מתחם הבורסה: 158 דירות מוצעות למכירה, 19 נמכרו בשנה
מי שגר במגדלי מתחם הבורסה ברמת גן הוא בעיקר שוכר צעיר או משקיע. העסקאות המעטות נסגרות ב-27 עד 44 אלף שקל למ"ר, תלוי בגיל הבניין ובקומה, שכר הדירה הממוצע עומד על כ-8,000 שקל בחודש, והפער מול המחירים המבוקשים נשאר רחב
מתחם הבורסה במערב רמת גן, על התפר עם תל אביב, נבנה כאזור עסקים של יהלומים, משרדים ופיננסים, ובשני העשורים האחרונים נדחסו בין מגדלי התעסוקה גם מגדלי מגורים. התוצאה היא שכונה שרוב תושביה שוכרים ולא בעלים. הרכבת הקלה פועלת בז'בוטינסקי, מגדל חדש של 55 קומות נבנה בארלוזורוב, ובסביבה מקודמות תוכניות פינוי-בינוי. מי שגר כאן חי בין אתרי בנייה, ליד אחד הצמתים העמוסים בגוש דן.
העסקאות האחרונות
19 דירות נמכרו במתחם בשנה האחרונה, מספר קטן ביחס לאלפי הדירות שנבנו בו. ביוני נמכרה דירת 3 חדרים בת 57 מ"ר בבניין ותיק ברחוב ביאליק בכ-2.5 מיליון שקל, כ-44 אלף שקל למ"ר. במאי החליפה ידיים דירת 3 חדרים בת 78 מ"ר במגדל מ-2017 ב-2.7 מיליון שקל, כ-35 אלף שקל למ"ר. באפריל נמכרה דירת 2 חדרים בת 48 מ"ר בקומה 24 ברחוב זיסמן ב-1.95 מיליון שקל, כ-41 אלף שקל למ"ר, וקודם לכן נמכרה דירה בת 114 מ"ר בקומה 58 במגדל הגבוה בז'בוטינסקי ב-3.1 מיליון שקל, כ-27 אלף שקל למ"ר בלבד. הפיזור הזה הוא עיקר הסיפור: באותה שכונה מחיר המ"ר משתנה בעשרות אחוזים לפי גיל הבניין, גובה הקומה וגובה ועד הבית. דירת 3 חדרים יד שנייה נמכרת במתחם בממוצע בכ-2.85 מיליון שקל. חשוב לדעת גם מה מסתתר בתוך הממוצעים: בטבלאות העסקאות של האזור נרשמות גם מכירות של משרדים, מחסנים וזכויות חלקיות במחירים נמוכים מאוד, ומי שמסיק מסקנות מ"מחיר ממוצע" באזור מעורב כזה עלול לטעות בהערכה בעשרות אחוזים.
מה מבקשים המוכרים
מנגד עומדות 158 דירות שמוצעות כרגע למכירה, יותר משמונה שנות מלאי בקצב המכירות הנוכחי. בבניין חדש ברחוב המעיין מבוקשים 3 מיליון שקל על דירת 2.5 חדרים בת 73 מ"ר בקומה 17, ו-4.5 מיליון שקל על דירת 4.5 חדרים בת 137 מ"ר בקומה 18. דירת 2 חדרים בת 55 מ"ר במנחם בגין מוצעת ב-2.35 מיליון שקל, ודירת 6 חדרים בת 170 מ"ר בהרי הגלעד מוצעת ב-5.49 מיליון שקל. במגדל בז'בוטינסקי מוצעת דירה קטנה בקומה 58 ב-1.75 מיליון שקל, אחרי שהמחיר המבוקש ירד ב-240 אלף שקל. ההשוואה בין הלוח לטבלת העסקאות ברורה: המחיר המבוקש גבוה כמעט בכל קטגוריה מהמחירים שנסגרים בפועל.
שכירות, תשואה ומי גר כאן
שכר הדירה הממוצע במתחם עומד על כ-8,000 שקל בחודש, ודירת 5 חדרים מושכרת בכ-10,500 שקל. מול מחירי הרכישה מדובר בתשואה של 3% עד 4% ברוטו, לפני ועד בית שמגיע במגדלים לאלפי שקלים בחודש על בריכה, שוער וחניון. זה שוק שנשען על משקיעים ועל שוכרים צעירים שעובדים בסביבה, והחשבון של שניהם רגיש: שכר הדירה עלה בזמן שמחירי הדירות ירדו, והשוק כולו רשם ביוני אחד החודשים החלשים מאז תחילת שנות ה-2000. כשמעט עסקאות קובעות את המחיר, כל סגירה נמוכה במגדל מושכת איתה את הערכות השווי של השכנים. מנגד, דווקא השוכרים נותנים למתחם יציבות מסוימת: הביקוש לשכירות ליד מקום העבודה נשאר גבוה גם כשהמכירות נעצרות, ולכן דירה פנויה מתמלאת כאן מהר יותר מברוב השכונות בעיר.
יתרונות וחסרונות
היתרונות: תחנת רכבת קלה במרחק הליכה, גישה מהירה לאיילון, מאות אלפי מ"ר של תעסוקה מעבר לכביש, ושוק שכירות פעיל שממלא דירות מהר. החסרונות: רעש ואבק של בנייה שתימשך עוד שנים, עומסי תנועה כבדים בז'בוטינסקי, מעט גני ילדים ובתי ספר ביחס לשכונת מגורים רגילה, תחלופת דיירים גבוהה וועד בית יקר במגדלים. משפחות שמחפשות רחוב שקט וחצר ימצאו את זה בשכונות אחרות של רמת גן.
המספרים כרגע: 19 עסקאות בשנה, 158 דירות על המדף, שכירות ממוצעת של 8,000 שקל בחודש, ומחירי סגירה של 27 עד 44 אלף שקל למ"ר.
הנתונים מבוססים על עסקאות שדווחו לאחרונה ועל מחירים מבוקשים בשוק, מיועדים להתרשמות כללית בלבד ואינם תחליף לבדיקה פרטנית של נכס ספציפי.
