקל, כ-44 אלף שקל למ"ר, באותו מגדל ובאותה קומה שבהם נסגרה במרץ עסקה ב-27 אלף שקל למ"ר. דירות קטנות מתומחרות למ"ר גבוה יותר, ועדיין פער כזה בין בקשה לסגירה מסביר למה דירות יושבות בלוח חודשים ארוכים. הקיפאון רחב מהמתחם: השוק כולו רשם ביוני את אחד החודשים החלשים מאז תחילת שנות ה-2000. להרחבה: עסקאות נדל"ן בשכונות נוספות.

שכירות, תשואה והחשבון של משקיע

שכר הדירה הממוצע במתחם הוא כ-8,000 שקל בחודש. דירות 2 חדרים במגדלים מושכרות ב-6,900 עד 7,900 שקל, דירות 3 חדרים ב-8,000 עד 8,500 שקל, ודירת 5 חדרים מגיעה לכ-10,500 שקל. 29 דירות מוצעות כרגע להשכרה, ודירה פנויה מתמלאת מהר, כי הביקוש מגיע מעובדי המגדלים שמעבר לכביש. הכיוון הארצי משחק לטובת המשכירים: שכר הדירה עלה בזמן שמחירי הדירות ירדו. החשבון של משקיע נראה כך: מי שקונה דירת 2 חדרים ב-2.2 מיליון שקל ומשכיר אותה ב-6,900 שקל מקבל כ-83 אלף שקל בשנה, תשואה של כ-3.8% ברוטו. מכאן יורדות ההוצאות. כל 1,000 שקל ועד בית בחודש, ובמגדלים עם בריכה ושוער משלמים גם יותר, מורידים כחצי אחוז, ותיווך של חודש שכירות אחת לשנתיים גוזר עוד כשני עשיריות האחוז. התוצאה מתכנסת לאזור 3% לפני מס, ועדיין גבוהה מהשכונות הגובלות: בתל בנימין, עם מחיר קנייה ממוצע של 3.85 מיליון שקל ושכירות ממוצעת של 7,700 שקל, התשואה יורדת מתחת ל-2.5%.

מה נבנה מסביב

מגדל אקסצ'יינג' קם בימים אלה בארלוזורוב 84, על מגרש מפעל עלית לשעבר: 55 קומות מגורים ו-355 דירות, צמוד לתחנת הרכבת הקלה אבא הלל. בצנרת התכנון יש הרבה יותר: הוועדה המחוזית אישרה במאי 1,050 דירות בשלושה מגדלים של כ-60 קומות במתחם ארלוזורוב-שפירא-המתמיד, על הגבול עם גבעתיים, תוכנית ל-307 דירות בשני מגדלים של 50 ו-30 קומות בין ז'בוטינסקי לארלוזורוב נמצאת בדרך לוועדה המחוזית, ומגדל של 66 קומות עם 208 דירות ברחוב דב פרידמן מקודם להפקדה. במקביל רמת גן מקדמת יותר מ-1,500 דירות בשישה מתחמי התחדשות ברחבי העיר. למי שמחזיק כאן דירה המשמעות פשוטה: אל 158 הדירות שמחכות לקונה יצטרפו בשנים הקרובות מאות דירות חדשות, והמוכרים יתחרו גם בקבלנים.

הרכבת הקלה כאן, המטרו רחוק

הקו האדום פועל בז'בוטינסקי, ותחנת אבא הלל יושבת בכניסה למתחם עם יציאה לבורסת היהלומים, נסיעה אחת לתל אביב, לבני ברק ולפתח תקווה. תחנת הרכבת סבידור מרכז נמצאת מעבר לאיילון, במרחק הליכה מהחלק המערבי של המתחם. המטרו, לעומת זאת, יעבור רחוק מכאן: תחנות קו M2 ברמת גן מתוכננות בבר אילן, בהרא"ה ובתל השומר, בדרום מזרח העיר, ועבודות ההכנה שם מתחילות ב-2026 וב-2027. התחבורה היא הצד החזק של המתחם כבר היום, והחיסרון צמוד אליה: שנות הבנייה של המגדלים החדשים יחזיקו את ארלוזורוב ואת הרחובות הפנימיים כאתר עבודות עוד שנים.

מה קונים באותו כסף ליד

בתל בנימין, ממזרח למתחם, דירת 4 חדרים בת 91 מ"ר בבניין נמוך משנות ה-50 נמכרה בפברואר ב-3.7 מיליון שקל. בחרוזים, בין המתחם לפארק הירקון, דירת 4 חדרים בת 95 מ"ר בבניין מ-2017 נסגרה ב-4.4 מיליון שקל, והעירייה אישרה שם מגדל התחדשות של 35 קומות עם 150 דירות. בשכונות האלה קונים רחוב שקט ובית ספר קרוב. במתחם קונים מ"ר זול יותר, נוף מקומה גבוהה ושוק שכירות פעיל. ב-2.85 מיליון שקל, מחיר דירת 3 חדרים ממוצעת כאן, משיגים בשכונות המזרחיות של רמת גן דירת 4 חדרים בבניין רגיל.

יתרונות וחסרונות

היתרונות: רכבת קלה בכניסה למתחם, גישה מהירה לאיילון, מאות אלפי מ"ר של תעסוקה במרחק הליכה, שוק שכירות שממלא דירה פנויה מהר, ומחיר למ"ר נמוך מזה של דירות חדשות בשכונות הגובלות. החסרונות: רעש ואבק של בנייה שתימשך שנים, עומסי תנועה כבדים בז'בוטינסקי, מעט גני ילדים ובתי ספר, תחלופת דיירים גבוהה, וועד בית שמגיע במגדלים לאלפי שקלים בחודש. מי שמחפש רחוב שקט וחצר ימצא אותם בשכונות אחרות של רמת גן.

• BST זכתה בביצוע שלב א' בפרויקט ורטיקל במתחם הבורסה תמורת 1.1 מיליארד שקל

המספרים כרגע: 19 עסקאות בשנה, 158 דירות על המדף, 54% מהתושבים בשכירות, שכירות ממוצעת של 8,000 שקל בחודש, ומחירי סגירה של 27 עד 44 אלף שקל למ"ר.

הנתונים מבוססים על עסקאות שדווחו לאחרונה ועל מחירים מבוקשים בשוק, מיועדים להתרשמות כללית בלבד ואינם תחליף לבדיקה פרטנית של נכס ספציפי. להרחבה על מחירי הדירות.