מגה אור: רווח של 690 מיליון שקל ברבעון - כמעט פי 9 מאשתקד, אבל...
רוב הרווח הגיע משערוך פרויקטי חוות השרתים, לא מתזרים שוטף. המניה עלתה 120% מתחילת השנה לשווי של כ-22.5 מיליארד שקל - השוק מתמחר את מה שמגה DC עשויה להיות בעוד שנים ולא את מה שהיא מייצרת היום - מגה אור הפכה להיות "חברת AI" בעיני השוק
מגה אורמגה אור 3.29% כבר לא נתפסת כחברת נדל"ן מניב. בשנה האחרונה היא קיבלה מהשוק תמחור אחר לגמרי, כזה שמחבר אותה לעולם הדאטה סנטרים ולמהפכת הבינה המלאכותית. המניה עלתה ביותר מ-120% מתחילת השנה, והחברה נסחרת סביב שווי של כ-22 מיליארד שקל. העלייה הזו בהמשך לזינוק בשנה שעברה מביאים את מגה אור להיות "מניית AI". הקשר שלה למהפכה הוא עמוק וחשוב יותר מהקשר שלה לשוק הנדל"ן המניב-לוגיסטי בארץ. למעשה רוב השווי שלה היום קשור ומיוחס לדאטה סנטרים ול-AI.
תוצאות הרבעון הראשון של השנה עוד לא מבטאות את הפעילות השוטפת של הדאטה סנטרס, למעשה מדובר בחברת "חלום" - מגה אור אומנם לא חברת טכנולוגיה, אבל היא מחוברת להצלחה ולמהפכה כאשר היא עומדת להקים דאטה סנטרס בהיקפים גדולים בארץ שישמשו לעיובד של כלי ה-AI. מדובר בעצם בנדל"ן מניב עם תשתית רחבה ועמוקה של חוות שרתים. התחום הזה שתמיד היה קיים קיבל בוסט אדיר בשנה האחרונה ומגה אור השכילה לחתום חוזים עם ענקיות טק ולהתשלב בהקמה של חוות כאלו בארץ. התשואה על חוות שרתים גבוהה יותר מאשר על נדל"ן מניב ולוגיסטיקה, ומעבר לכך - מדובר בעצם בסכומים הרבה יותר גבוהים כי חוות השרתים על כל הציוד מושכרות בעיקר לפי היקף העיבוד-הכוח של החווה בלי קשר לשטח באופן ישיר. זה אומר ששטח של נדל"ן כזה מקבל שכירות הרבה יותר גבוהה, של פי כמה וכמה משטח שמיועד להשכרה רגילה.
מגה אור עוד לא רואה פעילות שוטפת משמעותית מהתחום, אבל היא כן משערכת כבר את הקרקעות והמבנים בהקמה בתחום הדאטה סנטרס ורושמת רווחים משמעותיים.החברה סיימה את הרבעון עם רווח נקי המיוחס לבעלי המניות של כ-689.5 מיליון שקל, לעומת כ-78.5 מיליון שקל ברבעון המקביל. זינוק של כמעט פי 9. סעיף עליית ערך נדל"ן להשקעה נטו תרם כ-825.5 מיליון שקל ברבעון, לעומת כ-95.9 מיליון שקל בתקופה המקבילה. רוב השערוך, כ-777 מיליון שקל, מיוחס לשלושה פרויקטי חוות שרתים: בבית שמש, בפארק יואב ובמודיעין. לפי החברה, העלייה בשווי נובעת מהתקדמות בפרויקטים, קבלת היתר בנייה לבית שמש וחתימה על חוזים מול לקוחות.
פעילות הדאטה סנטרים עדיין אינה גדולה בדוחות השוטפים. מגזר הדאטה סנטרים, המנוהל דרך מגה DC, רשם ברבעון הכנסות של כ-11.7 מיליון שקל בלבד - המתקן הראשון במודיעין התחיל לפעול רק במהלך 2025. אבל השוק לא מתמחר את מה שמגה DC עושה היום, אלא את מה שהיא עשויה לעשות בעוד שנתיים.
למגה DC יש שבעה פרויקטים בהקמה בהספק כולל של 313 מגה ואט, ועוד קרקעות לחמש חוות שרתים נוספות בהספק של 280 מגה ואט. עלות הקמה של מגה ואט IT עומדת על כ-11 מיליון דולר - כלומר הפרויקטים שבהקמה דורשים כמעט 3.5 מיליארד דולר. זה מסביר גם את גיוס ההון של 615 מיליון שקל שביצעה החברה בפברואר. החברה מעריכה שכאשר הפרויקטים יפעלו, הם יניבו NOI של יותר ממיליארד שקל בשנה. חוזים שכבר נחתמו אמורים להבטיח NOI של כ-460 מיליון שקל. לשם השוואה, ה-NOI של מגה אור כולה ברבעון הראשון משקף קצב שנתי של כ-445 מיליון שקל.
אחת העסקאות המרכזיות נחתמה מול נביוס, חברת תשתיות הענן של ארקדי וולוז', ומדובר בשני מתקנים בישראל בהספק של 80 מגה ואט. מגה אור העריכה שההסכם יניב NOI של כ-300 מיליון שקל בשנה לתקופה של חמש שנים לפחות.
הפעילות הקלאסית ממשיכה לתפקד טוב. לחברה 64 נכסים מניבים בשטח כולל של יותר ממיליון מ"ר, שיעור תפוסה של 99%, וה-NOI המיוחס לבעלים עלה ברבעון בכ-23% לכ-111.2 מיליון שקל. שיעור ה-LTV ירד מ-46% בסוף 2025 ל-36% בסוף הרבעון, בזכות גיוס המניות ועליית הערך בנכסים. בחודש שעבר רכשה החברה את קרקע מפעל אליאנס בחדרה - 176 דונם תמורת מיליארד שקל - שם מתוכנן פרויקט דאטה סנטר נוסף.
מול הפוטנציאל צריך להזכיר כמובן את הסיכון - תהליך של הקמת חוות שרתים הוא תהליך ארוך, שוק הבינה המלאכותית הוא עדיין בתולי וקיים חשש גדול שקצב ההתקדמות שמדברים עליו לא יתגשם. אם הלקוחות שהן בעיקרן ענקיות הטק יפחיתו את היקף ההשקעות ב-AI ויצטרכו כוח עיבוד נמוך-קטן יותר, אז בהתאמה הצמיחה של חוות השרתים תואט. ה-AI הוא מהפכה, אבל בדרך יכולים להיות גמגומים ונפילות. גם הדוט.קום היתה מהפכה ענקית, אבל היא יצרה בועה שהתפוצצה בעוצמה חזקה ולקח שנים רבות לחזור לתלם ורק אחרי שרוב החברות הבולטות אז נפלו.
ולכן כשמשקיעים בחברות AI ומגה אור היא חברת AI צריך לדעת שיש גם סיכונים. כל האטה, מחסום, מכשול בדרך, יכול להשפיע דרמטית על המניה. התמחור שלה מאוד נדיב כי הוא לוקח את החלום של עוד שנתיים-שלוש ומתרגם אותו למציאות של השנה הקרובה, אבל בדרך עלולים להיות תקלות.
