בשכונה הזו הקונים משלמים על שקט ולא על תשואה

מי שמחפש את הכתובת היוקרתית ביותר לגור בה ברמת גן, מגיע כמעט תמיד לרמת חן. השכונה, שתוכננה בשנות החמישים והשישים של המאה הקודמת כשכונת גנים בצפיפות נמוכה, ממשיכה למשוך משפחות מבוססות, רופאים, עורכי דין ובעלי עסקים שמחפשים וילה או בית פרטי על מגרש גדול, במרחק נסיעה קצר ממרכזי התעסוקה של גוש דן. מאחורי המחיר הגבוה מסתתרת תמונה כלכלית מורכבת יותר משנדמה למי שמסתכל רק על שלט המכירה.

המחיר הממוצע למ"ר ברמת חן כיום הוא סביב 44 אלף שקל - גבוה משמעותית מהממוצע העירוני ברמת גן, שנע סביב 35-36 אלף שקל למ"ר. בעסקות נקודתיות דירות שלושה חדרים נמכרו במחירים שהגיעו לכ-49 אלף שקל למ"ר, מה שממקם את רמת חן בראש טבלת המחירים העירונית, לצד אזור הבורסה במרכז העיר.

הפער בין רמת חן לשכונות אחרות ברמת גן חד במיוחד. ברמת עמידר, למשל, המחירים נעים סביב 29-28 אלף שקל למ"ר בזכות מלאי דירות ישן יותר, ובשיכון המזרח המחירים נעים סביב 33 אלף שקל למ"ר. גם אזור הבורסה, שמציע מחירים דומים לרמת חן, ברמה של כ-40 אלף שקל למ"ר ומעלה, מתפקד אחרת לגמרי מבחינה כלכלית: שם התשואה למשקיעים גבוהה בהרבה.

כך השתנו המחירים בשנה ובשנתיים האחרונות

המגמה הרב שנתית ברמת חן ובעיר כולה חדה וברורה. שוק הדירות ברמת גן עלה בכ-7% בממוצע שנתי לאורך העשור האחרון, ומאז פרוץ המלחמה נרשמה עלייה מצטברת של יותר מ-10% על פני שנתיים, ועלייה של כ-8% בשנה האחרונה בלבד. ברמת חן עצמה, שהיא מהשכונות המבוקשות ביותר בעיר, הקצב היה דומה ואף חד יותר בתקופות מסוימות, בזכות ההיצע המצומצם באופן קבוע והביקוש היציב לבתים על מגרשים גדולים.

עם זאת, בחודשים האחרונים נרשמת האטה מסוימת בקצב העלייה, עם ירידות של כ-5% על פני כחצי שנה, על רקע העלייה בהיצע הדירות למכירה בעיר. כדאי להתייחס למחירי השיא שמדווחים בעסקות בזהירות מסוימת, משום שחלקם משקפים נכסים חריגים ולא בהכרח את הממוצע האמיתי בשטח, ואילו נכסים שדורשים שיפוץ נמכרים במחירים נמוכים משמעותית למ"ר.

ההאטה מורגשת גם בפלח הווילות והבתים הפרטיים - מוצר הדגל שמציעה רמת חן. בשוק צמודי הקרקע נמכרו בתים תמורת מחירים שנמוכים במאות אלפי שקלים, ולעתים אף במיליון שקל, מהמחיר המבוקש המקורי, אחרי חודשים ארוכים על המדף. השוק בפלח הזה נהפך לשקט באופן משמעותי לעומת השנה הקודמת, ונכס שהיה נמכר במחיר המבוקש המלא בעבר, נמכר כיום רק אחרי הפחתה משמעותית. גם השכירות בשכונה הושפעה מהתקופה הביטחונית של השנתיים האחרונות, ורבים שוקלים מחדש אם רמות השכירות הנוכחיות עדיין ריאליות ביחס לביקוש בפועל.

למרות ההאטה הנקודתית, הביקוש הבסיסי לרמת חן נשאר יציב. ההיצע המצומצם באופן קבוע, בזכות אופייה השמור של השכונה והמגרשים הגדולים, ממשיך לתמוך במחירים לאורך זמן, גם כשהשוק הרחב יותר ברמת גן ובישראל מתקרר. מי שרוכש ברמת חן היום, קונה בעיקר יציבות ומעמד, ופחות תשואה מיידית, וזו למעשה התמונה שמתקבלת משילוב הנתונים על מחירים, תשואה ומגמות רב שנתיות בשכונה.

עסקות נדל"ן אחרונות ברמת חן 

דירת חמישה חדרים, 109 מ"ר, קומה רביעית: נמכרה תמורת כ-4.15 מיליון שקל (כ-38 אלף שקל למ"ר) 

דירת ארבעה חדרים, 80 מ"ר, קומה ראשונה: נמכרה תמורת כ-2.6 מיליון שקל (כ-32.5 אלף שקל למ"ר) 

• רמת גן מקדמת 1,514 דירות חדשות בשישה מתחמי התחדשות עירונית
• האם השכונה היציבה של רמת גן ממשיכה להיות כזאת?

דירת שלושה חדרים, 79.6 מ"ר, קומת קרקע: נמכרה תמורת כ-3.13 מיליון שקל (כ-39.8 אלף שקל למ"ר) 

דירת חמישה חדרים, 98.6 מ"ר, קומת קרקע: נמכרה תמורת כ-4.25 מיליון שקל (כ-43.1 אלף שקל למ"ר) 

דירת שלושה חדרים וחצי, 90 מ"ר, קומה רביעית: נמכרה תמורת כ-3.21 מיליון שקל (כ-35.6 אלף שקל למ"ר) 

בית פרטי גדול, חמישה חדרים, 203 מ"ר, נבנה ב-1970: נמכר תמורת כ-5 מיליון שקל (כ-24.6 אלף שקל למ"ר, נכס ישן יחסית ביחס לגודלו) 

דופלקס שישה חדרים על שתי קומות, 115.8 מ"ר: נמכר תמורת כ-4.55 מיליון שקל (כ-39.3 אלף שקל למ"ר) 

• גני צהלה: פער של מיליון שקל לעומת הממוצע העירוני
• אשל הנשיא: ישוב קהילתי חדש יקום בנגב המערבי

דירת שלושה חדרים, 62.6 מ"ר: נמכרה תמורת כ-3.38 מיליון שקל (כ-53.9 אלף שקל למ"ר) 

דירת ארבעה חדרים, 81.3 מ"ר: נמכרה תמורת כ-3.52 מיליון שקל (כ-43.3 אלף שקל למ"ר)