הקבלנים מורידים הילוך: הירידה בבקשות להיתרי בנייה מאותתת על מחסור עתידי בדירות

שוק הדירות מקבל איתות מטריד: היזמים מגישים פחות בקשות להיתרי בנייה, ובחלק מהערים מדובר בצניחה חדה במיוחד. בעוד נתוני ההיתרים שכבר התקבלו משקפים תכנון שהחל בעבר, הבקשות החדשות מספרות סיפור עדכני יותר על מה שהקבלנים חושבים שיקרה בשוק בשנים הקרובות. הירידה בבקשות בשנה שעברה היתה משמעותית ביחס ל-2024 וגם במחצית הראשונה של השנה יש המשך ירידה. 

בחיפה ירד מספר יחידות הדיור בבקשות להיתר בכ-85%. ברמת גן וראשון לציון מדובר על ירידה של כ-65% במספר הדירות בהיתרים. בכפר סבא, בני ברק ובאר יעקב מדובר על מעל 60%.  בתל אביב יש ירידה צנועה יחסית של כ-7%. 

בקשה להיתר היא שלב מוקדם יחסית בשרשרת שמתחילה בקרקע, ממשיכה בתכנון, מימון, שיווק וביצוע, ומסתיימת במסירת דירה. כשיזמים מצמצמים בקשות, הם בעצם מאותתים על זהירות: הריביות עדיין גבוהות יחסית, עלויות המימון מכבידות, קצב המכירות ירד, והמלאי הקיים של דירות חדשות יושב על מאזני החברות ומייצר עלויות. מבחינת הקבלן, פתיחת פרויקט חדש בתנאי שוק כאלה דורשת יותר הון עצמי, יותר אשראי, ולעיתים גם מבצעי מימון לרוכשים. 

הפרדוקס של השוק: הרבה דירות עכשיו, פחות דירות בהמשך

בנקודת הזמן הנוכחית השוק סובל ממלאי גדול של דירות חדשות - כ-85 אלף דירות. קצב מכירות איטי מלמד כי הדירות האלו עשויות להספיק לטווח של 30 חודשים, אלא אם הקצב יעלה. המלאי הגדול בתל אביב ובבת ים מלמד על בעיה גדולה יותר בערים האלו.  כשהמלאי גבוה והביקוש איטי, הנטייה הטבעית היא להאט רכישת קרקעות, לדחות פתיחת שלבים חדשים ולהקטין חשיפה לפרויקטים שבהם המכירות מתקשות להתקדם.

אבל האטה בבקשות להיתר יוצרת סיכון - שוק הדירות פועל באיחור של שנים. עודף היצע היום עשוי להפוך למחסור בעוד שנתיים-שלוש, בעיקר בערים שבהן הביקוש הבסיסי חזק: תל אביב, רמת גן, ראשון לציון, חיפה, חולון והרצליה. אם הריבית תרד, אם הרוכשים יחזרו לשוק ואם קצב המכירות יתאושש, הצניחה בבקשות הנוכחיות עלולה להקטין את מלאי הדירות שיגיע לשיווק ולמסירה בהמשך.

ירושלים היא החריגה - למרות מלאי הדירות הגדול ביותר בארץ, יותר מ-10,000 דירות חדשות, מספר הדירות בבקשות להיתר בעיר עלה במעל 30% לכמעט 6,000 דירות. העיר נהנית מעליית מחירים בזכות ביקושים של תשובי חוץ, וכן יש ביקושים מוגברים של משפרי דיור, אוכלוסייה חרדית ודתית ופרויקטי התחדשות עירונית

תחום ההתחדשות העירונית מייצר חלק הולך וגדל מההיצע החדש בלב הערים, במיוחד באזורים שבהם הקרקע הפנויה מצומצמת. מצד שני, פרויקטים כאלה תלויים בהסכמות דיירים, תכנון ארוך, מימון יקר ותשתיות עירוניות. להרחבה: התחדשות עירונית עם הרבה תכנון ופחות ביצוע בשטח.

לרוכשי הדירות, הנתונים מייצרים שוק מורכב. בטווח הקצר יש יותר מיקוח, יותר מבצעים מצד קבלנים ויותר אפשרות להשוות בין פרויקטים. בטווח הבינוני, ירידה חדה בבקשות להיתר עלולה להחזיר את בעיית ההיצע, במיוחד אם הירידה בריבית תעודד חזרה של רוכשים לשוק. לקבלנים, זהו מבחן תזרים ומימון. אצלם השאלה מי יידע לעבור את התקופה הקשה וכנראה לצאת מחוזק בהמשך. החברות הגדולות שנגישות לבורסה, מסתדרות טוב - הן מגייסות כספים בהון ואג"ח. הקטנים והבינוניים בבעיה קשה.