אחרי עיכובים - דירה בהנחה חוזרת; איפה ומה הסיכויים שלכם?

דירה בהנחה חוזרת: ההגרלה הקרובה כוללת כ-7,922 דירות ב-19 ערים, עם עדיפות משמעותית למשרתי מילואים ולבני המקום. מעלה אדומים, קריית גת וכפר סבא מובילות במספר הדירות, אבל בעיר המבוקשת ביותר הסיכוי של זכאי רגיל עלול לרדת לכ-0.5% בלבד. זו עדיין אחת ההטבות הגדולות בשוק הדיור, אבל צריך להבין את המספרים לפני שנרשמים. ההגרלה היתה אמורה לצאת לפני כמעט חודשיים , אבל נדחתה ברגע האחרון אחרי שמועצת מקרקעי ישראל ביקשה לשנות את הכללים כך שמשרתי מילואים יקבלו עדיפות רחבה יותר, עד 50% מהדירות, במקום מנגנונים מצומצמים יותר שהיו קיימים קודם. 

במקביל, בג"ץ קבע שיש לשלול הטבות ממי שחייבים בגיוס ולא הסדירו את מעמדם, והיועצת המשפטית לממשלה הנחתה שלא לפתוח את ההגרלה עד שיוסדר מנגנון שימנע השתתפות של משתמטים. החלק הרגיש היה היישובים והשכונות החרדיים, לרבות פרויקטים שבהם יש אוכלוסייה חרדית משמעותית, כמו בית שמש ורכסים. החשש היה שאם יפתחו את ההגרלה כרגיל, גם חייבי גיוס שלא משרתים יוכלו ליהנות מהטבה של מאות אלפי שקלים ברכישת דירה. מנגד, אם המדינה תשלול השתתפות באופן גורף מדי, היא עלולה להיכנס למחלוקות משפטיות, טענות אפליה ובעיות ביצוע מול מערכות המידע של צה"ל ומשרד השיכון.

בסופו של דבר הוחלט על פתרון ביניים: לפתוח קודם הגרלה ייעודית של כ-4,000 דירות למשרתי מילואים בלבד, כאשר מחצית מהן בעדיפות ללוחמים. יתר כ-4,000 הדירות אמורות להיות מוגרלות לציבור הרחב בשלב מאוחר יותר, אחרי שמשרד השיכון יקבל מהצבא את המידע הדרוש לגבי מי זכאי ומי מנוע השתתפות.

הגרלה ענקית - 8,000 דירות ב-19 ערים

הגרלת דירה בהנחה הקרובה היא לא עוד הגרלה. זו כנראה אחת ההגרלות החשובות בשוק הדיור בתקופה הנוכחית, גם בגלל מספר הדירות, גם בגלל ההטבות למשרתי מילואים, וגם בגלל הפער הגדול בין מה שהמדינה מציגה כהזדמנות שווה לבין מה שקורה בפועל בסיכויי הזכייה. מדובר בכ-7,922 דירות ב-19 ערים ויישובים, כאשר ההטבה יכולה להגיע למאות אלפי שקלים ובמקרים מסוימים גם להתקרב למיליון שקל. להרחבה על ההגרלה עצמה ראו הגרלה 11 של דירה בהנחה נפתחת: כ-8,000 דירות ב-19 ערים. 

• דירה בהנחה משתנה: החרדים עשויים להישאר בחוץ
• דירה בהנחה תקועה: מה קורה להגרלה של כ-8,000 הדירות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לפי מתווה ההגרלה, עד 50% מהדירות מיועדות למשרתי מילואים פעילים, מתוכן חלק משמעותי ללוחמים, כ-20% מיועדות לבני המקום, וכ-30% בלבד נשארות לזכאים האחרים. כלומר, מי שאינו משרת מילואים ואינו בן המקום לא באמת מתמודד על כל הדירות. הוא מתמודד על חלק קטן יותר, ובערים מבוקשות הסיכוי שלו יורד בצורה חדה. ניתחנו את זה גם בכתבה מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה בהנחה?. הסיכויים לא השתנו למרות השיטה השונה חלוקה לשתי הגרלות. במקום הגרלה גדולה עם אותם סיכוי זכייה חילקו את ההגרלה לשתיים, אבל הסיכויים שלכם לא השתנו.  

הסיכוי הממוצע הכללי לזכות, סביב כ-5.3%, מטעה. הוא נובע מחלוקה של כמעט 8,000 דירות על הערכה של כ-150 אלף זכאים (בשתי ההגרלות). בפועל יש שלוש אוכלוסיות שונות. ההערכה היא שכ-20 אלף משרתי מילואים יתמודדו על כ-4,000 דירות - 20% סיכוי. בני המקום עשויים להתמודד על כ-1,600 דירות ומדובר על כ-25 אלף זכאים, כלומר סיכוי של סביב כ-6.5%. הזכאים האחרים מתמודדים על כ-2,400 דירות מול כ-100 אלף איש ואף יותר, כלומר סיכוי של כ-2.4% בממוצע בלבד. בערים מבוקשות זה הרבה פחות.

כפר סבא היא הדוגמה הטובה ביותר. העיר בולטת בהגרלה עם כ-1,045 דירות, בעיקר סביב קריית הצעירים, שכונה חדשה שאמורה לכלול כ-4,000 יחידות דיור, מוסדות חינוך, שטחים ירוקים, מסחר ותשתיות תחבורה. בגלל המיקום בשרון, הקרבה למרכז, החינוך והביקוש הגבוה, זו אחת הערים שהכי הרבה זכאים ינסו להיכנס אליהן. לפי הערכות, בכפר סבא עשויים להתמודד מעל 70 אלף זכאים על כאלף דירות. מתוכם כ-15 אלף משרתי מילואים, כ-2 עד 3 אלף בני המקום וכ-55 עד 60 אלף זכאים אחרים. לניתוח מלא של העיר ראו 1,000 דירות בכפר סבא בהנחה של עד מיליון שקל. 

• האם השכונה היציבה של רמת גן ממשיכה להיות כזאת?
• מגה אור: רווח של 690 מיליון שקל ברבעון - כמעט פי 9 מאשתקד, אבל...
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• כבר לא עיר זולה בצפון, אך משקיעים עדיין בוחנים אותה

בתרחיש כזה, למשרת מילואים בכפר סבא יש כ-500 דירות מול כ-15 אלף מתמודדים, כלומר סיכוי של כ-3.3%. לבן המקום יש כ-200 דירות מול כמה אלפי זכאים מקומיים, ולכן הסיכוי שלו יכול להגיע לכ-6% עד 10%. לזכאי רגיל, שאינו בן המקום ואינו משרת מילואים, נשארות כ-300 דירות מול עשרות אלפי מתמודדים, ולכן הסיכוי שלו יכול לרדת לכ-0.5%. זו עדיין הגרלה עם פרס גדול, אבל עבור רוב הציבור מדובר בסיכוי נמוך מאוד.

איפה הדירות וכמה באמת שווה ההנחה?

הערים עם מספר הדירות הגבוה ביותר הן מעלה אדומים עם כ-1,663 דירות, קריית גת עם כ-1,433 דירות וכפר סבא עם כ-1,045 דירות. אחריהן מופיעות ערים כמו חדרה עם כ-268 דירות, אשדוד עם כ-256 דירות וראשון לציון עם כ-148 דירות. יש עוד יישובים בהגרלה, אבל אלה הערים שמרכזות את עיקר תשומת הלב בגלל היקף הדירות או בגלל הביקוש. מעלה אדומים וקריית גת נותנות כמות גדולה, כפר סבא נותנת את הסיפור הגדול של ההנחה והביקוש, וחדרה ואשדוד מעניינות בגלל פערי המחיר מול השוק החופשי.

ההנחה הרשמית בתוכנית מוגבלת בדרך כלל לעד 25% או עד 500 אלף שקל, אבל בפועל זה לא תמיד מספר הסיום. בפרויקטים שבהם מחיר הבסיס נקבע לפני כמה שנים, והמחירים בשוק החופשי עלו מאז, הפער יכול להגיע גם ליותר ממיליון שקל. זה בדיוק מה שמושך זכאים לכפר סבא. כאשר דירת 4 חדרים בשכונה חדשה בעיר נמכרת בשוק החופשי סביב 2.4 עד 2.7 מיליון שקל, ודירה בהגרלה מוצעת במחיר נמוך משמעותית, ההטבה הופכת לכרטיס הגרלה כלכלי גדול מאוד. 

אבל יש גם צד שני. הדירה לא מתקבלת מחר בבוקר. בחלק מהפרויקטים מדובר בהמתנה של שנים עד היתר, בנייה ומסירה. בזמן הזה הרוכש עשוי להמשיך לשלם שכירות, להתמודד עם ריבית גבוהה, עם הצמדות למדד, עם שינויי הכנסה ועם אי ודאות לגבי מועד המסירה. לכן ההנחה בכותרת אינה תמיד ההנחה בכיס. צריך לחשב את כל התקופה, לא רק את הפער בין מחיר הדירה למחיר השוק ביום הזכייה.

אחת הנקודות החשובות היא המימון. בדירה בהנחה, הבנק מתייחס לשווי השוק של הדירה ולא רק למחיר המוזל, ולכן במקרים מסוימים שיעור המשכנתא מתוך מחיר הרכישה בפועל יכול להיות גבוה מאוד. זה יכול לעזור לזכאים עם הון עצמי נמוך. אבל זה גם מסוכן. משכנתא גבוהה יותר על דירה בהנחה היא עדיין חוב גבוה. ההנחה לא מבטלת את ההחזר החודשי, לא מבטלת את הריבית ולא מבטלת את הסיכון אם ההכנסה נפגעת.

לכן, דירה בהנחה מתאימה בעיקר למי שמסוגל לעמוד בעסקה גם אם מועד המסירה מתארך וגם אם הריבית לא יורדת מהר. מי שנכנס רק כי "זו מתנה מהמדינה" בלי לבדוק יכולת מימון, עלול לזכות ואז לגלות שהוא לא באמת יכול להשלים את העסקה. זה קרה בעבר לזוכים שנאלצו לוותר, או שנכנסו לעסקה עם עומס מימוני גדול מדי.

גם העדיפות לבני המקום היא נושא רגיש. מצד אחד, יש היגיון בכך שעיר רוצה להשאיר בה צעירים שגדלו בה. מצד שני, כאשר כ-20% מהדירות מוקצות לבני המקום, והקבוצה הזו קטנה בהרבה מהציבור הארצי שמתמודד, נוצר יתרון עצום לתושבי אותה עיר. בכפר סבא, למשל, בן המקום עשוי ליהנות מסיכוי גבוה פי כמה וכמה מזכאי רגיל שאינו גר בעיר. זה הופך את ההגרלה לפחות שוויונית, אבל בלי העדיפות הזו חלק מהרשויות כנראה היו פחות משתפות פעולה עם בניית דירות מוזלות.

למשרתי המילואים ניתנת הפעם עדיפות רחבה יותר, וזה כנראה שינוי המדיניות המרכזי של ההגרלה. אחרי יותר משנתיים של מלחמה ושירות ממושך, המדינה מנסה לתרגם את התרומה של המילואימניקים להטבה עוד יותר גדולה מההטבה הקודמת. זו החלטה שקל להבין ציבורית, בעיקר לגבי לוחמים, אבל היא משנה מאוד את חלוקת הסיכויים.

מבחינת שוק הדיור, התוכנית לא פותרת את הבעיה הגדולה. היא לא מגדילה מספיק מהר את ההיצע, לא מורידה את מחירי הקרקע במרכז, לא מקצרת תכנון, ולא פותרת את מצוקת המשכנתאות. אבל ברמת משק הבית הבודד, היא יכולה לשנות חיים. מי שזוכה בכפר סבא, חדרה, אשדוד או ראשון לציון יכול לקבל הטבה של מאות אלפי שקלים עד מיליון שקל. עבור זוג צעיר, זה יכול להיות ההבדל בין כניסה לשוק הדיור לבין עוד שנים של שכירות.