מה קורה בשכונה הכי מבוקשת בקרב משקיעים בב"ש?

שכונה ד' בבאר שבע כבר מזמן אינה עוד שכונה ותיקה בפריפריה. המיקום שלה, בין אוניברסיטת בן גוריון לבית החולים סורוקה, הפך אותה במשך השנים לאחד האזורים המבוקשים ביותר בקרב משקיעים, בעיקר בזכות ביקוש גבוה לשכירות מצד סטודנטים, רופאים ומתמחים. במשך יותר מעשור נחשבה השכונה סמל של השקעות נדל"ן עם תשואה גבוהה יחסית, אבל ב-2026 מתחילים לראות שינוי מסוים במגמה.

לפי נתונים עדכניים, מחירי הדירות בשכונה נמצאים בתקופה האחרונה במגמת התייצבות ואף ירידה בחלק מהעסקות, בעיקר בדירות הישנות והקטנות. אם לפני כמה שנים ניתן היה למצוא דירות ישנות של שלושה חדרים במחירים שנעו סביב 600-500 אלף שקל, כיום מחירי העסקות כבר מתקרבים במקרים רבים ל-900 אלף שקל ואף יותר, תלוי במיקום ובמצב הדירה. ועדיין, לעומת שכונות חדשות בבאר שבע או ערים במרכז הארץ, המחירים נחשבים נמוכים יחסית.

העלייה הגדולה בשכונה התרחשה בעיקר בין 2020 ל-2024. בתקופה הזאת, זינקו מחירי הדירות בבאר שבע בכלל ובשכונה ד' בפרט בעשרות אחוזים. המשקיעים חיפשו אלטרנטיבה לתשואות הנמוכות במרכז הארץ, ושכונה ד' סיפקה בדיוק את מה שהם רצו: דירות זולות יחסית עם שכירות יציבה. לפי הנתונים מהשנים האחרונות, מחירי הדירות למ"ר בשכונה עלו בצורה משמעותית לעומת העשור הקודם, לעיתים אפילו בפי שניים לעומת אז.

אלא שב-2025 ותחילת 2026 החלו להופיע סימנים לשינוי. ירידות מחירים נרשמו בחלק מהעסקות והסתמנה האטה בביקושים מצד משקיעים. העלייה בריבית והקושי במימון משכנתאות פגעו גם בשוק הבאר־שבעי, ובשכונה שמבוססת במידה רבה על משקיעים, ההשפעה מורגשת מהר יחסית. יש דירות שמפורסמות חודשים רבים בלי להימכר, ובחלק מהמקרים המוכרים כבר מתפשרים על המחיר.

• 66 מיליון שקל: יוחננוף ו-JTLV רוכשות קרקע בבאר שבע להקמת מרכז מסחרי
• מהזבל לחשמל: שפיר וג׳נריישן מקימות את מתקן האנרגיה הראשון מפסולת בישראל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

תשואה שלעתים עוברת את ה-6%

למרות זאת, שוק השכירות ממשיך להיות חזק יחסית. דירות קטנות וישנות עדיין מושכרות במהירות בגלל הקרבה לאוניברסיטה ולסורוקה. לפי נתוני השוק, דירת שלושה חדרים יכולה להניב שכירות של כ-2,800 עד 3,800 שקל בחודש, תלוי במצב הנכס ובמיקום המדויק. בדירות מחולקות או משופצות התשואה אף גבוהה יותר. ביחס למחירי הדירות בשכונה, מדובר עדיין בתשואות שנעות סביב 4%-6% ולעתים יותר - נתון שנחשב גבוה יחסית לשוק הישראלי כיום.

זה גם אחד ההבדלים הגדולים בין שכונה ד' לשכונות אחרות בבאר שבע. בעוד שבשכונות החדשות עיקר הביקוש מגיע מצד משפחות שמחפשות מגורים, בשכונה ד' השוק עדיין נשען במידה רבה על משקיעים. זה משפיע גם על אופי הדירות וגם על המחירים. חלק גדול מהמלאי מורכב מבניינים ישנים יחסית, דירות קטנות ודירות שפוצלו לאורך השנים לצורכי השכרה. במקביל, יש בשכונה גם אזורים חזקים יותר שבהם המחירים כבר מתקרבים לרמות של שכונות חדשות בעיר.

אחד הגורמים המרכזיים שמחזיקים את השכונה בכותרות הוא ההתחדשות העירונית. בשנים האחרונות מקודמים בשכונה פרויקטים גדולים של פינוי־בינוי, ובכמה מתחמים כבר נבחרו יזמים. מדובר בתהליך ארוך, אבל כזה שעשוי לשנות באופן משמעותי את האזור בשנים הקרובות. השילוב בין מיקום מרכזי, קרבה למוקדי תעסוקה ובנייה ישנה שמתאימה להתחדשות הופך את שכונה ד' לאחד ממוקדי הפינוי-בינוי הבולטים בבאר שבע.

• אקרו מכרה דירות ב-149 מיליון שקל - מנגד, בוטלו עסקאות ב-29 מיליון שקל
• אחרי עיכובים - דירה בהנחה חוזרת; איפה ומה הסיכויים שלכם?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• כבר לא עיר זולה בצפון, אך משקיעים עדיין בוחנים אותה

פערים את השכונה

ההתחדשות הזאת גם יוצרת פערים בתוך השכונה עצמה. יש רחובות שבהם המחירים עדיין נמוכים יחסית בגלל מצב הבניינים, ולעומתם אזורים שבהם כבר רואים עליות מחירים בגלל ציפייה לפרויקטים עתידיים. בחלק מהמקרים דירות שנמכרו בעבר בפחות ממיליון שקל כבר מגיעות לרמות גבוהות משמעותית, בעיקר אם מדובר בדירות גדולות או בנכסים עם פוטנציאל תכנוני.

לצד זאת, השכונה עדיין סובלת מחלק מהבעיות שמלוות אותה שנים: תשתיות ישנות, צפיפות, תחזוקה לא אחידה וחלקים שנחשבים פחות מבוקשים למשפחות. זו גם הסיבה שהמחירים לא התנתקו לחלוטין מהמציאות המקומית, למרות הזינוקים של השנים האחרונות. משקיעים עדיין פעילים באזור, אבל כבר לא תמיד בכל מחיר.

שכונה ד' נמצאת כיום בנקודת מעבר. אחרי עשור של עליות חדות, השוק מתחיל להראות סימני התקררות, בעיקר בגלל הריבית והיחלשות כוח הקנייה. מצד שני, הביקוש לשכירות עדיין גבוה, ההתחדשות העירונית מתקדמת והמיקום של השכונה ממשיך להיות יתרון משמעותי שאין כמעט לאף שכונה אחרת בבאר שבע. עבור משקיעים, זו כבר לא העסקה הזולה של פעם, אבל גם היום מדובר באחד האזורים היחידים בישראל שבהם עדיין אפשר למצוא שילוב של מחירי כניסה יחסית נמוכים ותשואה גבוהה יחסית.

עסקות מהחודשים האחרונים

רחוב יצחק שיפר; שלושה חדרים; קומה שנייה; 46.2 מ"ר; 645 אלף שקל (כ-14 אלף שקל למ"ר)

רחוב אסוולדו ארניה; שלושה חדרים; קומה ראשונה; 44 מ"ר; 800 אלף שקל (כ-18.2 אלף שקל למ"ר)

רחוב שמעון בר גיורא; ארבעה חדרים; קומה שנייה; 65.8 מ"ר; 710 אלף שקל (כ-10.9 אלף שקל למ"ר)

רחוב רבי עקיבא; ארבעה חדרים; קומה ראשונה; 64 מ"ר; 930 אלף שקל (כ-14.5 אלף שקל למ"ר)

רחוב אליהו הנביא; שלושה חדרים; קומה ראשונה; 40.4 מ"ר; 490 אלף שקל (כ-12.2 אלף שקל למ"ר)