בית המשפט העליון דחה היום את בקשותיהן של הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה בתל אביב ובירושלים לקיים דיון נוסף בפסק הדין שעסק באופן חישוב היטלי ההשבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית. בכך הפכה ההלכה שנקבעה באוקטובר 2025 לסופית, והוסרה אי־הוודאות שליוותה את השוק בחודשים האחרונים.

ההחלטה עוסקת במקרים שבהם נכס מושפע מתמ"א 38, אך מעולם לא הוצא עבורו היתר בנייה מכוחה, ובהמשך אושרה לגביו תוכנית משביחה אחרת. השאלה המרכזית הייתה האם ניתן לכלול בחישוב היטל ההשבחה גם את עליית הערך שנבעה מהאפשרות התיאורטית למימוש זכויות לפי תמ"א 38, אף שמעולם לא מומשה בפועל. בפסק הדין המקורי, שכעת נותר על כנו, קבע בית המשפט כי התשובה שלילית. נקבע כי בעת מכירת נכס, כאשר לא ניתן היתר בנייה מכוח תמ"א 38, היטל ההשבחה יחושב רק על ההשבחה שנוצרה בעקבות התוכנית המאוחרת, ולא על עליית הערך שנבעה מהשפעת תמ"א 38 על שווי השוק.

מבחינה מעשית, המשמעות היא שהשמאי יחשב את ההשבחה באמצעות ההפרש בין שווי השוק של הנכס ערב אישור התוכנית החדשה - כאשר שווי זה כבר כולל את השפעת תמ"א 38 - לבין שוויו לאחר אישור התוכנית. כך מנוטרלת מעליית ההשבחה התרומה של תמ"א 38, שאינה חייבת בהיטל כל עוד לא ניתן היתר בנייה מכוחה.

העיריות נגד בעלי הדירות

עיריות תל אביב וירושלים ביקשו לקיים דיון נוסף בטענה שההלכה החדשה סותרת פסיקות קודמות של בית המשפט העליון, בעלת השלכות רוחב משמעותיות על הכנסות הרשויות המקומיות, ומעלה סוגיה מורכבת שבה שררה עד כה אי־אחידות בין ועדות הערר ובתי המשפט המחוזיים.

מנגד, בעלי הדירות והמשיבים טענו כי פסק הדין אינו משנה את הדין אלא מיישם את ההלכות הקיימות, וכי מדובר בניסיון נוסף של הרשויות לערער על הכרעה שניתנה פה אחד לאחר בחינה מעמיקה של הסוגיה.

השופטת יעל וילנר, שדנה בבקשות, קבעה כי המקרה אינו נמנה עם אותם מקרים חריגים המצדיקים דיון נוסף. לדבריה, אמנם מדובר בסוגיה בעלת חשיבות כלכלית רחבה, אך עצם קיומן של השלכות רוחב אינו מצדיק פתיחה מחדש של הליך שהוכרע בבית המשפט העליון. בהחלטתה דחתה וילנר גם את הטענה שלפיה פסק הדין סותר את הלכת "אליק רון". לדבריה, דווקא ההפך הוא הנכון: פסק הדין מיישם את ההלכה שנקבעה בעבר, שלפיה אין לגבות היטל השבחה בגין עליית ערך שנבעה מתמ"א 38 כאשר לא הוצא היתר בנייה מכוחה.

בית המשפט דחה גם את הטענה שלפיה קיימת סתירה להלכת לוסטרניק. בהחלטה הודגש כי חיוב בהיטל השבחה מחייב קשר סיבתי ישיר בין התוכנית המשביחה לבין עליית ערך הנכס, וכי במקרה של תמ"א 38 ללא היתר בנייה מדובר לכל היותר בציפייה כללית לשינוי תכנוני, שאינה מקימה חבות בהיטל.

עוד קבעה השופטת כי גם העובדה שבמשך שנים התקיימו פסיקות שונות בוועדות הערר ובבתי המשפט המחוזיים אינה מצדיקה דיון נוסף. לדבריה, אחת ממטרות פסק הדין הייתה להעמיד הלכה ברורה ואחידה בסוגיה שבה שררה אי־בהירות. בהחלטה הודגש כי הליך של דיון נוסף אינו מהווה ערעור נוסף על פסק דין של בית המשפט העליון. גם אם אחד הצדדים סבור שנפלה טעות בפסק הדין, אין בכך כשלעצמו עילה לקיים דיון נוסף, כל עוד לא מדובר במקרה חריג במיוחד.

החלטה סופית ומחייבת

עו"ד צבי שוב, המתמחה בהיטלי השבחה, אמר כי: "פסיקת בית המשפט העליון בנושא היטלי ההשבחה מהווה צעד חשוב בתיקון עיוות שמאי ומשפטי. בפועל, בית המשפט מעגן את התפיסה שחישוב ההיטל חייב להתבסס על המציאות הכלכלית בשוק, ולא על מניפולציות של 'מצב קודם' תיאורטי. במקום להתפלפל משפטית על פוטנציאל של תמ"א 38 שלא מומש, חוזרים לבסיס: שווי השוק האמיתי של הנכס. שינוי זה מפשט את הליכי השמאות, מפחית את ההתערבות המשפטית המיותרת ומייצר ודאות עבור בעלי הנכסים. בעת הנוכחית, כששוק הנדל"ן מתמודד עם לא מעט אתגרים, אין הצדקה להעמיס על בעלי הנכסים נטל מס המבוסס על חישובים תיאורטיים, רחוקים מהערך הריאלי של הנכס שלהם."

• העליון צריך לשנות מדיניות: הוצאות ממשיות ואחריות אישית בהליכי סרק
• באייר הגרמנית מזנקת ב-18% לאחר פסיקת בית המשפט העליון

גם עו"ד משה רז־כהן ממשרד רז־כהן פרשקר ושות' בירך על ההכרעה ואמר: "סוף פסוק לסאגה האינסופית שתחילתה כבר בפסק הדין בעניין אליק רון. הלכת אליק רון יצרה אדוות של חוסר ודאות. אבל היה ראוי שהוועדות המקומיות לא היו גוררות את השוק כולו לחוסר ודאות. מאות רבות של תיקים תקועים בוועדות הערר ממתינים להחלטה שהגיעה היום. זהו. לא משלמים היטל השבחה על תמ״א. לא בכלל ולא לצד תוכנית משביחה אחרת. יש להביא בחשבון את השפעתה על השווי במצב הקודם לתוכנית המשביחה וכך לנטרל את ההשבחה בגין התמ״א. הוגן? אולי. לפחות יש ודאות."

עם דחיית הבקשות לדיון נוסף, ההלכה שנקבעה באוקטובר האחרון הופכת לסופית ומחייבת. המשמעות היא שמאות תיקים שהמתינו להכרעה צפויים כעת להתקדם, כאשר אופן חישוב היטלי ההשבחה בפרויקטים שבהם לא מומשו זכויות תמ"א 38 הוכרע באופן סופי על ידי בית המשפט העליון.