צפון מערב בת ים: דירת 3 חדרים ישנה נסגרת ב-1.6 מיליון שקל, והפרויקטים החדשים כבר ב-36 אלף למ"ר
השכונה הוותיקה על קו התפר עם תל אביב רושמת 163 עסקאות בשנה: הבנייה החדשה נסגרת ב-31 עד 37 אלף שקל למ"ר, המלאי הישן ב-24 עד 31, ובמודעות היד השנייה המחירים המבוקשים כבר יורדים. ברקע ממתין מלאי ענק של דירות חדשות שטרם נמכרו
צפון מערב היא הרצועה הוותיקה של בת ים שנשענת על הגבול עם תל אביב-יפו, סביב הרחובות בלפור, הרצל, ארלוזורוב ורמב"ם, במרחק הליכה מהים. רוב הבנייה כאן היא שיכונים ובניינים נמוכים משנות ה-50 וה-60, ובדיוק בגלל זה השכונה הפכה למגרש המרכזי של ההתחדשות העירונית בעיר: מגדלים חדשים קמים בין הבניינים הישנים, והאוכלוסייה, כ-17 אלף תושבים כיום, צפויה לגדול בעשרות אחוזים בשנים הקרובות לפי התוכניות העירוניות. הרכבת הקלה כבר פועלת באזור, והמדד החברתי-כלכלי עומד על 5 מתוך 10.
זה שוק פעיל מאוד ביחס לגודלו: 163 דירות נמכרו בשכונה בשנה האחרונה, והמחיר הממוצע למ"ר עומד על כ-30,800 שקל. דירה ממוצעת נקנית בכ-2.35 מיליון שקל, ושכר הדירה נע בין כ-5,000 שקל לדירת 3 חדרים לכ-7,500 לדירת 4 חדרים. אבל הממוצע הזה מספר רק חצי סיפור, כי הוא מערבב שני שווקים שונים לגמרי.
מה נמכר בשכונה בחודשים האחרונים
- דירת 3 חדרים בת 62 מ"ר ברחוב בלפור, בבניין משנות ה-60, נמכרה ב-1.63 מיליון שקל - כ-26 אלף שקל למ"ר
- דירת 3 חדרים בת 65 מ"ר ברחוב הרצל, בבניין משנות ה-70, נמכרה ב-1.56 מיליון שקל - 24 אלף שקל למ"ר
- דירת 3 חדרים בת 57 מ"ר ברחוב הרצל, בבניין ישן, נמכרה ב-1.78 מיליון שקל - כ-31 אלף שקל למ"ר
- דירת 4 חדרים בת 90 מ"ר ברחוב ארלוזורוב, בבניין מ-1995, נמכרה ב-2.65 מיליון שקל - כ-29 אלף שקל למ"ר
- דירת 3 חדרים בת 68 מ"ר בפרויקט חדש בשדרות העצמאות נמכרה ב-2.48 מיליון שקל - כ-37 אלף שקל למ"ר
- דירת 4 חדרים בת 102 מ"ר בפרויקט בבנייה ברחוב הרב קוק נמכרה ב-3.15 מיליון שקל - כ-31 אלף שקל למ"ר
החלוקה חדה: המלאי הישן נסגר ב-24 עד 31 אלף שקל למ"ר, והבנייה החדשה ב-31 עד 37 אלף. הפער, עד 10 אלף שקל למטר ויותר, הוא שמחזיק את הממוצע השכונתי גבוה, בזמן שמי שקונה דירה ישנה משלם בפועל מחירים שדומים לאלה שנרשמו כאן גם קודם.
מה מבקשים המוכרים עכשיו
כ-115 דירות מוצעות למכירה בשכונה במקביל, והמודעות בשוק היד השנייה מספרות סיפור זהיר: דירת 4 חדרים בת 86 מ"ר ברחוב בלפור מוצעת ב-1.99 מיליון שקל, אחרי שהמחיר המבוקש ירד ב-360 אלף שקל. דירת 4 חדרים בת 100 מ"ר בקצה הצפוני של הרצל, סמוך לגבול עם תל אביב, מוצעת ב-2.15 מיליון, דירת 4 חדרים בת 85 מ"ר בארלוזורוב מוצעת ב-2.29 מיליון, ודירת 3 חדרים בת 70 מ"ר מוצעת ב-1.79 מיליון. במונחי מ"ר, ההצעות האלה יושבות על 21 עד 27 אלף שקל, מתחת לממוצע השכונתי ואף מתחת לחלק ממחירי הסגירה. כשהמבוקש נמוך מהממוצע, זה סימן שהכוח עבר לקונים.
מה קרה למחירים בשנה האחרונה
הכותרת על שכונה שמושכת את קוני תל אביב מחזיקה רק חלקית. העסקאות בדירות הישנות נסגרות באותה רמה שנרשמה כאן גם לפני שנה, וההצעות בשוק היד השנייה כבר זוחלות מטה. מה שמושך את הממוצע למעלה הוא תמהיל: יותר עסקאות בפרויקטים חדשים ויקרים. וההיצע העתידי הוא הסיפור המרכזי - בבת ים תקועות יותר מ-5,000 דירות חדשות שטרם נמכרו, מלאי לשמונה שנים ומעלה בקצב הנוכחי, ועשרות אלפי יחידות נוספות מתוכננות ברחבי העיר. מי שקונה דירה ישנה בהימור על פינוי-בינוי צריך לזכור גם שהתנאים שהדיירים מקבלים בפרויקטים כאלה הולכים ומצטמקים.
יתרונות וחסרונות
בצד היתרונות: גבול משותף עם תל אביב-יפו והליכה לים במחיר שנמוך בשליש ויותר מהשכונות הדרומיות של תל אביב עצמן; רכבת קלה פעילה; שוק נזיל עם זרם עסקאות גבוה; והתחדשות שמחליפה בהדרגה תשתיות ומבנים ישנים.
בצד החסרונות: מלאי מזדקן וצפוף עם מצוקת חניה; מדד חברתי-כלכלי בינוני; שנים ארוכות של אתרי בנייה, אבק ורעש ככל שגל ההתחדשות מתקדם; והיצע עתידי עצום שמעיב על פוטנציאל עליית הערך - כשכל כך הרבה דירות חדשות מחפשות קונים, קשה למחירים לברוח למעלה. מי שקונה בפרויקט חדש ב-36 אלף שקל למ"ר משלם היום על השכונה של עוד עשור, בזמן שהשכונה של היום נסחרת ב-1.6 מיליון שקל לדירת 3 חדרים.
הנתונים מתבססים על עסקאות והצעות עדכניות בשכונה ומיועדים להמחשה כללית של רמת המחירים, והם אינם תחליף לבדיקה פרטנית של נכס ספציפי.
