מגדל קונה את חלקה של גינדי בקניון הזהב - ומה זה אומר על עסקת מליסרון?

מגדל בדרך לבעלות מלאה בקניון הזהב בראשון לציון. חברת הביטוח רוכשת את חלקה של משפחת גינדי, 25% מהקניון, בעסקה שמוערכת בכ-840 מיליון שקל. העסקה מסיימת פרק ארוך שבו משפחת גינדי, שהקימה את הקניון בתחילת שנות ה-90, החזיקה ברבע מהנכס לצד מגדל, שרכשה לפני קרוב ל-20 שנה 75% מהקניון תמורת כמיליארד שקל.

תשלום של כ-840 מיליון שקל על 25% משקף לקניון שווי של כ-3.36 מיליארד שקל, גבוה משמעותית מהשווי שנגזר מעסקת מליסרון לפני כשנה. אז חתמה מליסרון על הסכם לרכישת 51% מהזכויות בקניון ממגדל תמורת 818 מיליון שקל, בעסקה ששיקפה לקניון שווי של כ-1.6 מיליארד שקל, עם אפשרות להגדיל את ההחזקה בעתיד עד 70%.

העסקה הנוכחית מול גינדי כוללת לפי הדיווחים שלוש קומות, לרבות קומה מינוס 1 שנמצאת בשיפוץ, וזכויות או רכיבים הקשורים לפיתוח נוסף של הקניון. כלומר, היא אינה בהכרח עסקת אחוזים נקייה ופשוטה . ועדיין, המחיר משקף את הערך הגבוה שמייחסים הצדדים לקניון הזהב, ואת החשיבות של שליטה מלאה בנכס לפני שינוי אפשרי במבנה הבעלות. מעבר לכך, הפער בשווים נובע גם מהשיפור בתוצאות על רקע השיפוץ בנכס. 

קניון הזהב הוא אחד הנכסים המסחריים החזקים בראשון לציון ובמרכז. הוא נהנה ממיקום עם נגישות גבוהה, תנועה גדולה ותמהיל שוכרים רחב. הקניון משתרע על שטח של כ-110 אלף מ"ר, כולל כ-400 חנויות וכ-25 אלף מבקרים ביום. גם אם שוק הקניונים מתמודד בשנים האחרונות עם מסחר אונליין, ריבית גבוהה וצרכן זהיר יותר, נכסים אזוריים חזקים עדיין מצליחים למשוך שוכרים ולשמור על דמי שכירות גבוהים.

הקניון נמצא גם במהלך השקעות משמעותי. בשנים האחרונות קודמו בו שיפוץ חזיתות, הקמת קומת מותגים חדשה, חנויות גדולות של קבוצות אופנה ישראליות, ותוכניות להרחבת אזורי מזון, מסעדות ובתי קפה. לפי פרסומים קודמים, שיפוץ החזיתות הוערך בכ-200מיליון שקל. בנוסף, קיימת התייחסות לשינוי תב"ע שיאפשר הקמת מגדל משרדים במתחם. מגדל כנראה גילמו את ההשבחה הזו.

העסקה מתרחשת ברקע עסקת מליסרון, שעדיין ממתינה לאישור רשות התחרות. מליסרון חתמה על רכישת 51% מקניון הזהב תמורת 818 מיליון שקל, והייתה אמורה לקבל גם את ניהול הקניון. מליסרון היא אחת השחקניות החזקות בענף הקניונים, עם נוכחות משמעותית באזור המרכז, ולכן אישור העסקה אינו עניין טכני. קניון הזהב הוא נכס גדול באזור צפוף ותחרותי, וכל שינוי בבעלות ובניהול שלו נבחן גם דרך השאלה מהי השפעתו על שוק המסחר המקומי.

הרכישה של חלק גינדי עשויה להתפרש בשתי דרכים. מצד אחד, מגדל מסדרת את מבנה הבעלות, מסיימת שותפות מורכבת ורוכשת שליטה מלאה לפני השלמת עסקה אפשרית מול מליסרון. מצד שני, המהלך עשוי להעיד שגם מגדל רוצה לשמור לעצמה גמישות גבוהה יותר אם אישור רשות התחרות יתעכב או יסתבך. בכל מקרה, בעלות מלאה מקלה על קבלת החלטות בנכס, בעיקר כאשר יש שיפוץ, פיתוח, זכויות עתידיות ושאלת ניהול פתוחה.

עבור משפחת גינדי, זו פרידה מנכס דגל. הקניון הוקם על ידי האחים משה ויגאל גינדי והפך במשך השנים לאחד הסמלים המסחריים של ראשון לציון. בשנים האחרונות היחסים בין גינדי למגדל ידעו מחלוקות, לרבות טענות סביב פיתוח וניהול הנכס. מכירת החלק הנותר למגדל מסיימת בפועל את מעורבות המשפחה בקניון, ככל שהעסקה תושלם.

עבור מגדל, מדובר בעסקת נדל"ן מניב גדולה שמחזקת זמנית את השליטה בנכס, אך גם מעלה שאלה אסטרטגית: האם היא רוצה להישאר בעלת קניון גדולה, או להשלים בסופו של דבר את הכנסת מליסרון כגורם מקצועי לניהול ולבעלות. חברות ביטוח מחזיקות נדל"ן מניב כחלק מתיקי ההשקעות שלהן, אבל ניהול קניון גדול דורש מומחיות תפעולית, שיווקית וקמעונאית. כאן היתרון של מליסרון ברור.

• מגדל ועמיתים משקיעות כ-366 מיליון שקלים בפרויקטי זכיינות של שפיר
• מגדל נכנסת כמשקיעה בקבוצת סינרג'י: תשקיע כ-150 מיליון שקלים