הוד השרון לפני זינוק: התוכנית שתוסיף אלפי דירות למזרח העיר

הוד השרון, אחת הערים המבוקשות במרכז הארץ, עומדת לפני שינוי גדול. תוכניות ההתרחבות של העיר תביא איתה גידול ניכר במספר התושבים ובמלאי הדירות, בעיקר בשכונות החדשות במזרח, ומעמידות את שוק הנדל״ן העירוני בצומת בין ביקוש גבוה למגורים לבין היצע חדש שייכנס בהדרגה.

העיר, שמונה כיום כ-70 אלף תושבים, נחשבת לאזור מגורים איכותי בזכות מיקומה בלב השרון, קרבתה לצירי תחבורה מרכזיים ולמוקדי התעסוקה בגוש דן, ורמת החינוך והשירותים בה. הביקוש הקבוע הזה הוא שדוחף את המחירים כלפי מעלה לאורך שנים, וגם הרקע להתרחבות המתוכננת.

אלפי דירות חדשות

ליבת התוכנית היא פיתוח השכונות המזרחיות ומתחמים נוספים ברחבי העיר. על פי התוכניות, מדובר באלפי דירות חדשות שייבנו בשלבים לאורך השנים הקרובות, לצד פרויקטים של התחדשות עירונית במרכזי השכונות הוותיקות כמו מגדיאל, רמתיים ונווה נאמן.

המשמעות כפולה: מצד אחד, תוספת ההיצע נועדה לענות על הביקוש הכבד ולאפשר לזוגות צעירים ולמשפחות להישאר בעיר או לעבור אליה. מצד שני, גידול כזה מציב אתגר של תשתיות: כבישים, תחבורה ציבורית, מוסדות חינוך ושטחים ציבוריים צריכים להתרחב בקצב דומה, אחרת העומס על העיר יגדל מהר יותר מהיכולת לספוג אותו.

ההתרחבות משנה גם את האופי של העיר. הוד השרון נשמרה שנים כעיר גנים בעלת צפיפות נמוכה יחסית, ופיתוח מסיבי במזרח יכניס בנייה רוויה וצפופה יותר. מדובר במעבר שמלווה בדרך כלל בהתנגדות תושבים ותיקים, אך גם בהזדמנות לפתח מרכזי מסחר ותחבורה חדשים.

מחירי הדירות בעיר כיום

הוד השרון נמצאת בקבוצת המחירים הגבוהה של מרכז הארץ. לפי הערכות שוק ונתוני עסקאות, מחיר ממוצע למ״ר בעיר נע סביב 38 עד 45 אלף שקל, בהתאם למיקום, לגיל הבניין ולאיכות הפרויקט. בפרויקטים חדשים ובמתחמים מבוקשים המחיר למ״ר גבוה יותר.

הטווחים הללו הם אומדן המבוסס על דפוסי עסקאות, ומחיר בפועל תלוי ברחוב, בקומה, במצב הדירה ובשאלה אם מדובר בפרויקט חדש או ביד שנייה. עסקאות בבנייה חדשה ובמגרשים פרטיים מזנקות הרבה מעל הרף הזה.

כמה עלו המחירים: שנה מול חמש שנים

בראייה של חמש שנים המגמה ברורה. לפי מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי הדירות בישראל עלו בעשרות אחוזים מאז 2020, וגל העליות הזה בא לידי ביטוי מלא גם בהוד השרון, שנהנתה מביקוש ומקרבה לגוש דן. משפחה שרכשה דירה בעיר לפני חמש שנים רואה כיום ערך גבוה בהרבה על הנייר.

התמונה בשנה האחרונה מורכבת יותר. לאחר שנים של עליות חדות, קצב ההתייקרות התמתן, ובחלק מאזורי הביקוש במרכז נרשמה יציבות ואף ירידה קלה במחירים על רקע הריבית הגבוהה, התייקרות המשכנתאות והיחלשות מסוימת בביקוש. הוד השרון אינה מנותקת מהמגמה הזו, ולכן חשוב להיזהר מהנחה אוטומטית של המשך עליות בקצב של השנים הקודמות.

• כ-3,000 דירות אושרו בירושלים: מגדלים במקום מאפיית אנג'ל ופינוי-בינוי בקריית היובל
• נווה שאנן: דירת 3 חדרים ב-2.35 מיליון שקל, ומחיר למ"ר סביב 40 אלף שקל

מה מלמדות העסקאות

נתוני העסקאות, מסוג הנתונים המתפרסמים במערכת גוב נדל״ן של רשות המסים, מספקים תמונה מפוכחת יותר ממודעות המכירה. רוב העסקאות בעיר מתרכזות בטווח של כ-2.5 עד 4 מיליון שקל, כשעסקאות היד השנייה בבניינים ותיקים בתחתית הטווח, ופרויקטים חדשים ובתים פרטיים בחלקו העליון.

מעבר למחיר, כדאי לעקוב אחר כמות העסקאות. ירידה במספר העסקאות מעידה על היסוס של קונים והמתנה, בעוד עלייה בהיקף מצביעה על התאוששות הביקוש. בתקופה של ריבית גבוהה, נתון זה חשוב לא פחות מהמחיר עצמו, שכן הוא חושף את עוצמת הביקוש האמיתית מתחת לכותרות.

עבור מי ששוקל רכישה בעיר, השילוב בין ההתרחבות המתוכננת לבין מצב השוק יוצר תמונה מעורבת. תוספת ההיצע העתידית עשויה למתן את קצב עליות המחירים, בעוד מיקומה של העיר והביקוש הקבוע אליה תומכים בערך לאורך זמן. הבדיקה הנכונה תתמקד בעסקאות שנסגרו בפועל בשכונה הספציפית, ולא במחירי המבוקש בלבד.

הוד השרון של העשור הבא תיראה שונה מזו של היום. אם התשתיות יתקדמו בקצב הבנייה, העיר יכולה לצמוח מבלי לאבד את איכות החיים שהפכה אותה למבוקשת. אם הפער בין קצב הבנייה לקצב פיתוח התשתיות יגדל, ההתרחבות עלולה להעיב דווקא על היתרונות שמושכים אליה קונים.

אלפי דירות על הנייר, אבל מתי הן יגיעו לשוק?

• 5 שנים לפחות: כמה זמן ייקח לספוג את עודף המשרדים
• מזרחי טפחות יחזיר ללקוחות עד 3,000 שקל על המשכנתא של יולי

למרות הכותרות על תוספת של אלפי דירות, חשוב להבחין בין תוכנית שנמצאת בהליכי תכנון לבין דירות שניתן כבר לרכוש. תוכנית נוף ירקון, שאמורה להוסיף כ-9,000 דירות במזרח הוד השרון, נמצאת במוקד של מאבק תכנוני משמעותי. חשוב לציין: לתוכנית הוגשו מעלה ל-130 התנגדויות, ובהן גם התנגדות מצד עיריית הוד השרון עצמה, שמתריעה מפני כשלים בתכנון והעמסת תושבים נוספים לפני שניתן מענה מספק לתחבורה ולתשתיות.

המשמעות עבור שוק הדיור היא שהיצע עתידי אינו בהכרח היצע מיידי. גם לאחר אישור התוכנית יידרשו איחוד וחלוקה של הקרקעות, פיתוח תשתיות, שיווק המגרשים, הוצאת היתרי בנייה וביצוע בפועל. תהליך כזה עשוי להימשך שנים, ובמקרה של מחלוקות משפטיות או תכנוניות - אף יותר מכך. לכן, קשה להניח כי עצם קידומה של התוכנית יוביל כבר בזמן הקרוב לירידת מחירי הדירות בעיר.

מאחורי המאבק מסתתר גם כסף גדול. שווי הקרקעות הכלולות בתוכנית עשוי להגיע לכ-8 מיליארד שקל לאחר אישורה. בעלי קרקעות ויזמים מבקשים לממש את פוטנציאל הבנייה, בעוד העירייה ותושבים חוששים שהבנייה תקדים את פתרונות התחבורה, החינוך והניקוז.