האם השכונה היציבה של רמת גן ממשיכה להיות כזאת?

שכונת מרום נווה ברמת גן ממשיכה להיות אחת השכונות המבוקשות והיקרות בעיר, אבל הנתונים העדכניים מציירים תמונה מעט שונה מזו שהיתה כאן לפני כמה שנים. אם בעבר היה קל לדבר על עליות חדות כמעט בכל עסקה, כיום השוק נראה זהיר יותר: המחירים עדיין גבוהים, אבל לא אחידים, והפערים בין נכס לנכס גדולים מאוד. מחיר הקנייה הממוצע בשכונה כיום הוא כ-3.35 מיליון שקל, ומחיר השכירות הממוצע הוא כ-7,900 שקל בחודש. המשמעות היא תשואה שנתית גולמית של כ-2.8% בלבד - נתון שמאפיין שכונה חזקה ויקרה, פחות יעד למשקיעים שמחפשים תשואה גבוהה ויותר אזור שמבוסס על יציבות ושמירת ערך.

ב-2026 כבר אפשר לראות בצורה ברורה יותר לאן הולך השוק במרום נווה: המחירים נשארים גבוהים, אבל העסקות, בדומה לשנה שעברה,  מלמדות על ירידות מחירים. דירות משפחתיות גדולות יותר ממשיכות להימכר, כשהמחירים לדירות של חמישה חדרים נעים בבמחירים של 3.65-3.25 מיליון שקל ואף יותר.

בפברואר האחרון נמכרה דירת שלושה חדרים בשכונה, ברחוב הגאון אליהו, בשטח של 81 מ"ר, תמורת 2.28 מיליון שקל - כ-28.1 אלף שקל למ"ר. זו לא עסקה שמצביעה על זינוק במחירים, אבל גם לא על התרסקות. היא מצביעה על כך שבשכונה יש מחירים יציבים יחסית עם נטייה לירידות של כ-3%-5% בשנה. מכירות של דירות רגילות בבניינים ותיקים עדיין נסגרות סביב 30-28 אלף שקל למ"ר, בזמן שדירות חדשות יותר, גבוהות יותר או חריגות באיכותן יכולות להגיע לרמות גבוהות יותר גם של 35 אלף שקל למ"ר וצפונה. 

ההשקעה נשענת בעיקר על ביקוש יציב, אוכלוסייה חזקה ופוטנציאל תכנוני עתידי

בצד השכירות, המחיר הממוצע לדירה בשכונה הוא כאמור 7,900 שקל בחודש, ובמודעות ההשכרה מופיעה למשל דירת חמישה חדרים, בשטח של 124 מ"ר, ברחוב יוחנן בדר, ב-9,000 שקל בחודש. אלה מחירים גבוהים, אבל ביחס למחירי הקנייה הם משאירים תשואה מתונה בלבד. עבור משקיע, המשמעות ברורה: מרום נווה אינה שכונה של תשואה גבוהה, אלא כזו שבה ההשקעה נשענת בעיקר על ביקוש יציב, אוכלוסייה חזקה ופוטנציאל תכנוני עתידי.

אחד הגורמים שממשיכים לתמוך במחירי השכונה הוא ההתחדשות העירונית. ביוני 2025 אושרה תוכנית פינוי-בינוי במתחם תרצה-ירושלים, בגבול של מרום נווה, שבמסגרתה ייהרסו 35 דירות ישנות וייבנו 125 דירות חדשות במגדל בן 25 קומות. התוכנית באזור של תחנת המטרו העתידית ברחוב הרא"ה - כ-300 מטר ממנה - והיא מוסיפה לשכונה ממד של ציפייה עתידית.

חשש בעקבות ההחלטה של עיריית רמת גן

בתחילת השנה הנוכחית המגמה הזו התחזקה עם תוכנית נוספת ברחוב נגבה: מדובר בהריסה של ארבעה בניינים קיימים שכוללים 66 דירות, ובנייה של שני מגדלים בני 23 קומות עם כ-210 דירות, חזית מסחרית, שטחי ציבור והרחבת רחוב נגבה. אלה לא דברים שמורידים מחירים בטווח הקצר בהכרח. להפך, הם מסבירים למה בעלי דירות בשכונה ממשיכים לדרוש מחירים גבוהים, גם כשהשוק הכללי זהיר יותר.

לצד זאת, יש גם גורם שעשוי להכביד על חלק מהפרויקטים: באוגוסט 2025 פורסם כי עיריית רמת גן קבעה היטל השבחה של 72% במיזמי התחדשות עירונית בטבעת הראשונה של תחנת המטרו ברחוב הרא"ה. לפי פרסומים בנושא, ההחלטה תחול על תוכניות שיוגשו עד מאי 2030, והיא עוררה ביקורת בעקבות החשש שהיא תפגע בהיתכנות הכלכלית של פרויקטים באזור צפוף. כלומר הפוטנציאל התכנוני קיים, אבל הוא לא מבטיח שכל פרויקט יתקדם במהירות.

מרום נווה לא נראית כיום כמו שכונה במגמת ירידות ברורה. התמונה העדכנית יותר היא של התייצבות אחרי שנים של עליות: המחירים כבר לא רצים קדימה בכל עסקה, הקונים בוחנים יותר בזהירות, ויש פערים גדולים בין נכסים שונים. אבל השכונה עצמה עדיין חזקה, יקרה ומבוקשת, עם מחירי קנייה גבוהים, תשואת שכירות מתונה ופוטנציאל התחדשות עירונית שממשיך להחזיק את הציפיות של בעלי הדירות.

עסקות מהחודשים האחרונים

רחוב ירושלים; שלושה חדרים; קומה שנייה; 61 מ"ר; 2.3 מיליון שקל (כ-37.7 אלף שקל למ"ר)

רחוב מאיר בעל הנס; שלושה חדרים; קומה שנייה; 59 מ"ר; 2.155 מיליון שקל (כ-36.5 אלף שקל למ"ר)

רחוב חיים לנדאו; ארבעה חדרים; קומה 13; 101.76 מ"ר; 3.25 מיליון שקל (כ-32.2 אלף שקל למ"ר)

רחוב הגאון אליהו; ארבעה חדרים; קומה 11; 123.65 מ"ר; 3.73 מיליון שקל (כ-30.3 אלף שקל למ"ר)

רחוב תרצה; ארבעה חדרים; קומה ראשונה; 90 מ"ר; 2.78 מיליון שקל (כ-30.1 אלף שקל למ"ר)