שו"ב נגד רמ"י: תובעת 61 מיליון שקל על "מחיר למשתכן" באור יהודה

שיכון ובינוי תובעת מרשות מקרקעי ישראל 60.6 מיליון שקל, במחלוקת על מנגנון ההצמדה בפרויקט "מחיר למשתכן" באור יהודה. התביעה, שהוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, עוסקת ב-252 מבין 644 הדירות שבנתה שו"ב על פי מכרז בו זכתה בשנת 2019.

לטענת שו"ב, "רמ"י יצרה סתירה בין מסמכים שונים במסגרת המכרז, בסוגייה יסודית המצויה בליבת ההסדר הכלכלי שבין הצדדים - מנגנון ההצמדה של מחיר דירות 'מחיר למשתכן'". לדבריה, המכרז קובע בצורה ברורה, כי "מחיר דירת 'מחיר למשתכן' יוצמד למדד תשומות הבנייה החל מהמדד הידוע במועד האחרון להגשת ההצעות במכרז. זו הוראת ההצמדה שעל בסיסה תמחרה שיכון ובינוי את הצעתה והגישה אותה במכרז (וזכתה). זו הוראת ההצמדה שעל בסיסה פעלה שיכון ובינוי לאחר שזכתה במכרז.

"הוראה זו סותרת את הוראת ההצמדה בטיוטת נוסח חוזה החכירה וטיוטת נוסח חוזה הבניה שצורפו כנספחים למכרז, ולפיה ההצמדה תחושב מהמדד הידוע במועד קבלת היתר בנייה, ולא מהמדד הידוע במועד הגשת הצעות למכרז". שו"ב אומרת, כי משמעות הסתירה היא פער של 47.8 מיליון שקל, וכי היא הודיעה לרמ"י באפריל 2023 שהיא פועלת על פי הסעיף במכרז.

שו"ב מציינת, כי הצעתה במכרז הייתה כה אטרקטיבית, עד שרמ"י סברה שההנחה הגלומה בה לזכאים גבוהה באופן חריג ויש בה פגיעה בעקרון הצדק החלוקתי ובקופת המדינה. לכן, ועדת המכרזים החליטה להעלות בעשרות אחוזים את מחיר הדירות לרוכשים ביחס לזה שהציעה רמ"י ולהעביר את ההפרש לקופת המדינה, תוך שהיא מבהירה שלא ייגרם נזק לשו"ב בשל כך. 

ההצעה הייתה אטרקטיבית, מסבירה שו"ב, משום שהיא התבססה על ההנחה שהמחיר המוצע יוצמד למדד תשומות הבנייה ממועד ההצעה - הנחה שהיא הגיונית מבחינה עסקית ולשיטתה נאמרת במפורש במכרז. "יסוד זה לא היה עניין שולי או טכני, אלא רכיב מרכזי בתמחור הפרויקט, בהערכת ההכנסות הצפויות ממנו, בגיבוש מבנה המימון שלו ובהסכמת שיכון ובינוי לפשרות ולהסדרים שהושגו".

"לאחר שנים של שתיקה"

הטענה ולפיה ההצמדה היא רק מאז קבלת היתר הבנייה עלתה לראשונה באוגוסט אשתקד ושיווק הדירות הוקפא. רק בינואר השנה מסרה רמ"י, כי לשיטתה במכרז מופיעה "הוראת הצמדה שגויה" שמקורה בטעות (כדבריה) ויש לפעול לפי ההצמדה שבנספחי המכרז. "מדובר בטענה מרחיקת לכת, שמועלית באיחור קיצוני, לאחר שנים של שתיקה, לאחר הסתמכות נמשכת של שיכון ובינוי, לאחר הסכם פשרה שגובש על יסוד המנגנון שבמכרז, ולאחר שעצם השיהוי של רמ"י גרם בפועל להחרפת הנזק", נטען בתביעה.

שו"ב מוסיפה, כי מתן היתרי הבנייה התעכב תקופה ארוכה בשל מחלוקת בין רמ"י לבין עיריית אור יהודה והם ניתנו רק בין נובמבר 2024 לאפריל 2025. המשמעות היא, שהרשות מבקשת להיבנות מאיחור שנוצר באשמתה (שכן לשיטתה ההצמדה מתחילה כאמור רק במועד מתן ההיתרים). התוצאה היא אבסורדית: רמ"י העלתה את המחיר לזכאים ואמורה לקבל את ההפרש, אך כעת היא רוצה להפחית אותו בשל הצמדה מאוחרת.

לטענת שו"ב, ההוראה שבמכרז גוברת על ההוראה שבנספחים וזאת בשל שורה של נימוקים: לשונו של המכרז ברורה, הוא המסמך הבסיסי והמחייב, ההיגיון העסקי מחייב הצמדה מאז הגשת ההצעות, רמ"י ניסחה את המכרז ולכן מחלוקת על פרשנותו פועלת לחובתה, על רמ"י מוטלת חובת תום לב מוגברת והיא לא עשתה דבר מאז הודיעה לה שו"ב על הסתירה לפני שלוש שנים. התביעה הוגשה באמצעות עוה"ד אייל רוזובסקי, דורון לוי ולירון ספיר ממשרד מיתר, וטרם הוגש כתב הגנה.