הקונסולידציה בהתחדשות העירונית: מ. אביב קונה צבר של 1,100 דירות לשיווק ב-57.5 מיליון שקל

חברת הנדל"ן מ. אביב אביב בניה 5.76%   נכנסת למהלך משמעותי בתחום ההתחדשות העירונית. החברה דיווחה כי חתמה על מזכר הבנות לרכישת מלוא ההון של חברה שמקדמת, יחד עם שותפים, צבר פרויקטי התחדשות עירונית בעיקר בירושלים ובאזורי ביקוש במרכז הארץ. היקף הצבר הכולל עומד על כ-4,400 יחידות דיור, כאשר חלקה הצפוי של החברה הנרכשת ביחידות לשיווק במועד השלמת העסקה עומד על כ-1,100 יחידות דיור.

התמורה הבסיסית בעסקה עומדת על כ-57.5 מיליון שקל, ובנוסף קיימת תמורה עתידית של עד כ-20 מיליון שקל, שתשולם רק בכפוף לעמידה בתנאים מוגדרים ביחס לפרויקטים מסוימים. כלומר, שווי העסקה המלא עשוי להגיע לכ-77.5 מיליון שקל, אך לא כולו ודאי בשלב זה. החברה מדגישה כי מדובר במזכר הבנות בלבד, הכפוף לחתימה על הסכם מפורט, להשלמת בדיקת נאותות, לתנאים מתלים ולאישורי צדדים שלישיים. הצדדים קבעו תקופה של 45 ימים להשלמת בדיקת הנאותות וגיבוש ההסכם, עם אפשרות להארכה אחת של 15 ימים נוספים. 

המחיר נראה מעניין, אבל הוא משקף גם את הסיכון

הנתון המעניין בעסקה הוא המחיר ליחידת דיור לשיווק. לפי חלקה הצפוי של החברה הנרכשת - כ-1,100 יח"ד - מ. אביב משלמת כ-52 אלף שקל ליח"ד לפי התמורה הבסיסית, או כ-70 אלף שקל ליח"ד אם תשולם מלוא התמורה המותנית. על פניו, זה מחיר לא גבוה לצבר התחדשות עירונית באזורי ביקוש, במיוחד אם אכן רוב הפרויקטים נמצאים עם רוב דרוש או תב"ע מאושרת, ואחד מהם לקראת ביצוע בשנה הקרובה.

עם זאת, זה עדיין לא צבר דירות מוכן אלא זכויות ופרויקטים בשלבי תכנון שונים. לכן המחיר משקף גם את הסיכון, את משך הזמן עד למימוש, את הצורך במימון, את התלות בשותפים ואת אי-הוודאות התכנונית והביצועית. בהתחדשות עירונית, המרחק בין מספר יחידות הדיור בכותרת לבין הכנסות ורווחים בפועל יכול להיות ארוך, ולעיתים גם להשתנות לאורך הדרך.

השאלה המרכזית כאן היא לא רק גודל הצבר, אלא איכותו. צבר של 4,400 יח"ד נשמע גדול, אבל הנתון הכלכלי החשוב יותר הוא חלקה של החברה הנרכשת - כ-1,100 יח"ד לשיווק. מעבר לכך, צריך לבחון כמה מהפרויקטים באמת קרובים לביצוע, מה שיעור ההחזקה בכל פרויקט, אילו זכויות כבר מאושרות, כמה הון יידרש להמשך הדרך, ומה תהיה הרווחיות לאחר עלויות הבנייה, המימון, היטלי ההשבחה והשותפים.

כמה העסקה משמעותית למ. אביב?

לפי הדוח התקופתי של החברה, ההכנסות הצפויות מצבר חוזי מכירה מחייבים במקרקעין ובמקרקעין בבנייה מסתכמות בכ-13.6 מיליון שקל בלבד, והרווח הגולמי הצפוי מאותו צבר עומד על כ-3.5 מיליון שקל. זה צבר קטן יחסית, שממחיש עד כמה רכישת חברה עם חלק צפוי של כ-1,100 יח"ד לשיווק יכולה להיות מהלך מהותי עבור החברה.

עד היום פעילותה של מ. אביב נשענה בעיקר על ייזום, בנייה, שיווק ומכירה של פרויקטי מגורים, לצד פעילות נדל"ן מניב הכוללת השכרה והפעלה של נכסים. העסקה הנוכחית מכניסה אותה בצורה משמעותית יותר לתחום ההתחדשות העירונית - תחום שונה באופיו מהייזום המסורתי. אם העסקה תושלם והפרויקטים יבשילו, החברה עשויה לעבור מצבר מצומצם יחסית לצבר עתידי רחב בהרבה, אבל כזה שמגיע גם עם אי-ודאות גבוהה יותר כפי שמאפיין את השוק בשנים האחרונות לאור הריבית הגבוהה והקפאון היחסי במכירות.

עוד סימן לקונסולידציה בענף הנדל"ן

העסקה מגיעה בתקופה שבה שוק המגורים עדיין תקוע. מכירות הדירות איטיות יותר, הריבית ממשיכה להכביד על רוכשים ועל יזמים, ועלויות המימון מקשות בעיקר על חברות קטנות ובינוניות. במצב כזה, חברות עם מאזן חזק יותר ונגישות להון יכולות לנצל הזדמנויות ולרכוש צברים, פרויקטים או מלאים משחקנים שנמצאים בלחץ. זה לא בהכרח אומר שמדובר ב"מציאה", אבל זה כן משקף שינוי במאזן הכוחות בענף.

ברקע, בשוק כבר נרשמות עסקאות או מהלכים דומים באופי שלהם. גינדי, הודיעה לאחרונה כי תקצה כמיליארד שקל לרכישת דירות מקבלנים בקשיים באמצעות זרוע ההשכרה לטווח ארוך שלה, כאשר לפי הדיווחים היא מחפשת הנחות של כ-15% על הדירות כדי לשפר את כדאיות העסקאות.

• התחדשות עירונית במקום הריסות: רמת גן ובני ברק הוכרזו כאזורי שיקום במסלול מואץ
• ההתחדשות באשקלון נמשכת: הותמ"ל תדון בהפקדת תוכנית ענק במרכז העיר

במובן הזה, העסקה של מ. אביב היא חלק מתהליך קונסולידציה רחב יותר בענף הנדל"ן. אחרי שנים שבהן כמעט כל יזם יכול היה להתקדם בזכות ביקושים חזקים, ריבית נמוכה ועליית מחירים, השוק הנוכחי דורש יותר הון, יותר סבלנות ויכולת ביצוע גבוהה יותר. מי שמתקשה לממן פרויקטים או להחזיק צבר לאורך זמן עלול להכניס שותף, למכור פעילות או לוותר על חלק מהרווח העתידי. מי שנמצא בצד השני של העסקה מקבל גישה לצבר, אבל לוקח על עצמו גם את הסיכונים.

עבור מ. אביב, המשמעות היא האצה של הכניסה להתחדשות עירונית, תחום שהפך בשנים האחרונות לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של ענף המגורים, בעיקר באזורי ביקוש שבהם כמעט ואין קרקעות פנויות. החברה מגיעה לעסקה עם רקע של פעילות ייזום וביצוע עצמי, מה שעשוי לתת לה יתרון אם הפרויקטים יבשילו. במקביל, היא מגדילה את החשיפה לתחום שבו משך הזמן ארוך, התלות בדיירים וברשויות גבוהה, והפער בין צבר על הנייר לבין דירות שנמסרות בפועל יכול להיות משמעותי.

רות רלבג, יו"ר דירקטוריון פעיל במ. אביב, אמרה כי העסקה היא "אבן דרך חשובה" להרחבת פעילות הקבוצה ולחיזוק מעמדה בשוק המגורים, וכי תחום ההתחדשות העירונית מהווה מבחינת החברה מנוע צמיחה מרכזי לשנים הבאות. לדבריה, "העסקה היא אבן דרך חשובה להרחבת פעילות קבוצת מ. אביב ולחיזוק מעמדה בשוק המגורים בישראל, עם הרחבת פעילותה בתחום ההתחדשות העירונית בהיקף מהותי, תחום בו אנו רואים מנוע צמיחה מרכזי לחברה בשנים הבאות. זאת, לצד המשך הרחבת פעילות הייזום המסורתית והוותיקה של החברה. חבירתנו לשותף מוביל ובעל מוניטין בתחום, תוך מינוף האיתנות הפיננסית והניסיון היזמי רב השנים של מ. אביב, מקנה לנו נגישות מיידית לצבר פרויקטים נרחב הכולל אלפי יחידות דיור באזורי ביקוש, ומייצרת עבורנו בסיס איתן לפעילות ענפה בתחום ההתחדשות העירונית. מהלך זה מייצר פוטנציאל נוסף בתחום הביצוע. דירקטוריון החברה והנהלתה ממשיכים לפעול במשותף לאיתור הזדמנויות אסטרטגיות נוספות במטרה להרחיב את פעילות החברה ולייצר ערך ארוך טווח לבעלי המניות."

לדברי צאלה רוזנבלום-עמור, מנכ"לית מ. אביב: "העסקה המתגבשת מייצרת המשכיות למומנטום שנוצר בעקבות מימושי הנכסים שביצענו ברבעון הראשון של השנה, והשלמתה תאיץ את כניסתנו לתחום ההתחדשות העירונית הצומח ותגדיל משמעותית את צבר הפרויקטים לביצוע בשנים הבאות. במקביל, אנו ממשיכים לקדם את הפרויקטים הקיימים, כשבכוונתנו להמשיך ולנתב את משאבי החברה להמשך הרחבת פעילות הייזום וגיוון מנועי הצמיחה, תוך שמירה על חוסן פיננסי ורמות מינוף מאוזנות, בהתאם לתפיסה ניהולית אחראית לאורך כל שנות פעילות החברה."

השאלה המרכזית כאן היא לא רק גודל הצבר, אלא איכותו. צבר של 4,400 יח"ד נשמע גדול, אבל הנתון הכלכלי החשוב יותר הוא חלקה של החברה הנרכשת כ-1,100 יח"ד לשיווק. מעבר לכך, צריך לבחון כמה מהפרויקטים באמת קרובים לביצוע, מה שיעור ההחזקה בכל פרויקט, אילו זכויות כבר מאושרות, כמה הון יידרש להמשך הדרך, ומה הרווחיות הצפויה לאחר עלויות הבנייה, המימון, היטלי ההשבחה והשותפים.

• מס רכישה 2026: כמה תשלמו באמת על הדירה, ואיפה מסתתרות ההקלות
• העליון הכריע סופית: לא ייגבה היטל השבחה על פוטנציאל תמ"א 38 שלא מומש

לכן, בשלב הזה נכון לראות בעסקה מהלך עם פוטנציאל, ולא עסקה מוגמרת. המחיר נראה מעניין ביחס לצבר שעליו מדווחת החברה, אך הוא גם משקף את העובדה שמדובר בפרויקטים שעדיין צריכים לעבור דרך ארוכה עד שיתורגמו להכנסות ורווחים. אם בדיקת הנאותות תאשר את איכות הצבר והחברה תצליח להביא את הפרויקטים לביצוע, מ. אביב עשויה להגדיל משמעותית את פעילות המגורים שלה בשנים הקרובות.