צפון מערב בת ים: דירת 3 חדרים ישנה נסגרת ב-1.6 מיליון שקל, והפרויקטים החדשים כבר ב-36 אלף למ"ר

צפון מערב היא הפינה הוותיקה של בת ים: רצועה שנשענת מצפון על הגבול עם תל אביב-יפו, מגיעה במערב כמעט עד הים, ובנויה סביב הרחובות בלפור, הרצל, ארלוזורוב, סוקולוב ורמב"ם. רוב הבניינים כאן הם שיכונים משנות ה-50 וה-60, בני שלוש וארבע קומות, רובם בלי מעלית, וחלק גדול מהדירות קטן: כ-40% מדירות השכונה הן דירות שני חדרים. גרים כאן כ-17 אלף תושבים, אוכלוסייה מבוגרת יחסית שיותר משליש ממנה בני 60 ומעלה, והמדד החברתי-כלכלי עומד על 5 מתוך 10. הקו האדום של הרכבת הקלה עובר בשכונה.

השוק המקומי פעיל מאוד ביחס לגודל השכונה: 163 דירות החליפו ידיים בשנה האחרונה, קצב של 13-14 עסקאות בחודש. המחיר הממוצע לעסקה עומד על כ-2.35 מיליון שקל, הממוצע למ"ר על כ-30,800 שקל, ושכר הדירה נע בין כ-5,000 שקל לדירת 3 חדרים ישנה לכ-7,500 לדירת 4 חדרים. הממוצע הזה מערבב שני שווקים שונים לגמרי.

מה נמכר בשכונה בחודשים האחרונים

• דירת 3 חדרים בת 62 מ"ר בבלפור, קומה שלישית בבניין משנות ה-60, נמכרה בסוף יולי ב-1.63 מיליון שקל - כ-26 אלף שקל למ"ר
• דירת 3 חדרים בת 65 מ"ר בהרצל, בבניין משנות ה-70, נמכרה ב-1.56 מיליון שקל - 24 אלף שקל למ"ר
• דירת 3 חדרים בת 57 מ"ר בהרצל, קומה ראשונה בבניין משנות ה-60, נמכרה ב-1.78 מיליון שקל - כ-31 אלף שקל למ"ר
• דירת 4 חדרים בת 90 מ"ר בארלוזורוב, בבניין מ-1995, נמכרה ב-2.65 מיליון שקל - כ-29 אלף שקל למ"ר
• דירת 4 חדרים בת 115 מ"ר ברמב"ם, בבניין שאוכלס ב-2023, נמכרה ב-2.95 מיליון שקל - כ-26 אלף שקל למ"ר
• דירת 4 חדרים בת 89 מ"ר בארלוזורוב, בפרויקט שצפוי להסתיים ב-2027, נמכרה ב-3.05 מיליון שקל - כ-34 אלף שקל למ"ר
• דירת 3 חדרים בת 68 מ"ר בפרויקט בשדרות העצמאות, למסירה ב-2030, נמכרה ב-2.48 מיליון שקל - כ-37 אלף שקל למ"ר
• דירת 4 חדרים בת 102 מ"ר בפרויקט בבנייה בהרב קוק, למסירה ב-2029, נמכרה ב-3.15 מיליון שקל - כ-31 אלף שקל למ"ר

החלוקה חדה: הדירות הישנות נסגרות ב-24 עד 31 אלף שקל למ"ר, והבנייה החדשה ב-31 עד 37 אלף. מתוך שמונה העסקאות האחרונות שנרשמו בשכונה, שלוש הן מכירות על הנייר בפרויקטים שיימסרו בין 2027 ל-2030, והן שמושכות את הממוצע השכונתי למעלה. אותו פער נראה גם במחירים הממוצעים לפי חדרים: דירת 3 חדרים חדשה עולה בממוצע 2.36 מיליון שקל מול 1.76 מיליון ליד שנייה, ודירת 4 חדרים חדשה 2.91 מיליון מול 2.56 מיליון. להרחבה: עסקות נדל"ן ומחירי דירות בשכונות נוספות.

מה מבקשים המוכרים עכשיו

כ-115 דירות מוצעות למכירה בשכונה בו-זמנית, מלאי של שמונה עד תשעה חודשי מכירה בקצב הנוכחי. בדירות המשפחתיות הישנות, 78 עד 104 מ"ר, המחירים המבוקשים יושבים על 20.5 עד 27 אלף שקל למ"ר: דירת 4 חדרים בת 100 מ"ר בקצה הצפוני של הרצל, סמוך לגבול עם תל אביב, מוצעת ב-2.15 מיליון שקל; דירת 4 חדרים בת 85 מ"ר בארלוזורוב מוצעת ב-2.29 מיליון, ודירה בעלת נתונים כמעט זהים באותו רחוב מוצעת ב-1.99 מיליון; דירת 3.5 חדרים בת 70 מ"ר מוצעת ב-1.79 מיליון. בבלפור 25, הבניין שבו נסגרה בסוף יולי עסקת ה-1.63 מיליון על 62 מ"ר, מוצעת עכשיו דירת 4 חדרים בת 78 מ"ר ב-1.68 מיליון.

כל הסכומים האלה הם מחירי היצע, נקודת הפתיחה של המוכר שממנה מתמקחים כלפי מטה, ובכל זאת רובם כבר עומדים מתחת לממוצע השכונתי ומתחת לחלק ממחירי הסגירה שנרשמו כאן בפועל. ההורדות הגלויות מצטברות גם הן: דירת 95 מ"ר ברמב"ם ירדה מ-2.44 ל-2.19 מיליון שקל, דירת 75 מ"ר בסוקולוב ירדה מ-2.5 ל-2.29 מיליון, דירת 95 מ"ר במסריק ירדה מ-2.59 ל-2.39 מיליון, ולצדן נרשמה שורה של הפחתות קטנות יותר, גם במגדלים החדשים. כשהמבוקש יורד מתחת לנסגר, הכוח עובר לקונים.

מה קרה למחירים בשנה האחרונה

בממוצע הכללי השכונה נראית יציבה עם נטייה קלה למעלה, מכ-2.3 מיליון שקל לעסקה לפני שנה לכ-2.35 מיליון היום, עלייה של כ-2% שמקורה בעיקר בתמהיל: יותר מכירות על הנייר במחירי 31 עד 37 אלף למ"ר. בעיר כולה התמונה הפוכה, והמחיר הממוצע לעסקה בבת ים ירד באותה תקופה בכ-2%. הדירות הישנות בשכונה נסגרות באותה רמה שנרשמה כאן גם לפני שנה, וההצעות החיות כבר עומדות מתחתיה. ברקע, בבת ים תקועות 5,149 דירות חדשות שלא נמכרו - מלאי שמספיק ליותר משמונה שנות מכירה בקצב הנוכחי, וזה עוד לפני המלאי שהספירה הרשמית מפספסת. יזמים בעיר כבר מפרסמים הנחות של מאות אלפי שקלים על דירות חדשות.

מה בונים בשכונה ומה מתוכנן

בדצמבר 2024 אושרה בוועדה המקומית תוכנית ההתחדשות הכוללת של בת ים לשנת 2050: עד כ-110 אלף יחידות דיור בעיר כולה ו-270 עד 300 אלף תושבים, הכפלה של העיר הנוכחית. בפועל יותר מ-80% מהתחלות הבנייה בעיר כבר שייכות לפרויקטים של התחדשות עירונית, וצפון מערב, עם המלאי הוותיק שלה, יושבת בלב התהליך. בתוך השכונה עומדים מגדלים חדשים בסוקולוב, בירושלים וברוטשילד; בהרב קוק 6 נבנה פרויקט של תשע קומות עם אכלוס מתוכנן ל-2029 ומחירים שמתחילים ב-2.51 מיליון שקל; פרויקט בשדרות העצמאות מוכר דירות למסירה ב-2030; ובקדושי קהיר ובחנה סנש משווקים פרויקטים נוספים. מי שיושב בבניין ישן וממתין לפינוי-בינוי צריך להביא בחשבון שהתנאים שהדיירים מקבלים בפרויקטים כאלה הולכים ומצטמקים, ושהדרך מחתימה ראשונה עד מפתח נמשכת בדרך כלל עשור ויותר.

הקרבה לתל אביב מורגשת, עם הליכה ברגל ליפו ורכבת קלה למרכז, אבל פרמיית הגבול עדיין רחוקה מהעסקאות. מודעות על דירות ישנות ביפו ג', מעבר לכביש, נוקבות ב-27 עד 37 אלף שקל למ"ר, בעוד הישן בצפון מערב מבקש 21 עד 27. הפער משקף בעיקר את גיל הבניינים ואת ההמתנה להתחדשות.

הכלכלה של הקונה

דירת 3 חדרים ישנה ממוצעת נקנית ב-1.76 מיליון שקל ומושכרת בכ-5,000 שקל בחודש, תשואה של כ-3.4% ברוטו. באותם רחובות נסגרה דירת 3 חדרים על הנייר ב-2.48 מיליון: פער של יותר מ-700 אלף שקל על אותו מספר חדרים, בלי שכירות עד המסירה ב-2030, כשההיצע העירוני מכביד על סיכויי עליית הערך. הקונה של הישן מקבל מנגד בניין בן 60 בלי מעלית וממ"ד, וסיכוי לפינוי-בינוי שמגיע עם אופק ארוך ותנאים מצטמקים. דרך אמצע נמצאת ביד שנייה בבניינים צעירים: 115 המ"ר מ-2023 ברמב"ם נסגרו ב-2.95 מיליון שקל, כ-26 אלף למ"ר, קרוב יותר למחירי הישן מאשר לנייר.

• רמת פולג: הממוצע עדיין 17% מתחת לשיא של 2022, בזמן שנתניה כולה עלתה
• שוק הפשפשים: 3.35 מיליון שקל לדירה, והמחיר למ"ר דורך במקום שלוש שנים

יתרונות וחסרונות

בצד היתרונות: גבול משותף עם תל אביב-יפו והליכה לים; רכבת קלה פעילה; שוק נזיל עם כ-40 עסקאות ברבעון; מחיר כניסה נמוך ביחס לסביבה הקרובה; והתחדשות שמחליפה בהדרגה בניינים ותשתיות.

בצד החסרונות: מלאי מזדקן וצפוף, מצוקת חניה ובניינים שברובם בלי מעלית וממ"ד; אוכלוסייה מבוגרת ומדד חברתי-כלכלי בינוני; שנים ארוכות של אתרי בנייה, אבק ורעש ככל שגל ההתחדשות מתקדם; והיצע ענק של דירות חדשות בעיר שמכביד על שתי השכבות, מרסן את מחירי הנייר ומרחיק קונים מהישן. בינתיים דירת 3 חדרים ישנה נסגרת כאן ב-1.6 מיליון שקל, והנייר נמכר ב-36 אלף למ"ר.

הנתונים מתבססים על עסקאות והצעות עדכניות בשכונה ומיועדים להמחשה כללית של רמת המחירים, והם אינם תחליף לבדיקה פרטנית של נכס ספציפי.