העיר הזולה שמנסה להפוך לדימונה הבאה

מחיר דירה ממוצעת למכירה בבית שאן כיום הוא כ-1.186 מיליון שקל, ושכר הדירה הממוצע בעיר הוא כ-2,600 שקל לחודש. מדובר במחירים שנמוכים באופן משמעותי מהממוצע הארצי, ובפער עצום לעומת ערי המרכז. אם בודקים את המחיר למ"ר לפי עסקות שנסגרו בפועל השנה, רואים פיצול חד בין שני מקטעי שוק שונים לחלוטין. דירות ישנות בשכונות הוותיקות נמכרות בטווח של 6,000 עד 8,900 שקל למ"ר, ואפשר לרכוש דירת 100 מ"ר תמורת כ-600 עד 800 אלף שקל. לעומתן, דירות חדשות בפרויקטים שנבנו בשנים האחרונות מגיעות ל-10,600 עד 13,800 שקל למ"ר, כלומר דירת ארבעה-חמישה חדרים חדשה תעלה בין 1.25 ל-1.45 מיליון שקל ומעלה. הפער הזה בין השוק הישן לחדש אינו ייחודי לבית שאן, אבל ברמות המחירים הנמוכות האלה הוא בולט במיוחד: מי שמחפש כניסה זולה לשוק יכול לקנות דירה ישנה במחיר שנמוך ב-40%-50% ממחיר דירה חדשה - פער שבמרכז הארץ הצטמצם בהרבה.

ביולי-אוגוסט 2025 היה המחיר הממוצע למ"ר עבור דירות ארבעה חדרים בבית שאן כ-9,011 שקל - מה ששיקף מחיר של כמיליון ו-100 אלף שקל לדירה בגודל הזה. זה למעשה ירידה מסוימת ביחס לרף שאליו הגיעו דירות חדשות בעיר רק כשנה קודם לכן: בסוף 2024 דווח כי מחירי הדירות החדשות בפרויקטים הפרטיים בעיר חצו את הרף של 12 אלף שקל למ"ר. כלומר, בעוד שלאורך השנים האחרונות בית שאן עברה זינוק חד במחירים, הנתונים העדכניים יותר מצביעים על התקררות מסוימת בקצב העלייה, ואף על ירידה מסוימת במחיר למ"ר בדירות שנמכרות בפועל.

הסימן הברור ביותר להתקררות הוא דווקא לא המחיר עצמו, אלא הביקוש: ב-2025 חלה ירידה של כ-20% בכמות ההתעניינות במודעות מכירה של דירות ארבעה חדרים בבית שאן לעומת 2024. כלומר גם אם הדירות עדיין זולות יחסית, פחות אנשים בפועל מחפשים לקנות אותן.

כשהמדינה מציעה קרקע כמעט בחינם ואף אחד לא בא

אם יש דבר אחד שממחיש יותר מכל את המורכבות של שוק הדירות בבית שאן, זה מה שקרה במכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בעיר. בסוף 2023 דווח כי רמ"י שיווקה 690 דירות בבית שאן במטרה להגדיל את ההיצע באזור, ולא הגיע אפילו יזם אחד. מחיר המינימום באותם מכרזים עמד על שקל אחד בלבד, אבל הוצאות הפיתוח הנדרשות, שנעו בין 4.5 ל-13 מיליון שקל לכל מתחם קרקע, הרתיעו את כל הקבלנים. כלומר אף יזם לא היה מוכן לקחת קרקע בחינם בבית שאן, מתוך הערכה שהפרויקט לא יהיה כלכלי.

לעומת זאת, כשמדובר בדירות בהנחה ממשלתיות, התמונה הפוכה לחלוטין. במכרז שפורסם לשכונת מערבית בעיר, המחיר למ"ר ללא הנחות היה כ-7,305 שקל בלבד - מחיר נמוך אף מהממוצע העירוני באותה התקופה. עם ההנחות הסטטוטוריות שמקבלים זכאי דיור, מחיר הדירה בפועל ירד לכ-600 אלף שקל, כשמדובר בהנחה של כ-40% לעומת המחיר בשוק החופשי. בהגרלה קודמת לאותה שכונה נרשמו יותר מ-3,700 משפחות לכ-96 דירות בלבד, מה שמלמד שעל אף הביקורת והתדמית הקשה, יש עדיין עניין משמעותי בדיור הזול שמציעה העיר, בעיקר מצד זוגות צעירים שמתקשים לעמוד במחירים של המרכז.

ההסבר לתנודתיות הזו טמון בכמה גורמים שמייחדים את בית שאן לעומת רוב הערים האחרות בארץ. ראשית, מדובר בעיר שמדורגת באזור עדיפות לאומית א' - מעמד שמזכה משקיעים ומעסיקים בהטבות נדיבות במיוחד: מענקי השקעה של 32%, הנחה של עד 90% בערכי קרקע, הקלה של 12% במס הכנסה לשכירים שעוברים לעבוד בעיר, ומס חברות מופחת בכ-7.5%. שנית, העירייה עצמה נמצאת מ-2024 בתוכנית הבראה, מה שמשקף את הקושי הכלכלי המבני שעדיין מאפיין את הרשות המקומית, גם אם ההנהגה הנוכחית מנסה לשנות כיוון.

ראש העיר נועם ג'ומעה, שנכנס לתפקיד בשנה שעברה אחרי כמעט שני עשורים בהם כיהן ז'קי לוי, מציב את עצמו על מסלול שאפתני: להפוך את בית שאן לדימונה הבאה - עיר שהצליחה בעשורים האחרונים לשנות תדמית ולעורר תנופת בנייה אחרי שנים שאיש לא רצה לקנות בה דירה. בראיון שנתן בנושא, ג'ומעה תיאר את בית שאן כ"עיר אטרקטיבית לקהלים חזקים", אך הוא הודה במקביל שכיום העיר "אטרקטיבית מאוד בעיקר לקהלים מוחלשים", וכי העירייה קולטת כ-100 משפחות רווחה חדשות מדי שנה, שמופנות אליה מרשויות אחרות.

שכונות חדשות בהיקף עצום

מה שבכל זאת מבדיל את בית שאן מערים אחרות באזורי הפריפריה הוא היקף הבנייה החדשה שמתוכננת בה ביחס לגודלה הנוכחי. בסוף 2024 אישרה הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) תוכנית להקמת שכונה חדשה בכניסה המערבית לעיר, שכוללת כ-2,870 יחידות דיור ו-19 אלף מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה, על קרקע שהועברה במיוחד מהמועצה האזורית עמק המעיינות. במקביל מקודמות בעיר עוד שתי שכונות גדולות, יצחק שמיר הדרום-מזרחית עם כ-1,400 יחידות דיור, ודוד לוי הדרום-מערבית עם כ-1,100 יחידות נוספות, וכן שכונת מסילות מערב שבה מתוכננות כ-3,000 יחידות דיור נוספות. בנוסף, מתוכננת שכונה נוספת עם כ-1,000 יחידות דיור באזור שבין מסילות מערב לתחנת הרכבת.

אם כל הפרויקטים האלה אכן יצאו לפועל, הרי שמדובר בתוספת של אלפי יחידות דיור לעיר שמונה כיום כמה עשרות אלפי תושבים בלבד, וזה עשוי לשנות את התמהיל הדמוגרפי שלה באופן משמעותי. גם בקנה מידה אזורי רחב יותר, בתחילת 2026 אושרה תוכנית מתאר כוללנית למועצה האזורית עמק המעיינות שמקיפה את האזור שסביב העיר, ושמציבה יעד שאפתני של הכפלת מספר התושבים לכ-30 אלף, ביחד עם תוספת של יותר מ-2,000 יחידות דיור נוספות ביישובי המועצה.

אחד הפרמטרים שבהם בית שאן באמת שונה ובולטת לרעה לעומת רוב הערים הוא ההתחדשות העירונית. לפי דו"ח מבקר המדינה ממרץ 2023, כמעט מחצית מכלל הדירות בעיר, כ-5,815 מתוך כלל הדירות לפי נתוני הלמ"ס ל-2020, נמצאות בבניינים שדורשים חיזוק מיידי מפני רעידות אדמה, והדבר מקבל משנה תוקף במקרה של העיר, משום שבית שאן נחשבת אחת הערים המסוכנות ביותר בישראל מבחינת חשיפה לרעידות אדמה. הדו"ח אף מציין במפורש שתוכנית תמ"א 38 לא יושמה כלל בעיר, מכיוון שהמודל הכלכלי של התוכנית מבוסס על העלאת שווי הנכסים - מנגנון שפשוט לא עובד באזורים שבהם ערך הקרקע נמוך מלכתחילה. כלומר ליזמים לא משתלם לבצע חיזוק מבנים בבית שאן, משום שהרווח הצפוי מהמכירה לא מצדיק את ההשקעה.

מתוך שש או שבע תוכניות התחדשות עירונית שמקודמות כיום בעיר, רק אחת מהן, שמכונה "ירושלים הבירה" וכוללת בנייה של 245 דירות חדשות במקום 40 דירות קיימות, אושרה בפועל, אך גם לגביה אין עדיין צפי לתחילת בנייה. שאר התוכניות נמצאות בשלבים מוקדמים בהרבה, כמו תחילת התהליך או בדיקת היתכנות. סקירה ענפית שפורסמה בתחילת 2026 ובחנה את מפת ההתחדשות העירונית בישראל לקראת השנה הקרובה, מיקמה את בית שאן ביחד עם שורה ארוכה של ערי פריפריה נוספות בקטגוריה שתחתיתה הוגדרה "לא יקרה בשנה הקרובה", בדיוק בגלל אותה בעיה מבנית של ערכי קרקע נמוכים מדי שלא מצדיקים את העלות הכלכלית עבור יזמים.

תשואה למשקיעים: למה דווקא המחיר הנמוך הופך לאטרקטיבי

מי שבוחן את בית שאן כיעד להשקעה, צריך להבחין בין שני מסלולים שונים לגמרי. השקעה בדירה ישנה שנרכשת בטווח שבין 600 ל-800 אלף שקל, לעומת שכר דירה שנע כיום בין 2,200 ל-2,700 שקל לחודש, מניבה תשואה גולמית של כ-3.5%-5% בשנה - נתון שגבוה משמעותית מהתשואה הממוצעת של כ-2%-2.5% שמקובלת בדירות להשכרה בגוש דן. השקעה בדירה חדשה, בעלות של 1.5-1.2 מיליון שקל, מקטינה את התשואה לכ-2%-2.5% - נתון שכבר אטרקטיבי פחות ביחס לסיכון הפריפריאלי.

האוכלוסייה ששוכרת בעיר מורכבת בעיקר ממשפחות ממעמד סוציו-אקונומי נמוך, כולל ריכוז גדל והולך של אוכלוסייה חרדית שמחפשת דיור זול - מה שמבטיח ביקוש יחסית יציב לשכירות, גם אם לא גדל. הסיכון המרכזי למשקיע אינו ריקנות, אלא קיפאון בערך של הנכס: בשוק שבו הביקושים לרכישה נחלשו בכ-20% בשנה האחרונה, האקזיט עלול להיות ארוך ולא פשוט. כל הימור על עליית ערך מחייב אמונה ממשית שתוכניות הפיתוח הגדולות, השכונות החדשות ואזורי התעסוקה, אכן ייצאו לפועל ויביאו אוכלוסיות חזקות יותר לעיר.

זה בדיוק הגורם שמושך חלק מהמשקיעים, ולא רק זוגות צעירים שמחפשים בית ראשון, להתעניין בבית שאן: מחיר כניסה נמוך באופן יוצא דופן, פוטנציאל תשואה גבוה יחסית, ולצדם הימור על כך שתוכניות הפיתוח הממשלתיות, שכוללות אלפי יחידות דיור חדשות, רכבת, ושדרוג תשתיות, יתממשו בטווח הארוך ויעלו את ערך הנכסים.

למה זה לא דומה לערים אחרות

מה שמייחד את בית שאן בהשוואה לכל יתר ערי הפריפריה הוא השילוב הבלתי שגרתי בין כמה גורמים סותרים לכאורה. מצד אחד, מיקומה הגיאוגרפי הקיצוני, בפינה המזרחית ביותר של המדינה, רחוקה מכל מרכז תעסוקה גדול, מקטין מאוד את הביקוש הטבעי לדיור בה. מצד שני, דווקא בגלל המיקום הזה היא היתה חשופה הרבה פחות לאיומי הטילים מאיראן ומלבנון לעומת ערים אחרות בצפון, והיא נמצאת על ציר אסטרטגי שמחבר בין חיפה למעבר הגבול הירדני - מה שמעניק לה פוטנציאל עתידי כנמל יבשתי אזורי, כפי שמגדירים זאת בעירייה.

בנוסף, בית שאן היא היחידה מבין ערי הצפון שזכתה למעמד של עיר שכל הקמתה תוכננה כמעט מחדש דרך שלוש שכונות ענק חדשות בבת אחת - מהלך שגם ערים גדולות בהרבה לא תמיד זוכות לו. במקביל, היא עדיין נושאת על הגב את אחד הסיכונים הסביבתיים החמורים ביותר בישראל, חשיפה לרעידות אדמה, בלי שמנגנון הסיוע הממשלתי הקיים, התחדשות עירונית, מסוגל לפתור את הבעיה הכלכלית שמונעת מיזמים להיכנס לפרויקטים של חיזוק מבנים.

התוצאה היא תמונה מורכבת: עיר עם פוטנציאל תכנוני ענק, מלווה בתמריצי מס נדיבים במיוחד, אבל גם עם ביקושים שנחלשו בשנה האחרונה, יזמים שמסרבים להגיע גם כשהקרקע מוצעת כמעט בחינם, ובעיית חיזוק מבנים שעדיין רחוקה מפתרון. עבור מי ששוקל לרכוש שם דירה, בין אם למגורים ובין אם להשקעה, השאלה המרכזית היא לא רק כמה עולה דירה היום, אלא האם תוכניות הפיתוח הגדולות שהמדינה מבטיחה, ושכבר אושרו על הנייר, באמת יתממשו ויתורגמו לעלייה בערך הנכסים בטווח הארוך.